幾天前，華爾街見(jiàn)聞提到了美國(guó)銀行業(yè)、特別是正遭遇流動(dòng)性危機(jī)的中小型銀行面臨著“下一顆核彈”——商業(yè)地產(chǎn)貸款。

最新數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)五年間，這一風(fēng)險(xiǎn)敞口大考在即：將有2.5萬(wàn)億美元貸款到期。僅今明兩年就有近萬(wàn)億美元債務(wù)到期。

明晟（MSCI）Real Assets部門的研報(bào)顯示，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)在2023年將有4000億美元債務(wù)到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來(lái)五年內(nèi)共有總計(jì)2.5萬(wàn)美元的債務(wù)到期。

【資料圖】

鑒于去年下半年起，美國(guó)最大型銀行陸續(xù)收縮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款的敞口，中小型銀行異軍突起成為商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)貸款的主力軍，近期這些地區(qū)銀行的動(dòng)蕩加劇了商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的壓力。

研報(bào)稱，一方面，放貸機(jī)構(gòu)可能在地區(qū)銀行倒閉危機(jī)之后收縮貸款規(guī)模。同時(shí)，加息環(huán)境中更高的借貸成本和下跌的房產(chǎn)價(jià)值，增加了商業(yè)物業(yè)持有人的現(xiàn)有房貸再融資（refinance）難度。

這就構(gòu)成了一個(gè)惡性循環(huán)，即伴隨美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)蔓延，規(guī)模較小的銀行可能進(jìn)一步回撤商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模，私人債務(wù)基金可能參與進(jìn)來(lái)填補(bǔ)空白，但他們要求的融資成本會(huì)更高，且不太可能達(dá)到所需的規(guī)模，造成信貸緊縮的局面。

再結(jié)合后疫情時(shí)代新的商業(yè)與遠(yuǎn)程辦公模式，這反過(guò)來(lái)會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)，甚至威脅到整個(gè)小銀行部門的償付能力，有可能對(duì)小型銀行造成毀滅性打擊，原因是小型銀行對(duì)該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)大。

進(jìn)而，這又會(huì)繼續(xù)加劇市場(chǎng)的恐慌。華爾街見(jiàn)聞上周提到，商業(yè)地產(chǎn)中的辦公樓物業(yè)是美國(guó)小銀行的下一顆“巨雷”，且危害可能迅速蔓延至大型銀行：

“空頭們最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產(chǎn)和相應(yīng)的REIT，若引燃債務(wù)償付危機(jī)，一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠(yuǎn)了。”

明晟Real Assets的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jim Costello便稱，上周美國(guó)銀行業(yè)動(dòng)蕩已經(jīng)擊中了2022年支持商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款最多的貸方集團(tuán)——中小型的地區(qū)銀行：

“這就好比在一個(gè)人墜落的時(shí)候再踹上一腳，無(wú)疑會(huì)加速墜落的過(guò)程。關(guān)鍵是這一切正在發(fā)生?！?/p>

明晟的研報(bào)顯示，鑒于較高的利率和不確定的前景，2月份美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易量同比下降51%至269億美元，即規(guī)模慘遭腰斬。截至今年2月的12個(gè)月里，交易價(jià)格下跌6.9%，其中公寓價(jià)格下跌8.7%。

這一切還是發(fā)生在3月美國(guó)地區(qū)銀行流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致暫停新發(fā)貸款活動(dòng)之前：

“在銀行業(yè)近期面臨挑戰(zhàn)之前，商業(yè)地產(chǎn)交易活動(dòng)、定價(jià)和信貸可得性的趨勢(shì)已經(jīng)指向下行。最近幾周的動(dòng)蕩可能被視為一種加速已經(jīng)發(fā)生變化的驅(qū)動(dòng)力量?！?/p>

素來(lái)以毒舌著稱的金融博客Zerohedge評(píng)價(jià)稱，上述困境說(shuō)明定時(shí)炸彈正在倒計(jì)時(shí)。

在追蹤25種商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的Markit CMBX指數(shù)中，只看評(píng)級(jí)最低（也最能反映市場(chǎng)投機(jī)情緒）的BBB-等級(jí)，除了辦公樓貸款敞口最大的“系列15”跌至歷史新低，其他“系列”的價(jià)格均暴跌。

事實(shí)上，整個(gè)CMBX幾乎所有可供交易的“系列”產(chǎn)品，都在以歐美新冠疫情引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)崩盤以來(lái)的最快速度下挫，再此前的暴跌案列發(fā)生在2008年雷曼兄弟破產(chǎn)時(shí)。

同時(shí)，上周開(kāi)始，對(duì)評(píng)級(jí)最高的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）的持有溢價(jià)也在上升，接近去年10月下旬的高位水平，僅次于2020年疫情沖擊和2008年全球金融危機(jī)時(shí)。

也就是說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品領(lǐng)域，投資者幾乎無(wú)處可逃，“隨著更廣泛的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)遭到拋售，CMBS領(lǐng)域沒(méi)有一處是安全的?！?/p>

在具體數(shù)據(jù)方面：

在商業(yè)辦公樓地產(chǎn)領(lǐng)域，明晟認(rèn)為有近400億美元的房產(chǎn)更可能陷入困境，即令銀行等放貸機(jī)構(gòu)面臨這批債務(wù)的償付壓力。

物業(yè)持有人去年從美國(guó)本地和地區(qū)銀行獲得了約27%的商業(yè)地產(chǎn)融資，是該領(lǐng)域新發(fā)債務(wù)的最大來(lái)源。

摩根大通和高盛指出，截至今年2月、即地區(qū)銀行業(yè)危機(jī)之前，美國(guó)中小型銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口高達(dá)驚人的70%-80%。

明晟Real Assets的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jim Costello表示，在典型的連鎖困境中，中小型的本地與地區(qū)銀行若因存款擠兌而放緩發(fā)貸，將打擊市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有其他融資來(lái)源的小企業(yè)。

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