【地產(chǎn)新生代】：過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的波動(dòng)和調(diào)整，活下來的房企仿若穿越生死關(guān)，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營房企崛起、逆襲，港資地產(chǎn)商也重新殺了回來。

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他們，構(gòu)成了新生代房企的主力。一個(gè)全新的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)形成。華爾街見聞就此推出“地產(chǎn)新生代”專題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來藍(lán)圖。

作者 | 曹安潯

繼閩系地產(chǎn)老大建發(fā)吞并美凱龍、謀局長三角之后，廣州“地產(chǎn)一哥”越秀地產(chǎn)也顯露出全國擴(kuò)張的野心。

2月8日，越秀“開年亮劍”，時(shí)隔兩年高調(diào)進(jìn)京，花費(fèi)59億，斬獲北京兩宗地塊，成為北京2023年第一輪土拍中的最大黑馬，也打響了全國擴(kuò)張的第一槍。

2022年，越秀地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高、逆勢提升至克而瑞排行榜第16名，在大部分房企減少、停止拿地之時(shí)，越秀卻開啟了擴(kuò)張之路，各項(xiàng)業(yè)務(wù)也風(fēng)生水起。

作為廣州國企，越秀展現(xiàn)了充分的融資和拿地優(yōu)越性。一個(gè)劍指十強(qiáng)的地產(chǎn)明星已經(jīng)冉冉升起，渡過2022年的寒冬，這個(gè)從廣州走出的地方國資房企，全國擴(kuò)張之路正漸入高潮。

京城首秀

2月8日，北京2023年首輪土拍收官。讓人意外的是，“過江龍”越秀殺出重圍，成了這次土拍最大的贏家。

這次土拍共推出6宗地塊，越秀獨(dú)占其二，擊敗了中海、華潤等央企，京城地產(chǎn)一哥首開等十幾名強(qiáng)勁對手，以59億元總價(jià)連續(xù)拿下石景山蘋果園、昌平信息產(chǎn)業(yè)園兩宗熱門地塊，拿地?cái)?shù)量和金額均為此輪土拍的第一。

越秀地產(chǎn)首入北京是在2021年5月，彼時(shí)只和天恒地產(chǎn)以聯(lián)合體的形式在北京懷柔區(qū)拿下一塊地，算是小打小鬧。這次60億大手筆進(jìn)京拿地，才是越秀正式攻占京城了，帶有很強(qiáng)的戰(zhàn)略意義。

眾所周知，在幾年前，類似這樣大量金額的地塊，往往都是萬科、恒大、融創(chuàng)這樣的巨頭，或者中海、華潤、保利這樣實(shí)力雄厚央企的囊中物，而現(xiàn)在，它們統(tǒng)統(tǒng)敗在了越秀手下。

越秀這次出手，讓北京眾多地產(chǎn)界人士大呼意外。“這南方房企，是來北京土地市場抬轎子嗎？”

對此李宇嘉認(rèn)為，相比華潤、中海等在北京已深耕多年的房企，拿下這兩宗地是越秀的北京首秀，越秀勢在必得，愿意犧牲一定利潤來獲取。

越秀地產(chǎn)有關(guān)人士則表示，公司的戰(zhàn)略是全國擴(kuò)張，北京是極其重要的市場，也是重倉之地，拿地價(jià)格也相對合理。

此外，華爾街見聞獲悉，原旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅，已于年初履新越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總裁兼北京公司總經(jīng)理。這位投拓高手的上任，或是越秀北京拿地的另一推動(dòng)因素。

拉長時(shí)間來看，北京拿地并不是越秀的首次激進(jìn)之舉，早在去年，越秀就已經(jīng)在土地市場大顯身手了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，越秀在廣州、杭州、佛山、合肥、鄭州、長沙等地大舉掃貨，新增土地貨值高達(dá)1162.4億元，幾乎和當(dāng)年銷售額齊平，高居克而瑞房企新增貨值榜第7。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、大批房企資金緊張的這兩年，越秀逆勢擴(kuò)張的底氣從何而來？

從行業(yè)層面來看，相比受制于國資委負(fù)債率要求的央企地產(chǎn)商，越秀的地方國資背景讓它有了加杠桿的底氣。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是增長最快的地方國資房企之一，地方政府對它的希望更高，讓它承擔(dān)著更多國有資產(chǎn)保值、增值的任務(wù)，所以，越秀拿地的積極性和底氣都更足。

地方財(cái)政和金融機(jī)構(gòu)的支持讓越秀有充裕的融資通道。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在去年初的業(yè)績會(huì)上透露：“目前各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)對接我們公司提供并購貸，公司的錢是不差的?！?/p>

去年9月，越秀地產(chǎn)發(fā)行10.9億元5年期公司債，票面利率低至3.09%，處于房企融資極低水平。

此外，越秀本身的銷售和回款也不錯(cuò)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在九成百強(qiáng)房企業(yè)績下滑之時(shí)，2022年越秀全口徑銷售額同比增長6.5%，達(dá)到1260億元，較2021年提升21個(gè)位次達(dá)到了第16名，是TOP30中進(jìn)步最大的房企之一。

而且，越秀在廣州2022年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額658.35億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保利發(fā)展200多億元，穩(wěn)坐廣州“地產(chǎn)一哥”寶座。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州房企跑到北京拿地，進(jìn)一步體現(xiàn)了越秀的全國化布局，未來，這家房企的銷售額和影響力可能將持續(xù)擴(kuò)大。

杠桿陡增

凡事皆有兩面。越秀大舉擴(kuò)張的風(fēng)光背后，是近年一路下滑的毛利潤率和不斷上揚(yáng)的杠桿。

2022年上半年，越秀增收不增利，營業(yè)收入約為312.9億元，同比增長29.1%，歸母凈利潤為17.1億元，同比下降25.8%，毛利率在2019年34.21%的高點(diǎn)后，便一路下滑，截至2022年上半年末，已降至21.2%。

雖然越秀依然是綠檔房企，但資金鏈壓力越來越大。財(cái)報(bào)顯示，相比2021年末，2022年上半年，越秀地產(chǎn)總負(fù)債規(guī)模增至2446.93億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率增至69.4%，凈負(fù)債率增至59.7%，現(xiàn)金短債比為1.45。

越秀的在手現(xiàn)金也越來越少了，2022年上半年，越秀在手現(xiàn)金為260.68億元，比2021年底少了近70億元。

越秀寄予厚望的TOD項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目，有望改善其毛利和降低拿地成本。

興業(yè)證券研報(bào)表示，越秀非公開市場拿地力度強(qiáng)，有效控制拿地成本，預(yù)計(jì)能夠保持高于行業(yè)平均的毛利率，為未來釋放利潤奠定基礎(chǔ)；瑞銀集團(tuán)研報(bào)預(yù)測，越秀TOD項(xiàng)目的毛利率有望高于30％。

林昭遠(yuǎn)在去年中期業(yè)績會(huì)上稱，行業(yè)利潤率下滑是普遍現(xiàn)象，會(huì)努力保持在20%-25%的毛利率水平；將持續(xù)增加在大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)TOD項(xiàng)目、舊村改造項(xiàng)目的獲取力度，包括并購。

然而，加倉TOD項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目也是一柄雙刃劍，此前，曾重倉大灣區(qū)舊改的時(shí)代中國、佳兆業(yè)，后來都因回報(bào)周期過長、債務(wù)壓頂?shù)仍蚨├住?/p>

2019年開始，越秀存貨連年超千億，存貨周轉(zhuǎn)率下滑明顯，低于行業(yè)平均水平?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心指出，這可能與存貨中大多是TOD項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目等有關(guān)，“長周期性、變現(xiàn)節(jié)奏較慢”。

未來，越秀將在規(guī)模擴(kuò)張和盈利、負(fù)債的平衡問題上，艱難取舍，這也是每一家地產(chǎn)巨頭崛起的必經(jīng)之路，考驗(yàn)著房企的戰(zhàn)略智慧和經(jīng)營之術(shù)。

一位接近越秀的人士指出：“以前大家對國企的印象，是不加班、不卷。但越秀近年也越來越卷了，公司工作氛圍很緊張，效率很高，不時(shí)加班，越來越像市場化民企”。

這可能便是做大的代價(jià)，也是房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)甚至下行周期的體現(xiàn)，沒有人再能像黃金時(shí)代那樣輕松賺錢。

在房地產(chǎn)的下半場中，無論國企還是民企，內(nèi)卷已經(jīng)平等地籠罩每一家房企，幸存者都要在日益激烈的市場競爭中，為活得久、活得好而搏命。

對于越秀而言，擴(kuò)張征途的順利與否，也將決定其能否從地方龍頭，躍升為全國性房企，這注定是一場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的驚奇之旅。

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關(guān)鍵詞： 年上半年 土地市場