作者 | 曹安潯、周智宇

【資料圖】

一手打造出萬(wàn)象城的明星經(jīng)理人吳向東，曾有個(gè)夢(mèng)想，要把華夏幸福變成頂級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

2019年，吳向東跳槽華夏幸福、成立南方總部，他大手一揮，花了數(shù)百億拿下了不少城市更新項(xiàng)目，試圖復(fù)制他在華潤(rùn)商業(yè)的傳奇，然而終于功虧一簣，華夏爆雷，他也敗走。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，在吳向東離開(kāi)華夏幸福8個(gè)月之后，他當(dāng)初拿下的這些項(xiàng)目，陸續(xù)被華潤(rùn)置地收入囊中。

吳向東想要再續(xù)的傳奇，也只能由華潤(rùn)置地來(lái)續(xù)寫了。

就在12月28日晚間，華夏幸福公告稱，擬與華潤(rùn)置地簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，涉及華夏幸福南方總部資產(chǎn)包，轉(zhuǎn)讓金額為124億元。

從公告來(lái)看，華夏幸福此次交易預(yù)計(jì)稅前虧損約21.3億元。雖說(shuō)虧了不少，不過(guò)對(duì)眼下仍在化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的華夏幸福來(lái)說(shuō)，是推進(jìn)債務(wù)重組計(jì)劃的一大步，其資產(chǎn)處置的動(dòng)作也逐漸落到實(shí)處。

只不過(guò)有些感慨的是，當(dāng)初吳向東出走華潤(rùn)置地、來(lái)到華夏幸福時(shí)，可是風(fēng)光無(wú)限。

剛來(lái)到華夏幸福，吳向東就耗資116.25億元拿下了武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目。按照規(guī)劃，這個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目原本要投資300億元，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)傳奇之作。

隨后，南京大校場(chǎng)項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目、廣州白鵝潭等多個(gè)城市地標(biāo)綜合體項(xiàng)目，隨著吳向東的四處出擊，逐漸被收入華夏幸福的資產(chǎn)包當(dāng)中。

在斗志滿滿的吳向東加入之后，華夏幸福于2019年、2020年的拿地金額分別為311億、283億，遠(yuǎn)超此前百億水準(zhǔn)。

其中，華夏幸福拿地明顯傾向于開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資源投入多的綜合體、城市更新項(xiàng)目。據(jù)華爾街見(jiàn)聞不完全統(tǒng)計(jì)，此前從未涉足過(guò)商業(yè)綜合體和城市更新的華夏幸福，在2019年-2020年6月接連斬獲7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、11個(gè)城市更新項(xiàng)目和1個(gè)代建項(xiàng)目。

其中不少是資質(zhì)不錯(cuò)的好項(xiàng)目。像武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目去年住宅部分先后開(kāi)盤兩次，售價(jià)600萬(wàn)元左右，均很快售磬。

如果華夏幸福未在2021年初違約，吳向東順利把手里不錯(cuò)的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)出來(lái)，也許今天的故事會(huì)不太一樣。

然而沒(méi)有如果。無(wú)論是華夏幸福本身的產(chǎn)城項(xiàng)目，還是吳向東新增的商辦綜合體、城市更新項(xiàng)目，均需要大量的資金投入，回報(bào)周期也很漫長(zhǎng)。如今已持續(xù)一年多的房地產(chǎn)下行周期，更是加劇了華夏幸福在資金端的壓力。

到如今，華夏幸福也只能一邊從躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變，全面轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，另一邊則加速資產(chǎn)處置，以在2023年完成債務(wù)重組。

去年，華夏幸福將其城市更新業(yè)務(wù)剝離出去，賣給了那個(gè)開(kāi)發(fā)了深圳頂級(jí)豪宅深圳灣1號(hào)的豪宅開(kāi)發(fā)商鵬瑞地產(chǎn)；北京麗澤項(xiàng)目也早早賣給了平安人壽；廣州地標(biāo)的白鵝潭項(xiàng)目因地價(jià)逾期被政府收回，該地塊的住宅部分前不久被華潤(rùn)置地拿下。

如今，就連武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目在內(nèi)，三個(gè)華夏幸福南方總部最核心的資產(chǎn)也要轉(zhuǎn)給華潤(rùn)置地了。

熟悉華夏幸福的人士表示，在這些項(xiàng)目的處理過(guò)程中，吳向東發(fā)揮了很大的作用。

至此，華夏幸福南方總部手里資產(chǎn)幾乎清空，僅剩下哈爾濱深哈金融科技城、桂林樂(lè)滿地文旅等為數(shù)不多的重資產(chǎn)項(xiàng)目。而當(dāng)初率著一眾親信來(lái)到華夏幸福的吳向東，如今也先后從華夏幸福離任，給地產(chǎn)江湖上留下一代傳奇的遺憾。

只不過(guò)，看著這些曾寄托了他商業(yè)霸主夢(mèng)的項(xiàng)目逐漸被華潤(rùn)置地收入囊中，不知吳向東是何感想。

時(shí)也、勢(shì)也，吳向東與華夏幸福、華潤(rùn)置地的糾葛，在如今地產(chǎn)逐漸走向新周期，需要靠著經(jīng)營(yíng)能力打天下的市場(chǎng)里，又多了幾分意味。

時(shí)勢(shì)造英雄，英雄亦適時(shí)，吳向東當(dāng)年在華潤(rùn)置地留下的萬(wàn)象城，已然是絕響。

那個(gè)明星職業(yè)經(jīng)理人、地產(chǎn)大佬們爭(zhēng)相斗艷的地產(chǎn)江湖也隨之遠(yuǎn)去，接下來(lái)的故事，也將由掌舵華潤(rùn)置地的李欣、龍湖集團(tuán)的陳序平等人來(lái)譜寫了。

在商業(yè)地產(chǎn)存量競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下，華潤(rùn)置地逆流而上。截止今年6月底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)的購(gòu)物中心已達(dá)74座，其中，重奢購(gòu)物中心今年新增了三家，已達(dá)11家，數(shù)量高居全國(guó)第1。至2025年，目標(biāo)是在營(yíng)購(gòu)物中心項(xiàng)目接近150個(gè)，也就是說(shuō)，三年多時(shí)間翻一番。

而華潤(rùn)置地方面曾表示，今年已經(jīng)儲(chǔ)備了400億并購(gòu)融資額度，一旦有項(xiàng)目談成熟，并購(gòu)貸會(huì)隨時(shí)啟用。如今這次出手正符合華潤(rùn)的規(guī)劃。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，將更多是商業(yè)地產(chǎn)巨頭們強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，如華潤(rùn)置地、龍湖、新城、萬(wàn)達(dá)等內(nèi)地頭部開(kāi)發(fā)商，還有恒隆、太古、瑞安等港資開(kāi)發(fā)商，一個(gè)全新的地產(chǎn)江湖正在形成。

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關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤(rùn)置地 城市更新