韓國房價只漲不跌的神話正在破滅，而韓國特有的租房制度或?qū)⒓觿》績r崩跌。

韓國有兩種租房制度，一種和中國類似，支付押金并按月付租金。而另外一種制度是韓國獨(dú)有的，叫傳貰房（jeonse），也叫全租房。

(相關(guān)資料圖)

在這種制度下，租客要向房東繳納一大筆押金，大概是房子價值的50%-80%，交了押金后可以“免費(fèi)住”規(guī)定的年數(shù)，一般是兩年，到期后，房客退房，房東如數(shù)歸還押金。

去年，首爾一套公寓的押金達(dá)到近6.78億韓元（約合53 萬美元），那些沒有足夠儲蓄繳納押金的租客可以申請?zhí)厥獾你y行貸款。

但在加息周期下，隨著利率走高，越來越多的租客選擇從傳貰房轉(zhuǎn)向普通的月租房。去年的數(shù)據(jù)顯示，韓國租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過了全租房。

這也意味著房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，以將之前的押金還給租賃合同到期的租戶，這可能會迫使房東以大幅折扣拋售房產(chǎn)，并助推房價下跌。

媒體援引韓國國民銀行房地產(chǎn)分析師Park Won Gap稱，“在危機(jī)時刻，傳世很容易放大風(fēng)險......對于今年的經(jīng)濟(jì)來說，這可能會成為比高利率或潛在衰退更大的風(fēng)險?！?/p>

韓國經(jīng)濟(jì)研究所本月在一份報告中稱，韓國傳貰貸的規(guī)模高達(dá)1058 萬億韓元，這使得韓國家庭債務(wù)總額達(dá)到 2925 萬億韓元，在國內(nèi)生產(chǎn)總值的占比高達(dá)157%，是國際金融協(xié)會追蹤的60個國家中最高的。

SK證券公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家An Young-jin表示，與其他國家相比，韓國大部分與房地產(chǎn)相關(guān)的家庭債務(wù)都是按浮動利率收取的，這使得該國的房地產(chǎn)市場對加息更為敏感。

傳貰房——韓國獨(dú)特的租賃制度

韓國獨(dú)特的租賃制度，讓韓國樓市成為炒房客的樂園，讓有房的人可以輕易獲得更多房子，但一旦資金斷裂，威力堪比“火燒連營”。

這種租房制度，咋聽之下有點(diǎn)不可思議。但它在韓國還很流行，在韓國房價還在上漲的前幾年，首爾大約有一半的租約采用的是這種模式。

說它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

這種模式在韓國有幾百年的歷史，但在上世紀(jì)60-90年代期間迅速普及，當(dāng)時韓國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，但銀行體系還不發(fā)達(dá)，無法給小企業(yè)提供融資，于是個體戶們通過這種方式來融資。

但既然租客付得起那么高昂的押金，為什么不拿這筆錢去付首付，直接買套房子？

有部分選擇租房的韓國人確實(shí)有能力買房，但用這筆錢按揭買房，每個月還要交房貸，影響生活和消費(fèi)水平。對于一些追求生活質(zhì)量的韓國年輕人來說，他們更傾向于選擇傳貰房，免費(fèi)租房，“省下來”的房貸可以用來改善生活。

更現(xiàn)實(shí)的情況是，隨著房價上漲，越來越多韓國人實(shí)際上連傳貰房的押金也付不起，其中很大一部分也是來自父母支援，加上銀行貸款。

在之前的低息環(huán)境下，韓國租房貸款還可以申請優(yōu)惠利率，銀行還有專門的傳貰金優(yōu)惠貸款，貸款的利息比月租金低，所以大多數(shù)人還是首選傳貰房，等存夠了錢，再自己買房。

這種制度在韓國經(jīng)濟(jì)城市工業(yè)化轉(zhuǎn)型過程中發(fā)揮了很大的作用，一方面為進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民解決了住房問題，另一方面又為經(jīng)濟(jì)活動提供了融資。但是隨著房價不斷走高，這種模式就變味了，成為了炒房的捷徑。

現(xiàn)實(shí)中，拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進(jìn)來8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……經(jīng)過幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動巨量房產(chǎn)......

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著這種方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

實(shí)際上，很多房東在租約到期時是無力返還押金的，只能靠把房子租給下一個租客，拿到押金再還給上一任租客。這也意味著，傳貰房的模式要維持下去，房價只能不斷上漲，這樣下一任租客的押金才夠填補(bǔ)上一任租客的洞。

但隨著利率走高，韓國房價也漲不動了。

數(shù)據(jù)顯示，韓國2月份房價較上年的高位下跌 4.4%。據(jù)韓國人類住區(qū)研究所分析，如果價格下跌 10%，大約四分之一的房東將無力償傳貰房押金。

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