作者 | 周智宇

出險(xiǎn)房企開始出現(xiàn)了一些微妙的變化。

(資料圖片)

3月9日晚間，停牌近一年的佳兆業(yè)發(fā)布了2021年年報(bào)及2022年半年報(bào)，并宣布在3月10日復(fù)牌。

開盤后，佳兆業(yè)一度跌幅超41%，隨后逐步拉升，截至午盤跌幅收窄，跌26.19%。停牌一年的行業(yè)冷暖，也隨著佳兆業(yè)的股價(jià)波動(dòng)呈現(xiàn)。

這是繼去年龍光復(fù)牌后，今年首家復(fù)牌的出險(xiǎn)房企，它的復(fù)牌也意味著在風(fēng)險(xiǎn)化解工作上，佳兆業(yè)已經(jīng)取得了重大突破。

截至目前，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、奧園和花樣年在內(nèi)，仍有十余家房企停牌，其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成復(fù)牌指引，否則就會(huì)進(jìn)入被摘牌的尷尬境地。如果守不住上市公司的上市地位，在接下來的債務(wù)重組談判中，也會(huì)更加被動(dòng)。

從目前各家房企的進(jìn)展看，佳兆業(yè)已經(jīng)拉開今年出險(xiǎn)房企復(fù)牌的序幕，接下來會(huì)有更多房企走出重生的第一步。

佳兆業(yè)能夠成功復(fù)牌，在于它按照港交所的要求，遞交了財(cái)報(bào)；證明自身還有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)，能夠支持其運(yùn)營；同時(shí)還向外披露了一系列重要資料，讓市場能夠進(jìn)一步看到公司的狀況。

誠然，從年報(bào)本身來說，這家出險(xiǎn)房企如今面臨的壓力很大。在營業(yè)收入下降、撥備信貸虧損、以及投資物業(yè)公允值等諸多因素影響下，佳兆業(yè)2021年歸母凈利潤為-127.27億元，為過去十年虧損最多的一次。同時(shí)截至2022年上半年，歸母凈利潤為-77.58億元。

債務(wù)方面，截至去年年中，佳兆業(yè)總借款為1314.91億元，其中有1065.37億元要在一年內(nèi)償還。

這也讓債務(wù)處置，依舊是佳兆業(yè)眼下需要完成的重點(diǎn)工作。

佳兆業(yè)方面表示，境內(nèi)債方面已有多筆完成展期。境外債方面，則是在與財(cái)務(wù)顧問一道，持續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行具有建設(shè)性的對話，以期盡快與所有境外債權(quán)人達(dá)成全面解決方案。

好消息是，去年以來，佳兆業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)化解工作上取得了一系列重要進(jìn)展。去年4月，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)等簽訂合作協(xié)議，將在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作；6月，又將旗下位于深圳多個(gè)項(xiàng)目出售給了中信系，盤活資產(chǎn)超500億，同時(shí)完成了部分債務(wù)的展期。

并且佳兆業(yè)手頭依舊有一些不錯(cuò)的資產(chǎn)，尤其是在粵港澳大灣區(qū)。截至去年年中，佳兆業(yè)尚有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積超5394萬平方米。

在深圳、東莞等地，佳兆業(yè)也會(huì)有一系列項(xiàng)目在近兩年完成轉(zhuǎn)化，貢獻(xiàn)土儲(chǔ)。其在深圳福田CBD的佳園項(xiàng)目也是一個(gè)舊改轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)在今年年內(nèi)入市。

這也是其出險(xiǎn)后，依舊有境外債權(quán)人愿給出融資方案的原因，即便是將部分資產(chǎn)出售給了中信系，它手頭依舊有不少好資產(chǎn)待盤活，如今缺的就是流動(dòng)性。

在境外債重組如今仍未有成型方案的情況下，佳兆業(yè)復(fù)牌，讓自己在與債權(quán)人談判時(shí)有了新的選項(xiàng)。

此前，出險(xiǎn)房企的工作重點(diǎn)在于債權(quán)端，力求債務(wù)整體展期，換取更多時(shí)間。尚未有引入投資者或者發(fā)行新股換取流動(dòng)性的成功案例。

從近期包括恒大、融創(chuàng)在內(nèi)房企給出的初步債務(wù)重組方案來看，新的方案正在出來，越來越多的房企開始考慮起“債轉(zhuǎn)股”或者是其他削債方案。

孫宏斌等地產(chǎn)大佬，也試圖在保障自己的控股權(quán)的同時(shí)，讓出自己的股權(quán)，換取進(jìn)一步談判的空間。

對于郭英成來說，佳兆業(yè)復(fù)牌成功后，在境外債重組上，適當(dāng)讓渡部分股權(quán)出去，不失為一個(gè)可選項(xiàng)。

業(yè)內(nèi)，佳兆業(yè)有著“不死鳥”之稱，上一次解救它的，除了中信等機(jī)構(gòu)馳援，還有深圳樓市超預(yù)期復(fù)蘇，讓其脫困。如今，政策暖風(fēng)頻吹，市場也逐漸復(fù)蘇，這是個(gè)難得的窗口期。只是想要徹底脫困，除了積極銷售回血，它尚需完成債務(wù)重組，以及再次找到一個(gè)強(qiáng)有力的“白衣武士”。

邁出了重生第一步的佳兆業(yè)，能否再次上演奇跡？

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