在不見天日的陰暗地下空間，可能潛藏著一個數(shù)百億元規(guī)模的新興消費市場。

36氪日前發(fā)現(xiàn)，在位于北京雙井的石韻浩庭公寓，早年住著北漂人群的地下人防空間，已經(jīng)悄然建立了迷你倉，向有私人物品存儲需求的人收費。在地上空間，石韻浩庭住宅每平方米的價格已經(jīng)近十萬元；在地下空間，迷你倉的商家按立方米收租、按天計費，每天每立方米僅需要3-7元不等。

迷你倉也叫自助式倉儲，在歐美市場及中國香港普及較早。美國早在20世紀(jì)60-70年代就出現(xiàn)了成規(guī)模的自助倉儲，由于「失聯(lián)租戶」越來越多，甚至興起了倉庫拍賣風(fēng)潮，一些投資者熱衷于這項開盲盒般的賭博運動。

(資料圖片)

在紀(jì)錄片《倉儲挖寶王》（Auction Hunters）中，無人認(rèn)領(lǐng)的廢棄倉庫會以「盲盒拍賣」的方式處理掉，「尋寶人」可對其自行處理。起拍價100美元，成交價格幾千美元不等，有人拍到藏有古董的倉庫，轉(zhuǎn)手賺了十幾倍。每開啟一個倉庫的門，就仿佛看到一個人的一生。

目前，已有五家美國自助倉儲公司通過REITs形式上市，規(guī)模最大的自助倉儲REIT總資產(chǎn)積累了數(shù)十億美元。根據(jù)彭博金融終端數(shù)據(jù)，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現(xiàn)，明顯跑贏全市場REIT及標(biāo)普500 指數(shù)。

在中國內(nèi)地，伴隨著城鎮(zhèn)化率的迅速提升，迷你倉在近十年才逐漸有了發(fā)展勢頭。打開大眾點評，定位在北京，搜索「迷你倉」關(guān)鍵詞，就會出現(xiàn)高達(dá)1421個相關(guān)商戶，同樣收錄進(jìn)「生活品類」里的「搬家運輸」，商戶數(shù)量僅是迷你倉的一半。

有需求才會有供給。在豆瓣的「我們在租房生活」小組，有人發(fā)帖詢問，要去別的城市出差幾個月，房子退租后，把物品存放在迷你倉庫是否靠譜？在「社畜遷徙計劃中」小組，有位網(wǎng)友吐槽自己所在城市房租太貴、冬天太冷，已經(jīng)把物品存放在迷你倉，準(zhǔn)備南下，「隨他去吧，先去南方看看，穩(wěn)定下來再說?！?/p>

除了旅居者，迷你倉的目標(biāo)用戶還有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特別是后者，隨著家庭人數(shù)的增長，住宅無法容納更多舊物，因為房價太高，搬到更大的房子越來越成為一種奢望。

36氪于近日走訪了位于北京朝陽區(qū)商圈的多家迷你倉，拜訪了那里的經(jīng)營者和租戶。

三個行李箱大小空間，月收費最低165元

迷你倉多數(shù)分布在大城市人群密集居住區(qū)的市中心，同一商圈區(qū)域、不同品牌的迷你倉，即使公開收費標(biāo)準(zhǔn)、臨街位置相似、都選擇恒溫恒濕的設(shè)備，但細(xì)分至服務(wù)、倉庫管理、存儲便捷程度上，還是存在較大差異。

上文提到的位于石韻浩庭公寓處的地下迷你倉，是「安東易迷你倉」的大望路店，距離地鐵九龍山站的步行距離約500米。它的入口處夾在公寓和隔壁家樂福超市之間的地上停車場，沒有明確標(biāo)識，門口停放超市運貨車、快遞車。如果初次到訪，大概率無法找到倉庫的具體位置，必須提前聯(lián)系倉庫管家?guī)贰?/strong>

進(jìn)入地下倉庫的方式是刷門磁卡，通過樓梯步行至地下兩層的高度，一長排標(biāo)著編號的格子間便會進(jìn)入視線，有的倉庫鎖型是密碼式掛鎖，有的是普通防盜鎖，需要鑰匙打開。因為沒有電梯，只能通過爬樓梯的方式存取，來回運送大件行李應(yīng)該較耗費體力。

在走訪過程中，作者沒有遇到前來存取的用戶，但可以看出，該店的倉庫處于供不應(yīng)求狀態(tài)。公共空間轉(zhuǎn)角處地過道，堆滿了一位客戶的用品，大約十幾個整理箱、六個宜家編織袋，箱子上貼著備注：「有7立方倉空出就搬」。

工作人員表示，臨近年底，因為回家過年、搬家等原因，詢問迷你倉的客戶增多，3立方米以下的小型倉基本沒空缺，如果有存儲需求，需要提早敲定存儲時間。

據(jù)了解，0.5-1立方米的「微型倉」空間，大約能放置3—5個行李箱，常年都比較搶手。按1立方米計算，獨立存放的月收費是210元。安東易店員表示，如果不介意，也可以選擇「公共倉」，月收費約165元。

店員向作者展示了大小約7立方米的公共倉，里面已經(jīng)放置了各類存儲物品，包括私人行李箱、床墊，還有幾箱公司雜物。一家主做盲盒的企業(yè)，在公共倉內(nèi)臨時存放了幾箱周轉(zhuǎn)貨物。

事實上，不是所有品牌都會提供公共倉，36氪在走訪位于十里堡的「CBD迷你倉」過程中，店員表示，因為采用線上自助式存取方式，公司擔(dān)心管理出問題，不提供公共倉服務(wù)。

「CBD迷你倉」十里堡網(wǎng)點位于東四環(huán)外的「首創(chuàng)愛這城」小區(qū)，占據(jù)約3棟樓的地下室空間，位置距離街道也不遠(yuǎn)，在入口位置和臨街處，都標(biāo)注了指示。

店員利用遠(yuǎn)程的方式帶看倉，向客戶提供動態(tài)密碼進(jìn)入，通過地面燈牌標(biāo)識和監(jiān)控，指導(dǎo)客戶看倉路線。該網(wǎng)點選擇了通過升降平臺運送貨物的方式，可以解放用戶雙手。

每個迷你倉的鎖型是電子密碼鎖，除了編號外，柜門還標(biāo)出了具體體積大小，以及是否正在使用的立牌。

因為該網(wǎng)點空間較大，且采用感應(yīng)燈照明，如果獨自前往，可能會產(chǎn)生一種幽閉恐懼感，這也是大部分地下自助式存儲的空間布局。

在價格方面，以7.5立方米的家庭型倉儲為例，安東易的月收費約742元，CBD的月收費是899元。如果一次性預(yù)訂一年，安東易和CBD可以分別給到九折和八折的優(yōu)惠，折后每月價格分別是668元、719元。

在選倉過程中，CBD迷你倉的互聯(lián)網(wǎng)化程度相對更高，其小程序展示了各家網(wǎng)點的剩余倉，細(xì)分到各間小倉庫的收費、高度和體積；安東易的小程序主要體現(xiàn)在支付環(huán)節(jié)，但是在大眾點評APP內(nèi)，會給出更多優(yōu)惠。

值得注意的是，個別迷你倉經(jīng)營者正在利用不合規(guī)的方式做推廣營銷，在走訪的過程中，一家迷你倉品牌通過電話方式聯(lián)系36氪作者看倉，該品牌在北京僅有1家門店，服務(wù)人員并未告知獲取作者電話號碼的方式。

試圖「向空氣收費」的二房東們

在北京，按照不同體積大小，迷你倉每立方米的月收費為100-200元不等，體積越大，單價則越低。在深圳，每立方米的收費大概是120元，香港一間30平方英尺迷你倉的月租金是3000港幣，換算到每立方米價格，則高達(dá)近500元。

迷你倉在香港、美國的收費更高，背后的原因是市場更成熟，普及率較高，商家已經(jīng)完成了「培養(yǎng)用戶心智」這件事。

在中國內(nèi)地，有許多創(chuàng)業(yè)者準(zhǔn)備投身迷你倉業(yè)務(wù)，因為尚無巨頭公司出現(xiàn)。另外，與國外「按平方米」收費情況不同的是，內(nèi)地迷你倉「按立方米」收費，但商家是按照平方米租購商業(yè)空間。

自媒體「德里奇的工作日志」作者在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)、關(guān)注迷你倉，他告訴36氪，周圍同行認(rèn)為迷你倉是「賺空氣的錢」的業(yè)務(wù)，比較看好，打算以二房東模式，做自營網(wǎng)點，但德里奇并不看好個體創(chuàng)業(yè)所面對的盈利前景。

「即使按立方米收費，自營的利潤依然太薄」，德里奇舉例，深圳從業(yè)者一般收購市中心的廠房、寫字樓地下室來做迷你倉。使用面積60平方米、高度4米的廠房，月租金成本約7000元，但裝修改造的成本就接近10萬元，在滿租的情況下，回本的周期超過2年。

德里奇說，「這還沒有算上人力、營銷等成本。更何況一個倉庫要做好，需要教育周邊客戶，這也需要時間。」

所以大公司正試圖盡快規(guī)?；眉涌焓召徦俣?，或者從寫字樓業(yè)主手里大規(guī)模租地下空間的方式擴張。這樣均攤到一個個網(wǎng)點，才能降低運營成本。

2019年4月，華平投資以1.795億新元（約5.2億人民幣）收購凱德置地的迷你倉業(yè)務(wù)，資產(chǎn)包括位于新加坡的11個迷你倉物業(yè)及上海的1個迷你倉物業(yè)，命名為趣存（StorHub）。趣存目前在上海的網(wǎng)點數(shù)量近20個，2020年5月，趣存自助倉通過對深圳樂存樂庫迷你倉的收購，在當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)擴張。

因為利潤稀薄，迷你倉品牌大多不愿意公開運營數(shù)據(jù)。2016年3月，深圳迷你倉儲股份有限公司在新三板上市，是國內(nèi)唯一一家迷你倉行業(yè)的上市企業(yè)。2016年至2019年，該企業(yè)凈利潤一直處于虧損狀態(tài)，直到2020年才扭虧為盈，但是凈利潤總額僅有15.6萬元。在一線城市，這大約只是一個普通白領(lǐng)的年收入。2021年8月，這家公司終止掛牌，退出了新三板。

CBD迷你倉創(chuàng)始人曹肇棆對36氪作者表示，「不建議創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這個行業(yè)，因為風(fēng)險較大。整個行業(yè)的痛點，是需要讓更多人知道迷你倉的存在。」

曹肇棆于2008年從香港來到北京工作，2014年創(chuàng)立CBD迷你倉，公司命名CBD的原因，是因為第一家網(wǎng)點就設(shè)立在CBD區(qū)域新城國際小區(qū)內(nèi)。曹肇棆感受到，創(chuàng)業(yè)初期，300個人里，只有1個人對迷你倉有認(rèn)知，如今是100個人中，有1個人知道迷你倉。

在社區(qū)居民中做線下的地推傳播，是CBD迷你倉宣傳的方式之一，曹肇棆有時也會加入其中，很多居民仍然會詢問「能否存寵物」、「能否住人」的問題，讓用戶相信、并且使用迷你倉，還有很長的路要走。

據(jù)了解，CBD迷你倉目前輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的比例是五五分，曹肇棆每年在全國考察超過200個倉庫空間，即使是這樣，他明顯發(fā)覺，近幾年很多品牌的同行通過輕資產(chǎn)租房、做二房東的模式，正以更快的速度擴張門店數(shù)量?？紤]到風(fēng)險因素，CBD沒有選擇這樣的方式。

曹肇棆提出，二房東無序擴充的亂象在長租公寓和聯(lián)合辦公里經(jīng)?？吹剑珻BD的風(fēng)格比較穩(wěn)健，希望能為用戶提供穩(wěn)定感。

長期跑贏標(biāo)普500

在美國，2008年次貸危機后，由于多戶類住宅(Multi-Family Homes）的開發(fā)熱潮，人們從獨棟別墅搬進(jìn)公寓，帶動了迷你倉的增長。

根據(jù)RentCafe自助存儲部門的數(shù)據(jù)，以德州為例，達(dá)拉斯和休斯敦是高層公寓建設(shè)集中的都市區(qū)，過去十年，累計增加了近20萬套公寓，自助式存儲空間則隨之增長了2000萬平方英尺?？偛课挥诿绹又莸拇蟊妭}儲公司（NYSE: PSA）是自助倉儲行業(yè)的巨頭，于2022年9月30日登陸紐交所，2021年該公司的年收入是34億美元，同比增長17%。

50多年前，創(chuàng)始人B.Wayne Hughes和Kenneth Volk, Jr.各出資25000美元啟動創(chuàng)業(yè)，他們沒有預(yù)料到自助式存儲的業(yè)務(wù)會發(fā)展得如此龐大。新冠病毒大流行期間，美國人紛紛逃離市中心，遷居至更邊緣的地帶，這也導(dǎo)致寄存私人物品的需求大爆發(fā)，使得自助倉儲的出租率及租金水平不降反升，完勝同期凋敝的寫字樓、購物中心及酒店，在所有收租型不動產(chǎn)中獨領(lǐng)風(fēng)騷。

目前美國上市REITs中有五只自助倉儲REITs，截至11月末的現(xiàn)金分紅率在3.8%至5.7%之間。2022年的年初至今，受到美股總體表現(xiàn)低迷及通脹沖擊的影響，自助倉儲REITs也難以重現(xiàn)2020—2021年的史詩級行情——其中2021年該類資產(chǎn)的平均回報率超過80%，遠(yuǎn)高于全市場REITs的36%。

日前，資產(chǎn)規(guī)模最大的自助倉儲REIT-Public storage的CEO罕見地發(fā)起了個人回購計劃，這也提振了市場的信心。美國人似乎不想丟棄他們的任何東西，這種傳統(tǒng)潛移默化地影響著自助倉儲市場發(fā)展及其作為穩(wěn)定租金現(xiàn)金流資產(chǎn)的表現(xiàn)。

根據(jù)彭博金融終端數(shù)據(jù)，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITs的相對回報表現(xiàn)，明顯跑贏全市場REITs指數(shù)及標(biāo)普500 指數(shù)。某種程度上，自助倉儲是大都會的高房價及居民住房負(fù)擔(dān)能力惡化的產(chǎn)物，在動輒超過10萬每平方米的房價面前，擁有額外的儲物空間越來越奢侈。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的全國重點50城來看，2022上半年平均租售比為1：617，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國際標(biāo)準(zhǔn)（1:200-300），也意味著房價相對租金的嚴(yán)重高估。這正是數(shù)以千計的北京迷你倉商戶誕生的背景。

考慮到中國公募REITs市場已經(jīng)開閘，這些小小的迷你倉距離形成穩(wěn)定的租金回報型不動產(chǎn)而上市，可能已經(jīng)并不遙遠(yuǎn)。

本文作者：宋虹姍，本文來源：36氪，原文標(biāo)題：《每天每立方米租金不到10元，迷你倉如何孕育百億市場？》