作者｜周智宇

編輯｜張曉玲

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民營房企融資得到了監(jiān)管層的進(jìn)一步力挺。

11月8日晚間，交易商協(xié)會發(fā)文稱，在央行的支持和指導(dǎo)下，協(xié)會將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資工具（“第二支箭”），支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持2500億民營企業(yè)債券融資，后續(xù)也會視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

具體來說，是由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)在市場化、法制化原則下，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式對民企進(jìn)行支持。

也就是說，在繼續(xù)支持民營房企發(fā)債的基礎(chǔ)上，央行甚至?xí)苯酉聢觯缅X給機(jī)構(gòu)來購買房企債券。這表明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于修復(fù)民營房企信用的信心、決心。

市場對此積極反應(yīng)，11月9日，房地產(chǎn)板塊放量大漲，旭輝、龍光、新城發(fā)展和碧桂園等在香港上市的房企股價漲幅一度超20%，A股市場上陽光城、金科股份和中南建設(shè)漲停；地產(chǎn)債券也掀起臨停潮，包括碧桂園、金地和龍湖在內(nèi)的房企，旗下多只債券大漲，觸發(fā)臨停。

有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，相比過去一段時間里支持民營房企發(fā)債的表態(tài)、動作，直接購買債券的方式無疑是最刺激投資者情緒的一項(xiàng)，這表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)意識到目前地產(chǎn)債券波動對市場的影響，接下來會在債券市場上率先出手穩(wěn)信心。

中金信用則指出，對比此前國常會、央行的表態(tài)，此次新增了“直接購買債券“方式。雖然協(xié)會發(fā)文未明確是在一級還是二級市場買債，不過為了穩(wěn)定市場，二級市場買債的可能性更大。一級市場買債不像擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證能起到杠桿撬動作用，融資支持意義會弱一些。

從市場情況也可以看到，當(dāng)下房企信用陷入了預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的怪循環(huán)。在房企股、債出現(xiàn)異常波動下跌后，市場也會挖掘出房企在項(xiàng)目或財(cái)務(wù)上的問題，最終導(dǎo)致房企出險。過去一年，陽光城、融創(chuàng)和旭輝皆是如此。

對于民營房企信用的擔(dān)憂，也導(dǎo)致民營房企融資渠道不斷收窄，機(jī)構(gòu)抽貸現(xiàn)象依舊不斷。民營房企的融資市場已然失靈。

雖然有中債增擔(dān)保發(fā)債，但中債增擔(dān)保發(fā)債需要有抵押物，或者找機(jī)構(gòu)進(jìn)行反向擔(dān)保。考慮到發(fā)行費(fèi)用、擔(dān)保比例等問題，房企也不會將中債增擔(dān)保發(fā)債作為首選項(xiàng)，導(dǎo)致目前中債增擔(dān)保發(fā)債在量上與過往公司債發(fā)行不成比例。截至目前僅有6家民營房企發(fā)了68億債。

并且隨著旭輝的出險，市場原有公認(rèn)的安全邊界也被打破。甚至近期，投資者的擔(dān)憂情緒也進(jìn)一步彌漫至保利發(fā)展、中海和華潤置地等央企、國企。過去一個月里，這些龍頭央企、國企的股價也動輒打了七折，但這些房企并未出現(xiàn)信用風(fēng)險。

而房企存量債券無休止的下跌，也導(dǎo)致二級市場上的波動影響到了一級市場發(fā)債。

一名香港投行人士表示，因?yàn)槊涝獋判牡兔?，年初時連國企背景的房企發(fā)行美元債，都要借助不可撤銷的備用信用證（SBLC），如今民營房企的境內(nèi)債市場和當(dāng)時很像，如果不穩(wěn)住二級市場，一級市場上發(fā)債依舊會很難。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前針對民企的信用風(fēng)險預(yù)期存在非理性的成分，存在一刀切的現(xiàn)象。導(dǎo)致一些問題不大、甚至是健康的企業(yè)也陷入了無謂的失血中，這個時候就需要政策及時介入。

這也使得央行帶隊(duì)下場買債，和之前在一級市場上想辦法加大融資力度截然不同，這是通過買債的舉動，平穩(wěn)二級市場價格，穩(wěn)固投資者對債券市場的信心，并進(jìn)一步修復(fù)一級市場，讓房企能夠順利發(fā)債。

想象一下，一邊是幾萬塊就能將十億元債券價格折半，另一邊是懷揣著至少2500億元的“國家隊(duì)”，過去一年里在債券市場上的多空之戰(zhàn)，已然就要落下帷幕了。

在此之前，包括金輝、雅居樂和新希望地產(chǎn)在內(nèi)的21家民營房企也和相關(guān)部門開會，接下來也會有更多的房企通過中債增擔(dān)保發(fā)債，涉及金額約200億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等房企也正推進(jìn)第二輪中債增擔(dān)保債券發(fā)行。得到支持的民營房企范圍越來越廣。

有龍頭民營房企融資部門人士表示，監(jiān)管對民營房企融資的呵護(hù)之意明顯，接下來融資也能好很多，不過房企還是要保持現(xiàn)金流的底線思維，能否穿越周期，依舊要看銷售，要看內(nèi)生現(xiàn)金流改善。

中信證券陳聰認(rèn)為，如果后續(xù)政策能有效帶動房地產(chǎn)銷售，預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)債凈融資和利差情況或?qū)⒏纳疲禺a(chǎn)信用也將迎來新起點(diǎn)。

接下來，隨著融資逐漸被拉回正軌，房企也能修復(fù)信用，在土地市場上的投資也會更加進(jìn)取一些。這也有利于提振購房者的信心，房企也會從眼下的冬季里走出。

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