作者 | 周智宇

時(shí)隔多年證監(jiān)會(huì)重啟房企股權(quán)融資，甫一開閥便迎來了多家房企的競逐。

(資料圖片僅供參考)

這也讓招商蛇口沉寂了兩年的并購計(jì)劃，再次隨著政策東風(fēng)，躁動(dòng)起來。12月5日，招商蛇口宣布擬籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)，并募集配套資金事項(xiàng)，臨時(shí)停牌。引發(fā)市場聯(lián)想，誰會(huì)是招商蛇口狩獵的對(duì)象？

隨后招商蛇口又自揭謎底，稱包括深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)等在內(nèi)的資產(chǎn)，是此次收購的標(biāo)的。

這意味著，時(shí)隔兩年，招商蛇口的資產(chǎn)收購又重啟了。

早在2020年5月，招商蛇口就希望通過發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及現(xiàn)金支付等組合，拿下南油集團(tuán)的股權(quán)。在現(xiàn)金支付部分，是通過向平安資管、平安人壽等戰(zhàn)略投資者非公開發(fā)行股票的方式募集的。

但這套方案遭到了交易所問詢，隨后招商蛇口對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，取消了引戰(zhàn)定增的安排，變?yōu)榘l(fā)行公司債、可轉(zhuǎn)債，方案也得到交易所通過。

然而彼時(shí)的政策環(huán)境并不支持招商蛇口的這筆交易。當(dāng)年11月，這宗收購仍是終止了。就在這之前，“三條紅線”出爐，恒大地產(chǎn)借殼深深房A的交易也告吹，即便招商蛇口有著央企背景，也未能突破這層束縛。

如今，風(fēng)變突然了，證監(jiān)會(huì)松綁房企A股股權(quán)融資，打開了了新的窗口期。接近招商蛇口人士對(duì)華爾街見聞表示，公司內(nèi)部對(duì)此次募資并購早有籌劃，動(dòng)作迅速。

從公告也可以看到，招商蛇口預(yù)計(jì)會(huì)在今年12月19日之前披露交易的具體方案。這使得它有望成為本次證監(jiān)會(huì)股權(quán)融資開閘以來，并購落地的第一單。

南油集團(tuán)手里最重要的資產(chǎn)，便是其持有的位于深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬平方公里的土地使用權(quán)。目前該片區(qū)新房入市價(jià)格超10萬元/平米。

在2018年完成土地整備后，剔除掉人才房部分，前海媽灣片區(qū)的總建面達(dá)455.84萬平方米。天風(fēng)證券曾以90%可售面積、均價(jià)8萬元/平米價(jià)格進(jìn)行測算，該片區(qū)的的土地貨值高達(dá)4032億元。

前海媽灣片區(qū)由招商蛇口、前海管理局和南油集團(tuán)共同持有。招商蛇口已持有南油集團(tuán)76%的股權(quán)，如果進(jìn)一步吞并南油集團(tuán)，則其持有的該片區(qū)權(quán)益將從36.2%提升至41.6%，這也將帶來歸母凈利潤的進(jìn)一步提升。

按照招商蛇口方面的規(guī)劃，前海片區(qū)的開發(fā)時(shí)間大概是八到十年。從目前結(jié)轉(zhuǎn)速度來看，仍處于多年耕耘之后利潤釋放的初期階段。財(cái)報(bào)顯示，過去兩年招商蛇口在前海片區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)的僅有招商前海經(jīng)貿(mào)中心、招商領(lǐng)璽兩個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)面積僅15.17萬平方米，仍有390萬平米土儲(chǔ)未開工。

也就是說，對(duì)南油集團(tuán)的并購會(huì)在接下來幾年里給招商蛇口會(huì)帶來實(shí)打?qū)嵉氖找?。這在房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平向社會(huì)平均水平回歸的大勢里，是少有的“確定性”。再加上并購后對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化，吸引力就更大了。

長江證券指出，招商蛇口順勢增發(fā)購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是積極擴(kuò)表迎接新周期的表現(xiàn)，讓其中長期綜合競爭實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。

除了招商蛇口之外，僅陸家嘴、格力地產(chǎn)等房企提交的方案是涉及資產(chǎn)收購，或者像華發(fā)股份這樣的地方國企，是為了改善報(bào)表、進(jìn)一步擴(kuò)張。其他的房企的方案則聚焦于募資“保交樓”、或是項(xiàng)目建設(shè)上。

對(duì)房企而言，股權(quán)融資的閘口放開，是一道分水嶺。強(qiáng)者恒強(qiáng)，巨頭地位穩(wěn)固，而其他房企在未來數(shù)年里仍需解決舊疾。一個(gè)全新的地產(chǎn)周期，正在逐步形成。

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關(guān)鍵詞： 招商蛇口 股權(quán)融資 資產(chǎn)收購