核心觀點(diǎn)

新發(fā)個人房貸利率持續(xù)下行,存量房貸利率調(diào)降的討論愈發(fā)熱烈。事實(shí)上，存量房貸利率下調(diào)已有先例，但2008年下調(diào)利率的背景與現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然存在三大不同。下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、刺激消費(fèi)，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。我們認(rèn)為，當(dāng)前暫時不急于下調(diào)存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實(shí)施的可能性。

(資料圖)

調(diào)降存量房貸利率的話題再升溫。近期新發(fā)個人房貸利率持續(xù)下行，引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注，存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經(jīng)營壓力也不能忽視。

房貸利率話題的今昔對比：存量房貸利率下調(diào)其實(shí)已有先例，2008年房地產(chǎn)市場陷入低迷，為促進(jìn)市場健康發(fā)展，央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出7折優(yōu)惠利率方案。然而當(dāng)前背景與2008年存在三大不同：①存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項(xiàng)貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對于銀行的整體影響較2008年會更重大；②嚴(yán)監(jiān)管背景下，通過轉(zhuǎn)按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現(xiàn)“惡性競爭”攬貸的概率較低；③當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場發(fā)展前景整體較為明朗。

下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)：一方面，銀行息差壓力會制約存量房貸利率調(diào)整，目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會進(jìn)一步壓低銀行利潤空間。經(jīng)我們測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388-776億元，對應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調(diào)政策，但在實(shí)踐中容易帶來套利空間，引發(fā)新的不公。

存量房貸利率會下調(diào)嗎？目前經(jīng)濟(jì)增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調(diào)存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調(diào)存量房貸利率的可能性，如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力。有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門檻，從存量房貸數(shù)目、個人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。

正文

調(diào)降存量房貸利率的話題再升溫

新發(fā)個人房貸利率持續(xù)下行,引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注，存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。自2022年起，我國新發(fā)個人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，2023年1月5日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，提出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心資料，目前多地首套房貸利率已調(diào)至4%以下，而對于存量房貸利率，則未見變化，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大，存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。

提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。2022年受到疫情和海外風(fēng)險(xiǎn)的影響，居民資產(chǎn)價(jià)值與收入水平的不確定性增大，同時消費(fèi)場景減少也使得消費(fèi)支出有所下滑。居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾背景下，居民在負(fù)債端放緩了加杠桿的速度，甚至提前償還按揭貸款，引起了“提前還貸潮”。對此，部分觀點(diǎn)指出，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表，此外還有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，減輕消費(fèi)者對房貸利率未來繼續(xù)下行造成損失的顧慮以刺激房地產(chǎn)銷售。

然而，站在銀行的角度，下調(diào)存量房貸利率帶來的經(jīng)營壓力也不能忽視。2008-2009年我國存量房貸利率確實(shí)有過下調(diào)的先例，但是環(huán)境背景不同，同樣的方案是否可以順利復(fù)制？又能否取得預(yù)期的成效？這些問題仍有待探討。

房貸利率話題的今昔對比?2008年房貸利率調(diào)整始末

存量房貸利率下調(diào)其實(shí)已有先例，2008年央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出優(yōu)惠利率方案。2008年房地產(chǎn)市場銷售量驟降，交易陷入低迷，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，服務(wù)“保增長”目標(biāo)，同年10月22日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍調(diào)整為0.7倍，最低首付款比例調(diào)整降至20%。事實(shí)上，央行當(dāng)時并沒有對存量貸款利率是否調(diào)整做出明確規(guī)定，但根據(jù)中國證券報(bào)2008年12月30日的報(bào)道記載，一些中小銀行率先承諾利率打七折，并推出貸款平移業(yè)務(wù)來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則。

當(dāng)前背景與2008年的三大不同

存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項(xiàng)貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對于銀行的整體影響較2008年會更重大。截止2022年末，我國個人住房貸款余額為38.8萬億元，而2008年的規(guī)模僅為2.98萬億元，不足現(xiàn)有規(guī)模的1/10。此外，個人住房按揭貸款占各項(xiàng)貸款余額的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在龐大的房貸規(guī)模和較高的占比背景下，存量房貸利率的調(diào)整對銀行的收入、息差等指標(biāo)都會產(chǎn)生更大的影響，因此政府部門和商業(yè)銀行在決策時都必須更加謹(jǐn)慎。

嚴(yán)監(jiān)管背景下，通過轉(zhuǎn)按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現(xiàn)“惡性競爭”攬貸的概率較低。2009年各家銀行紛紛跟隨調(diào)降存量貸款利率，一大原因是為了爭奪或留存存量貸款客戶，不得不陷入“價(jià)格戰(zhàn)”。然而，目前的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)被監(jiān)管嚴(yán)令叫停。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2022年5月的內(nèi)容，紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，隨即被總行和監(jiān)管叫停。嚴(yán)監(jiān)管背景下，銀行之間出現(xiàn)“惡性競爭”攬貸的概率較低，因此銀行主動下調(diào)存量貸款利率的意愿也會進(jìn)一步降低。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場發(fā)展前景整體較為明朗。2008 年全球金融危機(jī)發(fā)生后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，商品房銷售大幅下滑。為應(yīng)對國際金融危機(jī)可能產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費(fèi)、促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，央行下調(diào)了商業(yè)性個人住房貸款利率下限。然而當(dāng)前伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長計(jì)劃積極出臺并快速落地，消費(fèi)預(yù)期持續(xù)改善，開年信貸投放積極，經(jīng)濟(jì)增長修復(fù)的前景較為明朗，下調(diào)存量貸款利率的緊迫性并未達(dá)到2008年的程度。

下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)

雖然下調(diào)存量房貸利率有助于降低居民部門的負(fù)債壓力，為擴(kuò)大消費(fèi)提供了基礎(chǔ)，但客觀上仍然存在下述兩大挑戰(zhàn)，制約這一方案的推行：

銀行息差壓力會制約存量房貸利率調(diào)整

銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，有礙其經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，長遠(yuǎn)來看可能會影響銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。2022年12月，我國商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。此外，2022年5年期LPR累計(jì)下調(diào)了35bps，今年已經(jīng)面臨較大的LPR重定價(jià)壓力，考慮到政策刺激信貸需求、鼓勵銀行向?qū)嶓w讓利，LPR在2023年仍存調(diào)降空間，因此，在低息差和LPR下調(diào)的雙重壓力下，壓降存量房貸利率會進(jìn)一步增加銀行經(jīng)營難度，長期來看甚至可能會影響市場對銀行盈利能力的預(yù)期，進(jìn)而影響銀行業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

新發(fā)個人住房按揭貸款利率自2011 年后經(jīng)常高于貸款基準(zhǔn)利率，考慮到按揭攤還、貸款早償?shù)纫蛩?，我們測算目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。我們統(tǒng)計(jì)了2009年以來新發(fā)個人住房按揭貸款利率、當(dāng)期貸款基準(zhǔn)利率以及凈增規(guī)模，自2011年起，絕大多數(shù)時期按揭貸款利率高于基準(zhǔn)利率?？紤]到按揭攤還、貸款早償、房屋置換等因素，越接近當(dāng)前時點(diǎn)所發(fā)放的貸款，剩余比重就越高；相應(yīng)的，其當(dāng)時所定的加點(diǎn)幅度對于全體按揭貸款的平均加點(diǎn)幅度的權(quán)重也就越高。我們基于這一邏輯結(jié)合央行公布的個人購房貸款新增數(shù)據(jù)，模擬測算得到目前存量貸款按揭利率較LPR的加點(diǎn)幅度高出約40.19bps。（注：此處測算假設(shè)所有時間點(diǎn)貸款償還節(jié)奏均勻不變，但實(shí)際情況中受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響等在不同年份貸款早償意愿會發(fā)生變化，因此實(shí)際情況較測算會存在一定誤差）

結(jié)合上述測算結(jié)果，如果存量按揭貸款下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388-776億元，對應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。若將存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不調(diào)整，那么加權(quán)平均降幅可能達(dá)到50bps，對應(yīng)銀行利息收入減少1940億元。然而這一情況比較極端，實(shí)際操作中更可能針對部分城市實(shí)施、申請要求較為嚴(yán)格（如存量房貸筆數(shù)、個人征信記錄等限制因素），且采取階梯式或差異化下調(diào)，因此我們假設(shè)最終符合下調(diào)要求的按揭貸款占全部貸款的25-50%之間，加點(diǎn)下降幅度保守估計(jì)為40bps，則對應(yīng)銀行按揭貸款利息收入減少388-776億元，對應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。

方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大

存量房貸規(guī)模較大，不同地區(qū)、不同時點(diǎn)簽訂的合同條款也存在較大的差異，如何制定合適的政策兼顧效率與公平，如何確保政策順利落地都存在較大的挑戰(zhàn)。下調(diào)存量房貸利率顯然不能簡單的“一刀切”，基于購房時間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區(qū)別，需要制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案，延續(xù)“因城施策”的政策思路，但在實(shí)踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調(diào)節(jié)，新老貸款之間如何調(diào)節(jié)，這些問題如果不能妥善處理，都有可能引發(fā)新的不公平。

存量房貸利率會下調(diào)嗎？

綜合前述分析，目前經(jīng)濟(jì)增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調(diào)存量房貸利率。伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長計(jì)劃積極出臺并有序落地，消費(fèi)預(yù)期持續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)增長修復(fù)的前景較為明朗。后續(xù)居民端的收入預(yù)期改善、風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，也會轉(zhuǎn)向回報(bào)率更高的投資渠道，提前還貸潮料將逐步結(jié)束，下調(diào)存量貸款利率的緊迫性尚且可控。

但我們也不能完全排除下調(diào)的可能性，參考2008-2009年的經(jīng)驗(yàn)，如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會更加靈活精準(zhǔn)，確保銀行釋放的利息收入控制在合理范圍內(nèi)。考慮到降低存量按揭貸款利率可以減輕居民負(fù)債端壓力，有利于刺激消費(fèi)，推動住房銷售盡快復(fù)蘇，具有一定現(xiàn)實(shí)意義，因此我們也不能完全排除下調(diào)的可能性。參考2008-2009年的經(jīng)驗(yàn)，如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力：有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門檻，從存量房貸數(shù)目、個人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。

本文作者：中信證券明明團(tuán)隊(duì)，本文來源：明晰筆談，原文標(biāo)題：《存量房貸利率有可能下調(diào)嗎？》

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