隨著2022年翻篇，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期切換的臨界期。這幾年的跌宕起伏，給了我們什么樣的教訓(xùn)？

當(dāng)新周期來臨，房地產(chǎn)又將以什么樣的姿態(tài)重新扛起支柱產(chǎn)業(yè)的大旗？這個(gè)問題的核心在于：我們需要什么樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式？

【資料圖】

新城系的探索頗具代表性。它是地方房企全國化的典型代表；資本運(yùn)作也走在前列，地產(chǎn)開發(fā)主體在A股上市，控股股東港股上市，還很早就分拆物業(yè)公司到港股上市；它的商業(yè)模式也很有觀察價(jià)值，地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，重點(diǎn)布局低線市場搞差異化競爭。

內(nèi)部沖擊、外部壓力包圍，各種陰差陽錯(cuò)交織，如今的新城控股，還能實(shí)現(xiàn)自己的理想嗎？

商業(yè)撐起半邊天

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于歷史性低谷，百強(qiáng)房企近9成銷售額同比下滑，全年累計(jì)銷售規(guī)模同比降低41.6%，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處于歷史低位。

前幾年學(xué)高周轉(zhuǎn)模式狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)黑馬們一一馬失前蹄，新城控股也不例外。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股操盤銷售金額920.6億元，同比下降49.80%，連續(xù)第三年下滑；在地產(chǎn)銷售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第16位，下降至第19位。

盡管新城控股2022年拿出了南京“西瓜換房”這樣的騷操作，也還是沒能挽救銷售，甚至因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)鬧出了重慶掀沙發(fā)這樣的幺蛾子。

不過，公司的收入和業(yè)績，暫時(shí)穩(wěn)住了。2022年前三季度，新城控股營業(yè)收入617.54億元，同比下降43.41%，歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08%。雖然也有下滑，但與房地產(chǎn)行業(yè)整體性的巨額虧損相比，已經(jīng)算是相當(dāng)難能可貴了。

主要原因，就是新城控股旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，吾悅廣場。截至2022年6月底，公司已在全國135個(gè)大中城市布局189座吾悅廣場，開業(yè)面積1189.06萬平方米。因此，新城控股也在行業(yè)內(nèi)被稱為“小萬達(dá)”。

2022年前11個(gè)月，公司商業(yè)運(yùn)營總收入為89.87億元，預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長。去年上半年，吾悅廣場的整體出租率達(dá)到96.01%；公司商業(yè)板塊毛利率72.77%，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的16.12%。

當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對新城控股業(yè)績的支撐，與自己的老師萬達(dá)、華潤置地等，已經(jīng)很相似了。

通過運(yùn)營全國的400多座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商管2022年前三季度營業(yè)收入364.39億元、歸母凈利潤107.92億元。同時(shí)，萬達(dá)地產(chǎn)去年操盤銷售額560.1億元，同比增長86.20%，成為民營地產(chǎn)增長王。

華潤置地的地產(chǎn)銷售雖然也出現(xiàn)了輕微的下滑，但2022年前11個(gè)月以商業(yè)地產(chǎn)為主的租金收入達(dá)到165.6億元，實(shí)際增長了14.4%。

這暗淡里的一抹亮光，正是新城控股當(dāng)初尋求轉(zhuǎn)型路徑時(shí)，埋下的伏筆。

地產(chǎn)+商業(yè)的奧秘

上世紀(jì)90年代初期，通過紡織業(yè)務(wù)賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產(chǎn)大亨的財(cái)富故事激勵(lì)下，跨入房地產(chǎn)行業(yè)。

以常州為核心深耕江蘇多年，再到2009年將總部遷至上海開啟全國化，新城控股借助高周轉(zhuǎn)模式一路躍升。

2012年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進(jìn)吾悅廣場和常州吾悅國際廣場相繼亮相，開啟了新城控股的商業(yè)之路。

彼時(shí)，萬達(dá)廣場已經(jīng)更新了三代，華潤置地十年商業(yè)探索，萬象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已占據(jù)了各大核心城市的頂級商圈。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場格局已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)定了，新城控股為什么要進(jìn)入？王振華又怎么篤定能干成？

其實(shí)，無論是做投資還是干實(shí)業(yè)，甚至無論在哪個(gè)行業(yè)，都有那么幾條顛撲不破的永恒真理：不要把所有的雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子；不要賺最后一個(gè)銅板……

每年賣幾百上千億的地產(chǎn)商們，看起來風(fēng)光無限，但利潤并不如想象中那么豐厚；而且大多是一錘子買賣，并不能做到細(xì)水長流。

花無百日紅，人無千日好，周期沉浮之中，地產(chǎn)商們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，還是在小心翼翼地賺取行業(yè)的最后一點(diǎn)利潤。

地產(chǎn)商如何多元化？肯定不是恒大和寶能躍躍欲試的造車業(yè)務(wù)。

靠譜點(diǎn)的，地產(chǎn)集團(tuán)們羅列的七大板塊、八大業(yè)務(wù)，諸如城市更新、代建等等，都是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的變種。

這幾年物業(yè)公司獨(dú)立成風(fēng)，但這壓根不算多元化探索，頂多是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外延，賣完房子后接著搞點(diǎn)物業(yè)服務(wù)。

只有商業(yè)，才是離開發(fā)商們最近、最容易拓展、最適合與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合的業(yè)務(wù)。

這幾年大火的文旅地產(chǎn)，無論是特色小鎮(zhèn)還是冰雪主題，其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的變種、以旅游為賣點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)。

地產(chǎn)+商業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)輕重并舉、長短期結(jié)合，兼顧增長性與盈利能力，是房地產(chǎn)行業(yè)最接近完美的商業(yè)模式。

王振華看到了萬達(dá)、華潤置地、龍湖商業(yè)模式上的成功，在地產(chǎn)開發(fā)之外，布局商業(yè)地產(chǎn)，逐步確立“兩輪驅(qū)動(dòng)”的定位，10年落子了近200座吾悅廣場。

新城控股發(fā)力吾悅廣場，代表了地產(chǎn)黑馬們，在銷售規(guī)模之外，對這種相對成熟商業(yè)模式的追求。當(dāng)然，除了它，這個(gè)名單還包括寶龍地產(chǎn)和龍光集團(tuán)等。

新城控股能否成為小萬達(dá)，這個(gè)問題背后的本質(zhì)是，腰尾部民營房企，還有沒有機(jī)會(huì)尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展升級？

短期風(fēng)險(xiǎn)與長期挑戰(zhàn)

2019年實(shí)際控制人王振華鋃鐺入獄，新城控股被動(dòng)去杠桿，沒想到陰差陽錯(cuò)，讓公司2020年免于“三道紅線”的壓力，進(jìn)而在2021年行業(yè)性的債務(wù)危機(jī)中獨(dú)善其身。

然而，2022年，地產(chǎn)開發(fā)板塊銷售疲軟，還是影響了公司商業(yè)板塊的發(fā)展。

截至2021年底，公司在135個(gè)城市布局188座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)130座。開業(yè)面積1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。

新城控股在2021年報(bào)中提出的計(jì)劃是，2022年新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目25座。

但是，半年時(shí)間，公司的項(xiàng)目數(shù)量只增加了1座。2022年6月底布局189座、已開業(yè)及委托管理131座，開業(yè)面積降至1189.06萬平方米，出租率降至96.01%。

近年，當(dāng)萬達(dá)、華潤置地大肆抄底的時(shí)候，新城因整體承壓，并未增加土地儲(chǔ)備，未來幾年的增長速度，恐怕也很難保證。

而且，當(dāng)新城系面臨危機(jī)，原本逐漸成型的商業(yè)地產(chǎn)體系，也面臨著分崩離析的風(fēng)險(xiǎn)。

為什么新城控股在行業(yè)內(nèi)被稱為小萬達(dá)？因?yàn)椋?012年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，王振華先后挖來萬達(dá)商管的核心人物陳德力和曲德軍，接力掌舵吾悅廣場，復(fù)刻了萬達(dá)廣場的商業(yè)模式。

公司層面，地產(chǎn)+商業(yè)相配合；商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營層面，萬達(dá)廣場有萬達(dá)影城和寶貝王等主要引流業(yè)態(tài)，吾悅廣場也重點(diǎn)扶植了自己的星軼影城和多奇妙親子樂園。

截至去年年中，星軼影城在全國擁有128家門店。2021年，影城總觀影人次1941.9萬，分賬票房7.52億元，在中國影院投資公司中排名第七，僅次于萬達(dá)、大地、橫店、CGV、金逸和中影，排在幸福藍(lán)海之前。

然而，新城發(fā)展準(zhǔn)備將星軼影城低價(jià)賣給橫店影視及其關(guān)聯(lián)方，回收30億元現(xiàn)金。

沒了星軼影城，吾悅廣場的立體化競爭優(yōu)勢，恐怕會(huì)缺掉一個(gè)角。

此刻，新城控股還在扛，等著房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，等著線下消費(fèi)復(fù)蘇，地產(chǎn)+商業(yè)的雙輪效應(yīng)重新啟動(dòng)。

隨著地產(chǎn)走出政策底，行業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)接近尾聲。但是，對于新城控股而言，長期風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

地產(chǎn)開發(fā)集中在低線城市，風(fēng)險(xiǎn)與碧桂園類似，它最終導(dǎo)致的結(jié)果，可能會(huì)像建業(yè)地產(chǎn)與濱江集團(tuán)的南轅北轍一樣。

新城控股布局商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，也是以三四線城市為主，與萬達(dá)、華潤置地、龍湖等核實(shí)施差異化競爭。但是，城市能級不夠，吾悅廣場的業(yè)務(wù)價(jià)值如何提升？

萬達(dá)廣場經(jīng)過數(shù)輪迭代，已經(jīng)進(jìn)化為輕資產(chǎn)模式，而新城控股，仍然在學(xué)習(xí)早年的萬達(dá)。它能追上行業(yè)發(fā)展嗎？

本文來源：?斑馬消費(fèi)，原文標(biāo)題：《新城控股能否成為小萬達(dá)？》

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