房地產(chǎn)再迎重磅政策，首套房貸款利率長效機制進一步完善，以更好地支持剛性住房需求。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

(相關(guān)資料圖)

這個政策最早提出于2022年9月29日，當時央行公告對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

當時這一政策作為一個臨時性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當于將臨時性政策常態(tài)化。

70個大中城市里有38城符合降低首套房貸利率的標準

中信建投證券研究表示，符合條件的城市數(shù)量進一步擴大，市場活力有望進一步激活。根據(jù)中信建投統(tǒng)計，70大中城市中符合條件的城市達38個，較9月份增加15個：

根據(jù)我們9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺后，預(yù)計占比將進一步擴大，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

政策主要針對二、三線城市，一線城市效果有限

中信證券梳理2022年9-11月70個大中城市的房價同比、環(huán)比情況后指出，目前政策主要作用區(qū)域是二、三線城市。一線城市受到本次政策支持的直接效果有限：

目前有38個城市符合標準。其中，一線城市均不符合標準（11月北京、上海房價同比、環(huán)比均正增長；廣州、深圳僅環(huán)比為負增長，同比正增長），新一線城市中有4城符合標準（即武漢、沈陽、天津、鄭州），二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。

中信證券表示，一線城市是全國地產(chǎn)市場的風向標，預(yù)計后續(xù)可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持以激發(fā)一線居民購房活力。

允許部分城市突破目前的4.1%的下限

目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個基點，即4.1%，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2022年11月全國首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。

中信證券預(yù)計符合條件的城市首套房貸利率或有望降至3.7%-4.1%區(qū)間（參考過往85折利率，當前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合銀行投放偏好）：

符合條件的房價下調(diào)城市將于近期下調(diào)首套房貸利率，幅度或在20-50個基點（預(yù)計不會明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對剛需居民的政策刺激效果有限，未來不排除放松改善型、二套房貸利率限制的可能。

房地產(chǎn)需求政策作用逐步顯現(xiàn)

中金公司分析指出，目前房地產(chǎn)基本面的制約都在緩解，疫情造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產(chǎn)銷售和投資都已經(jīng)大幅降低、基數(shù)已經(jīng)不高，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會逐步顯現(xiàn)出來。具體來看：

第一，疫情造成的不確定性在減弱。在疫情防控進入新階段后，中國已經(jīng)宣布對新冠病毒實行“乙類乙管”，不再劃定高風險區(qū)、不再進行常態(tài)化核酸檢測，跨區(qū)域交流、國際交流恢復(fù)正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國外經(jīng)驗來看，在幾個月后，開放后的國家經(jīng)濟社會總體都會恢復(fù)正常，因此私人部門面對的不確定性是在減弱的。

第二，保交樓得到了實質(zhì)性的資金支持，開發(fā)商信用風險也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補充貸款達到3675億元、創(chuàng)下歷史最高記錄，歷史上抵押補充貸款主要用于棚戶區(qū)改造的相關(guān)項目，此次可能用于對部分保交樓項目的支持當中。2022年9-12月PSL累計新增6100億元。根據(jù)我們的估算，如果全國保交樓困難的項目占全國施工面積10%的話，那么完成這些困難項目的全部交付需要資金約1萬億元。也就是說，央行提供的資金已經(jīng)可以占到保交樓資金需求中的一個不小的比例，考慮到還有商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)的支持，我們認為可以對保交樓有信心。此外，從2022年3季度開始，優(yōu)質(zhì)房企在“民營企業(yè)債券融資支持工具”的支持下開始逐步恢復(fù)債券融資，商業(yè)銀行也積極向優(yōu)質(zhì)房企授信，開發(fā)商信用風險得到了一定的緩解。

第三，在經(jīng)歷大幅調(diào)整之后，房地產(chǎn)的基數(shù)已經(jīng)不高。中國本輪新開工面積的下行大約開始于2020年10月，距今已經(jīng)有2年多的時間，，2022年全年新開工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對2020年10月的新開工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時間在過去30年的全球歷史中都比罕見。

總的來看，隨著各種制約因素的影響逐步減弱，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會逐步顯現(xiàn)出來。雖然在長周期向下的過程中，房地產(chǎn)反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產(chǎn)周期的企穩(wěn)概率在上升。

中信證券認為，前期以“三支箭”為代表的供給側(cè)金融政策，配合因城施策下的多項需求端政策，金融部門與住建部門的政策協(xié)同方面仍有推進空間。目前房地產(chǎn)政策的協(xié)同、有序、長效推進，切斷了地產(chǎn)信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預(yù)期正加速由“無底”向“有底”轉(zhuǎn)變。

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