最近房地產(chǎn)領域又是動作消息不斷。

(相關資料圖)

首先是，《求是》雜志刊登重要文章，其中強調(diào)要合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。要因城施策，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

其次，據(jù)央行網(wǎng)站2月15日披露，近期其召開2023年金融市場工作會議強調(diào)，要切實落實“兩個毫不動搖”，拓展民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動金融機構增加民營企業(yè)信貸投放。

會議提到，要動態(tài)監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場邊際變化，因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施。

此外，近期北上廣深等多地看房量大增，以及“延長房貸年齡”也持續(xù)刷屏。

“疫情三年，漲回來只用了一周”

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)過后一周貝殼50城二手房日均帶看客戶量和新增掛牌房源量均較1月春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長50%-60%，帶看量增長30%-40%。媒體報道稱，“疫情三年，漲回來只用了一周?！辈簧偕虾７慨a(chǎn)中介這幾天都在社交平臺瘋傳這句話。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為：“數(shù)據(jù)表明目前市場活躍度較高，對樓市的信心有所恢復。從成交周期來看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短，目前成交節(jié)奏有加快趨勢?！?/p>

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年1月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢趨緩。

中原證券表示，隨著政策面支持力度的不斷加大，房地產(chǎn)市場已逐漸進入企穩(wěn)修復階段，其中具有代表性的二手房景氣指數(shù)，在2023年1月下旬升至24點，已超過2022年最高水平。另從春節(jié)期間找房熱度來看，除一線城市較2022年同期下降3%外，二線及以下城市找房熱度增速達到6.3%，合計找房熱度上漲3.7%。

中信證券認為，在過去幾年房價明顯調(diào)整的地方，房價小幅回升是正常的。在絕對房價較高的核心一線城市，房價過快上漲是政策不能接受的。當前，按揭貸款的區(qū)域定價差異達到歷史高位，即一線城市首套按揭定價維持4.6%左右水平，而中小城市按揭定價則下降到3.7%左右。同時隨著二線城市不斷優(yōu)化限購政策，一線核心城市和其他城市限購嚴厲程度之間的差異也達到歷史最高。

其預計，未來一線城市和其他城市的政策差異度將進一步拉大。面對復蘇的市場，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預計將出臺更大力度，更具效果的政策手段，穩(wěn)定和提振需求。

多地銀行延長房貸年齡

2月12日，“南寧市房貸年齡期限可延長至80歲”的消息受到廣泛關注，對此南寧市一房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)證實確有其事：以前最高年齡限制是70歲，現(xiàn)在調(diào)整為80歲。

2月14日，據(jù)杭州都市快報橙柿互動報道，從房屋中介處了解到，杭州已有2家城商行延長貸款年齡至75周歲。

2月15日，據(jù)上證報，一則四川成都部分銀行“住房按揭貸款年齡期限可延長至85歲”消息引發(fā)市場廣泛關注。當天建設銀行成都多家支行個貸中心人士告訴記者，目前“貸款人年齡加貸款期限”只能延至75歲，即年滿70周歲，只能按最高5年期限申請房貸。

通常情況下，銀行對購房者的房貸最長期限為30年，貸款到期日不能超過貸款人60—70歲的年齡，也就是說，貸款人只有在年齡小于30—40歲的情況下，才能貸足30年，而房貸年齡期限延長至80歲之后，貸款人50歲的時候購房，也能貸足30年。

易居研究院認為，房貸年齡期限可延長至80歲，與延遲退休有一定的關系，因為延遲退休后，貸款人收入保障的年限也會增加；該政策變化能照顧一些中老年人的購房需求，老年人與子女一同買房的貸款額度也會增加，有助于涉及養(yǎng)老的家庭更好實現(xiàn)置業(yè)計劃。

招聯(lián)金融認為，該政策有助于讓更多中老年人可以申請貸款改善居住條件，也讓年輕人可通過延長還款期限減輕當期還款壓力。工商銀行等銀行已經(jīng)將借款人年齡加貸款期限延長至75年，這可能也是我國人口老齡化背景下的大勢所趨。

行業(yè)怎么看？

國泰君安表示，當前行業(yè)基本面存在巨大的分歧，樓市上體現(xiàn)為二手房回暖、新房繼續(xù)下探，信用端體現(xiàn)為居民不斷增加儲蓄、但提前還款仍在高峰；然而對未來房地產(chǎn)市場的判斷則過于一致，表現(xiàn)為將在2023年下半年出現(xiàn)復蘇，只在幅度上有所分歧，也即當前進入到預期的驗證期。

中銀國際也認為，目前市場的關注點逐漸轉(zhuǎn)移到基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M入收尾期，預計全國需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復的可能，但銷售仍有可能波動，其持續(xù)性的回暖仍要等待整體經(jīng)濟修復后。

此外，中信證券提到，目前政策不存在轉(zhuǎn)向的可能。

第一，絕大多數(shù)城市的待售新房加待開發(fā)土地規(guī)模在高位。

第二，大多數(shù)公司的信用融資渠道遠未恢復，很多未出險企業(yè)當前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。

第三，除了在北京和杭州等個別城市，其他城市企業(yè)拿地熱情極為低落；第四、由于拿地表現(xiàn)分化，存在流動性壓力的企業(yè)貨值結構差。2021年四季度之后出讓新貨的質(zhì)量遠高于2020年企業(yè)獲得的項目。只有持續(xù)的銷售復蘇，才能逐漸化解這些企業(yè)的交付和信用壓力。

東興證券也認為，當前市場觀望情緒依舊很濃，居民購房信心不足，需求端的恢復將會是后續(xù)市場企穩(wěn)的最關鍵因素，預計各地需求端鼓勵政策還將持續(xù)出臺。

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關鍵詞： 一線城市 房地產(chǎn)市場 貸款期限