作者 | 曹安潯

中國房地產(chǎn)行業(yè)的2022年，注定是極其特殊的一年。

12月31日，一年一度的丁祖昱跨年演講如約而至。自2016年始，丁祖昱的跨年演講已舉辦七屆，是房地產(chǎn)行業(yè)辭舊迎新的一場盛會(huì)。

(資料圖)

今年的主題是 “新路”。但丁祖昱開場一句“行業(yè)規(guī)模重回2015年”，卻奠定了稍顯沉重的基調(diào)。作為易居企業(yè)集團(tuán)CEO，丁祖昱深切感受到了2022年樓市的艱難與悲情，亦想傳遞樂觀給整個(gè)行業(yè)。

回首2022年，最大的一個(gè)變化是行業(yè)規(guī)模大幅萎縮。丁祖昱表示， 2022年度全國商品房銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.02%，銷售額為13.3萬億元，同比下降26.92%。

從銷售面積來看，這差不多回到了2015年的水平，2015年全國商品房銷售面積為12.8億平方米，銷售額為8.7萬億元。此后，市場連年走高，并在2021年達(dá)到頂峰，創(chuàng)下全國商品房銷售面積17.9億平方米、銷售額18.2萬億元的歷史新高。

然而到了今年，市場迎來了負(fù)增長，銷售金額同比大降近30%。這也是銷售金額2014年以來的首次負(fù)增長。

從城市來看，過去一年，除了上海正增長外，各大中城市商品房銷售規(guī)模普降，百城銷售降四成，尤其重慶、武漢、寧波、杭州、長沙等城市行情冷淡。

一二手房房價(jià)開始下行，一線城市二手房市場低迷，北上廣二手房成交規(guī)模重回三年前，深圳則跌至2016年以來最低。

豪宅市場也寒風(fēng)陣陣。丁祖昱表示：“雖然一手豪宅的打新逐利仍在延續(xù)，但二手豪宅市場已經(jīng)一落千丈，有的房價(jià)甚至下跌30%”。

銷售低迷，連帶著土地市場一片慘淡。

2022年，全國土地成交建面下跌四成至14.44億平方米，成交金額下跌三成至4.73萬億元。一線城市表現(xiàn)好于大市，2022年一線城市土地成交面積占比增至3.1%，成交金額占比增至18.9%。丁祖昱表示，成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州。

在整體行業(yè)不景氣之下，2022年前11月百強(qiáng)房企銷售額下降40%，百強(qiáng)房企銷售門檻降低至101.3億元，為四年來最低。千億房企銳減一半，截至11月末，僅有19家，回落到2017年水平。

房企融資總體也不樂觀。百強(qiáng)房企2022年融資總量腰斬，連帶著拿地總量下降六成，拿地金額僅為3.2萬億元，新增建面1.2萬方。當(dāng)此之時(shí)，城投公司積極托底，拿地金額占比不斷走高。

面對房企當(dāng)下的境況，丁祖昱呼吁道，利好政策“三箭”齊發(fā)還不夠，仍要多管齊下托底房企。

辭舊迎新之際，丁祖昱卻難言樂觀，他預(yù)測，未來十年，住房總量需求將回落至100億平方米左右，平均每年約10億平方米，這意味著將在今年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。

隨之而來的是，房地產(chǎn)開發(fā)新模式將被重構(gòu)，主要涉及未來項(xiàng)目封閉制、預(yù)售制度、融資透明度、房企分類管理四個(gè)方面。

不過，丁祖昱亦在努力給行業(yè)注入一些信心。

丁祖昱指出，下半年“政策底”已現(xiàn)，第四季度開始，樓市止跌回穩(wěn)，市場底也已經(jīng)出現(xiàn)。

“整個(gè)2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會(huì)很大，下半年會(huì)樂觀一些，2023年6月將會(huì)是樓市企穩(wěn)的重要窗口期?！倍∽骊蓬A(yù)測道。

在丁祖昱看來，想要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，行政手段須全面退出，從全國范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購、限貸、限價(jià)、限售，現(xiàn)在是最好的時(shí)機(jī)。

在市場發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，丁祖昱認(rèn)為短期內(nèi)可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州這10 座城市，中長期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟(jì)南、佛山這20座城市。

此外，將有不少房企逆流而上，丁祖昱表示，保利、中海、華潤、招商等央企會(huì)為整個(gè)行業(yè)走出新路，民企中，碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、美的、萬達(dá)、金輝等未出險(xiǎn)房企將率先企穩(wěn)。

丁祖昱強(qiáng)調(diào)，回歸產(chǎn)品，生存第一，是企業(yè)在2023年應(yīng)遵循的方向。

展望未來，征途漫漫，好在行業(yè)已走出至暗時(shí)刻，融資端利好不斷釋放，給優(yōu)質(zhì)房企續(xù)上了一口氣，將有更多房企活下來，而活下來就還有希望。

走過寒冬，春天終會(huì)到來，接下來就要等待銷售市場的恢復(fù)了，屆時(shí)一個(gè)熟悉又陌生的地產(chǎn)江湖將由幸存者們重新書寫。

風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)條款 市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。本文不構(gòu)成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或需要。用戶應(yīng)考慮本文中的任何意見、觀點(diǎn)或結(jié)論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。

關(guān)鍵詞： 全國商品房銷售面積 一線城市 成交金額