“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”——靜態(tài)來看，廣義房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的占比至少17%，因此房地產(chǎn)短周期的修復強弱對經(jīng)濟復蘇有明顯影響。然而動態(tài)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的位置并非一成不變，隨著房地產(chǎn)長周期進入下行階段，經(jīng)濟也將逐漸“去地產(chǎn)化”。在這個過程中，地產(chǎn)鏈上的各行業(yè)也將在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中重新定位，尋找行業(yè)內(nèi)生增長的新均衡。

本文將從地產(chǎn)對行業(yè)的需求和行業(yè)對地產(chǎn)的依賴出發(fā)，從各行業(yè)的地產(chǎn)依賴度隨地產(chǎn)長周期下行而變化的視角，探尋地產(chǎn)鏈行業(yè)的轉(zhuǎn)型趨勢。

一、房地產(chǎn)對哪些行業(yè)的需求最大？

我們利用投入產(chǎn)出模型來計算房地產(chǎn)對其他行業(yè)的完全消耗系數(shù)，進而衡量房地產(chǎn)對其他行業(yè)的需求，即房地產(chǎn)每增加一個單位的最終使用時，需要直接、間接消耗多少其他行業(yè)的產(chǎn)出。其中，對于廣義房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，延續(xù)我們在報告《房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟有多支柱？》中的定義和劃分標準。

(資料圖片)

房地產(chǎn)投資活動對鋼壓延產(chǎn)品制造業(yè)的需求較大，2020年完全消耗系數(shù)在各行業(yè)中排第一，為0.137；對電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè)，石膏、水泥制品及類似制品制造業(yè)，批發(fā)業(yè)，貨幣金融和其他金融服務業(yè)的需求量相對較大，2020年完全消耗系數(shù)分別為0.086、0.083、0.081、0.078。

其中，建筑活動對建材的需求較大，鋼壓延產(chǎn)品制造業(yè)，石膏、水泥制品及類似制品制造業(yè)2020年的完全消耗系數(shù)分別為0.142、0.088，位居前二；安裝活動則對專業(yè)技術服務，電力、熱力生產(chǎn)和供應的需求較大，2020年的完全消耗系數(shù)分別為0.218、0.120，明顯領先其他行業(yè)。

房地產(chǎn)服務活動則主要拉動服務業(yè)的需求，2020年完全消耗系數(shù)排前三的分別是貨幣金融和其他金融服務業(yè)（0.129），商務服務業(yè)（0.088），房地產(chǎn)業(yè)（0.062）。

綜合來看，廣義房地產(chǎn)業(yè)目前主要體現(xiàn)為金融屬性，其次體現(xiàn)為建筑屬性。2020年，廣義房地產(chǎn)業(yè)對貨幣金融和其他金融服務業(yè)的完全消耗系數(shù)為0.095，位居第一；對鋼壓延產(chǎn)品制造業(yè)的完全消耗系數(shù)為0.092，位居第二。

二、哪些行業(yè)對房地產(chǎn)的依賴度最高？

我們根據(jù)各行業(yè)由房地產(chǎn)拉動的產(chǎn)出規(guī)模在該行業(yè)總產(chǎn)出中的占比，來衡量各行業(yè)對房地產(chǎn)的依賴度。

房地產(chǎn)投資活動對各行業(yè)產(chǎn)出的影響較大，有17個行業(yè)對房地產(chǎn)投資的依賴度超過20%。建材及相關行業(yè)對房地產(chǎn)投資活動的依賴度偏高，排前十的行業(yè)均與建材高度相關，有三個行業(yè)的依賴度超過或接近50%。2020年，磚瓦、石材等建筑材料制造業(yè)對房地產(chǎn)投資活動的依賴度為51.5%，位居第一；其次是石膏、水泥制品及類似制品制造業(yè)（49.3%），水泥、石灰和石膏制造業(yè)（47.4%），陶瓷制品制造業(yè)（40.9%），耐火材料制品制造業(yè)（36.7%）。

進一步細分來看，對其他行業(yè)產(chǎn)生影響的主要是房地產(chǎn)建筑活動，而安裝活動的影響力則明顯偏小。2020年，對房地產(chǎn)安裝活動依賴度在1%及以上的行業(yè)僅有20個，而依賴程度最高的專業(yè)技術服務業(yè)，其依賴度也僅有4.1%。

相比于投資活動，各行業(yè)對房地產(chǎn)服務活動的依賴度并不算高。2020年，對房地產(chǎn)服務活動依賴程度最高的是貨幣金融和其他金融服務業(yè)，依賴度為8.2%；其次分別是商務服務業(yè)（5.7%），印刷和記錄媒介復制業(yè)（3.8%），建筑裝飾、裝修和其他建筑服務業(yè)（3.8%），房地產(chǎn)業(yè)（3.4%）。

綜合來看，由于房地產(chǎn)投資活動對GDP的影響更大，對廣義房地產(chǎn)業(yè)依賴度最高的仍以建材相關行業(yè)為主，與對房地產(chǎn)建筑活動的依賴度基本接近。

金融業(yè)對廣義房地產(chǎn)業(yè)的依賴度也相對較高，2020年貨幣金融和其他金融服務業(yè)的依賴度為18.2%，其中對投資活動依賴度為10.0%，對服務活動依賴度為8.2%。需要注意的是，由于本文的測算未包括房企拿地行為，而且房企拿地過程中也存在大量的融資行為，因此當前測算一定程度上低估了金融業(yè)對廣義房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。

三、各行業(yè)的地產(chǎn)依賴度如何隨時間變化？

占名義GDP比重超過17%，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)周期的變化對宏觀經(jīng)濟和相關行業(yè)依然有不可忽視的影響。但是相關行業(yè)與房地產(chǎn)的關聯(lián)并非一成不變，中國有句諺語，“貧居鬧市無人問，富在深山有遠親”，描述的是人際關系隨著富有程度發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)之間的相關性同樣存在這個規(guī)律。

基于2017、2018、2020年投入產(chǎn)出表，我們分別測算了相關行業(yè)在2017、2018、2020年對房地產(chǎn)的依賴度，進而觀察變化趨勢。

從相關行業(yè)對房地產(chǎn)依賴度的變化來看，在房地產(chǎn)上行周期，相關行業(yè)加速向房地產(chǎn)聚集，放大了房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響；而在房地產(chǎn)下行周期，房地產(chǎn)的賺錢效應減弱，相關行業(yè)會尋找新的需求增長點，從而降低對房地產(chǎn)的依賴，弱化房地產(chǎn)下行對宏觀經(jīng)濟的影響乘數(shù)。

相關行業(yè)的地產(chǎn)依賴度變化在房地產(chǎn)投資活動中體現(xiàn)的較為明顯。2018年，房地產(chǎn)投資活動處于下行周期，建安設備投資增速錄得-3.3%，增速較前一年回落6.3個百分點。而對房地產(chǎn)投資活動依賴程度較高的前十大行業(yè)，其依賴度在2018年平均回落了6個百分點，其中依賴度最高的磚瓦、石材等建筑材料制造業(yè)回落幅度高達7.6個百分點。2019、2020年房地產(chǎn)投資活動重新進入上行階段，建安設備投資增速分別為8.0%、6.6%，而2020年前十大高依賴行業(yè)的依賴度則相對2018年平均提升了5個百分點。

對比2017、2018與2020年，可以看出地產(chǎn)鏈行業(yè)正在經(jīng)歷“去地產(chǎn)化”的過程。在149個細分行業(yè)中，盡管經(jīng)歷了2017-2018-2020年地產(chǎn)投資周期的先下后上，但仍有96個行業(yè)對房地產(chǎn)投資活動的依賴度在2020年低于2017年，行業(yè)占比超過64%。對房地產(chǎn)投資活動依賴度前十的行業(yè)中，除了磚瓦、石材等建筑材料和石膏、水泥制品及類似制品外，其余8個行業(yè)對房地產(chǎn)投資活動的依賴度從2017年到2020年均出現(xiàn)了下降，其中耐火材料制品，電線、電纜、光纜及電工器材，鋼壓延產(chǎn)品的地產(chǎn)依賴度下降較多，分別下降了3.4、1.9、1.6pct。

而房地產(chǎn)服務活動中的相關行業(yè)的地產(chǎn)依賴度變化并不顯著。2017年以來，房地產(chǎn)業(yè)名義GDP增速持續(xù)回落，但相關行業(yè)依賴度的變化相對較小。2018年，房地產(chǎn)業(yè)名義GDP增速錄得13.2%，回落1個百分點，但對房地產(chǎn)服務活動前十大高依賴行業(yè)的依賴度平均提升了0.14個百分點。2020年，房地產(chǎn)業(yè)名義GDP增速進一步下滑至4.2%，而前十大依賴行業(yè)的依賴度平均提升了0.04個百分點。尤其是對房地產(chǎn)服務活動依賴度最高的貨幣金融和其他金融服務業(yè)，其依賴度在2018、2020年均未出現(xiàn)明顯變化。

未來在房地產(chǎn)潛在需求長期下降的過程中（詳見《地產(chǎn)下行的盡頭：多少億平是終點？——中國房地產(chǎn)市場的長期需求測算》），各行業(yè)也需要在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中重新尋找新均衡，特別是與房地產(chǎn)投資活動有關的相關行業(yè)，對房地產(chǎn)的依賴度持續(xù)回落的同時，也在尋找新的增長點。

從各行業(yè)完全分配系數(shù)（代表某行業(yè)單位產(chǎn)出中直接、間接分配給另一行業(yè)用于生產(chǎn)的部分）來看，部分行業(yè)在2017-2020年降低對房地產(chǎn)依賴的同時，要么提升了對土木工程建筑業(yè)（即基建）、建筑安裝業(yè)、裝飾裝修業(yè)等其他建筑業(yè)的依賴，要么在新興行業(yè)尋找突破。例如，陶瓷制品制造業(yè)對房屋建筑業(yè)（房地產(chǎn)投資活動）的完全分配系數(shù)下降了0.083，但對電子元器件制造業(yè)的完全分配系數(shù)提升了0.006；電線電纜等電工器材制造業(yè)對房屋建筑業(yè)的完全分配系數(shù)下降了0.034，但對互聯(lián)網(wǎng)和相關服務業(yè)的完全分配系數(shù)提升了0.015；耐火材料制品對房屋建筑業(yè)的完全分配系數(shù)下降了0.056，但對研究試驗發(fā)展服務業(yè)的完全分配系數(shù)提升了0.009；金屬制品對房屋建筑業(yè)的完全分配系數(shù)下降了0.052，但對專業(yè)技術服務業(yè)和研究試驗發(fā)展服務業(yè)的完全分配系數(shù)分別提升了0.010、0.007。

而在2017-2020年間，各行業(yè)對房地產(chǎn)服務活動的依賴度不降反升，這也代表了房地產(chǎn)的新發(fā)展模式的趨勢——輕資產(chǎn)化、物業(yè)運營、公用事業(yè)化，物業(yè)管理、保障性住房服務、房屋租賃、自有住房服務等房地產(chǎn)服務活動，受地產(chǎn)周期的影響較小。根據(jù)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中指出“完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給”、“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，保障性住房、房屋租賃等在未來會受到更多的政策支持，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)服務活動的新增長點。

風險提示

文中測算依賴部分假設，可能會導致測算結果存在誤差，僅供參考；房地產(chǎn)政策可能會影響房地產(chǎn)周期趨勢，進而影響本文的結論；本文結論依賴對歷史數(shù)據(jù)的分析，對未來的研判可能存在偏差。

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責任自負。

關鍵詞： 投資活動 房地產(chǎn)業(yè) 分配系數(shù)