由于借貸成本飆升以及居家辦公在疫情后依然是一個趨勢，即使是那些最富有的美國寫字樓房東也發(fā)現(xiàn)，他們無法支付房貸了。

以太平洋投資管理公司為例。2021年，即便因為新冠疫情寫字樓空無一人，這家公司旗下的基金依然收購了Columbia Property Trust，一家在紐約、舊金山、波士頓和華盛頓特區(qū)擁有至少15座辦公樓，價值39億美元（包括債務(wù)）的物業(yè)管理公司。

當時，太平洋投資管理公司私人商業(yè)地產(chǎn)全球負責人John Murray信心滿滿地說：

【資料圖】

美國主要城市的優(yōu)質(zhì)辦公樓將為我們的客戶提供長期價值。

然而，上個月，Columbia Property Trust拖欠了其七座標志性建筑的價值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給馬斯克的推特在舊金山的塔樓和前紐約時報總部，現(xiàn)在是Snap的所在地。不只是太平洋資管公司，世界上最大的房地產(chǎn)所有者之一布魯克菲爾德公司也違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓的貸款。

更令市場震驚的是，3月2日，黑石集團有價值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據(jù)知情人士透露，黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。但和利率上升等因素引發(fā)的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，這批證券現(xiàn)已到期并尚未償還，貸款服務(wù)機構(gòu)MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示，這筆債務(wù)只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務(wù)機構(gòu)沒有采納我們的建議感到失望。

這不得不讓人們想起在2008年金融危機期間發(fā)生的一切。但是，對這些華爾街巨頭來說，按揭貸款違約，可能是一種為將來債務(wù)重組打開大門的策略。擁有CMBS的債務(wù)人必須至少在技術(shù)上違約，他們的貸款才能重新談判。而且CMBS是無追索權(quán)債務(wù)，這意味著借款人在違約之際，債權(quán)人不能追討他們擁有的其他資產(chǎn)。

有媒體分析稱，最近的一些商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款的違約是借款人延長還款期或以其他方式改善貸款條款的策略。不過，也有業(yè)主完全放棄所擁有的寫字樓并將其歸還給貸方。無論哪種方式，這些現(xiàn)象都預(yù)示著美國商業(yè)地產(chǎn)市場的崩潰：如果連資金最雄厚的資管公司也不愿為黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓支付房貸，那么那些現(xiàn)金短缺的空置、陳舊的業(yè)主又何去何從？

美國商業(yè)地產(chǎn)不再是安全資產(chǎn)

在過去的十年里，投資者把商業(yè)地產(chǎn)視作和國債一樣的安全資產(chǎn)，尤其是那些位于主要城市黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)。

他們認為擁有長期租約和不斷上漲的租金的優(yōu)質(zhì)建筑是非常安全的。尤其是亞馬遜和Meta這樣的科技巨頭在租用辦公場所方面毫不吝嗇，除了辦公室，在這些地方還有裝點用的植物墻以及寬敞的茶水間——這更令華爾街看到了其中巨大且安全的商機。

然而，世事瞬息萬變。華爾街大佬們根本無法預(yù)測美國現(xiàn)在處于寫字樓空置率急劇攀升的時代，尤其是隨著居家辦公、遠程辦公成為常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從安全且能提供穩(wěn)健回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轱L險越來越大、波動性越來越大的資產(chǎn)。

現(xiàn)如今，分析師和投資者將苦苦掙扎的辦公樓比作那些已經(jīng)淘汰的購物中心；正如電子商務(wù)加速了陳舊的購物中心的消亡一樣，遠程工作也將摧毀寫字樓。 一家經(jīng)紀公司估計，到2030年，美國將有大約3.3億平方英尺的過剩辦公空間。亞馬遜正在暫停其在華盛頓附近的第二個總部的建設(shè)，而Meta已經(jīng)減少了在紐約租賃的空間——而這只是美國商業(yè)地產(chǎn)市場的冰山一角。

商業(yè)地產(chǎn)前景黯淡，轉(zhuǎn)型困難重重

如今，辦公室的平均使用率約為新冠疫情前水平的50%——這可能成為新常態(tài)。在這種情形下，市場當然不會押注商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)反彈。紐約最大的寫字樓房地產(chǎn)投資信托基金Vornado Realty Trust的股價跌至1997年的水平； SL Green Realty和Boston Properties的股價低于2020年疫情初期的低點。

在新冠疫情期間，大多數(shù)房東能夠保留他們的建筑物而不會拖欠貸款，這是因為當時接近零的利率使得繼續(xù)付款或獲得新融資非常容易。當時很多投資者希望，一旦疫情消散，將會有更多人重返辦公室。但是，至今這樣的情景并沒有出現(xiàn)。

據(jù)美國按揭銀行家協(xié)會稱，今年將近920億美元的非銀行辦公室債務(wù)到期，需要再融資。在監(jiān)管機構(gòu)去年警告不要過度敞口后，作為商業(yè)房地產(chǎn)融資最大來源的銀行正在盡量避免此類按揭貸款。 根據(jù)房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)，美國寫字樓的價值已經(jīng)比一年前下降了25%。

今天美國經(jīng)濟的前景比之前兩年更加黯淡，美聯(lián)儲預(yù)測到年底失業(yè)率將攀升至4.6%。即使美國經(jīng)濟復(fù)蘇，很明顯許多建筑也永遠不會復(fù)蘇至以往熙熙攘攘的場景。一些業(yè)主正在研究將寫字樓改建為住房，但由于高昂的成本和工程的復(fù)雜性，這些改造在短期內(nèi)不會減少辦公樓供應(yīng)。

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