作者 | 曹安潯

沒有意外，開年兩個(gè)月，保利發(fā)展就超越了碧桂園、萬科，晉身克而瑞房企銷售排行榜第一。顯然，隨著2021年劉平上任董事長，這家央企地產(chǎn)商也迎來了最好的一段時(shí)光。

(資料圖片)

3月27日，保利發(fā)展發(fā)布了《2022-2023房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》，7年來，這已經(jīng)成了每年一度業(yè)內(nèi)期待的預(yù)言之書。如今，“一哥光環(huán)”讓這份白皮書的“含金量”再度提高。

今年，保利又提出了商品房開發(fā)正進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，居民“住好房”的需求漸多，這將給開發(fā)商帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

過去多年，如保利、中海、華潤等央國企恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，常被詬病速度太慢，但隨著三道紅線、兩年大調(diào)整洗禮行業(yè)，央國企們在銷售榜中逆流而上，成為勢頭最兇猛的一批人，掌握了更多話語權(quán)。

未來，開發(fā)商要憑審慎的財(cái)務(wù)管理和多元化、長運(yùn)營的經(jīng)營理念賺慢錢了，一個(gè)新的時(shí)代正在到來。

20萬億的機(jī)會

這已是保利連續(xù)7年發(fā)布《白皮書》了。無論是2017年率先提出房地產(chǎn)進(jìn)入“峰值時(shí)代”，還是2022年指出房地產(chǎn)的“五化”趨勢，保利發(fā)展均預(yù)判了未來，引領(lǐng)了行業(yè)，過去幾年保利不斷突進(jìn)的排名也驗(yàn)證了這些判斷。

在過去一年，新房銷售僅實(shí)現(xiàn)13.6億平方米，歷史上首次出現(xiàn)負(fù)增長，大約40萬人離開了房地產(chǎn)行業(yè)，留下的人中也充滿了悲觀氛圍 。

保利沒有這么“喪”。這家公司預(yù)言，未來5年，每年新房市場規(guī)模將維持10萬億元以上，每年新房及二手房市場規(guī)模合計(jì)將超20萬億元。

具體到2023年，主要城市的整體市場規(guī)模將維持平穩(wěn)，本輪投機(jī)類需求已基本出清，當(dāng)前規(guī)模接近全國房地產(chǎn)市場潛在需求的中樞水平，甚至已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的“超跌”。

并且，市場將由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，并在內(nèi)部呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的新特征；商品房開發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過渡，品質(zhì)居住的需求將進(jìn)一步增長。

從總量看，區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸緩解，但房價(jià)分化更加明顯。區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手。

其中，綜合實(shí)力排名前10%的中國主要城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國40%以上，新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計(jì)容量更是達(dá)近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。

保利發(fā)展指出，這些主要城市房地產(chǎn)市場處于成長期，全國樓市將由“全面牛市”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性長?！?。

業(yè)態(tài)供需失衡也在倒逼開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化。白皮書顯示，全國商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應(yīng)，商辦市場比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長。

保利發(fā)展指出，新增資源應(yīng)更多用于住宅用地；調(diào)整過剩的商業(yè)用地，逐步有條件轉(zhuǎn)為住宅用地，釋放更多優(yōu)化空間。

更關(guān)鍵的是，居住需求正從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，這將帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會、大量的改善性需求。如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

白皮書顯示，以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計(jì)平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求。

而活躍的二手房交易將為新房市場輸送改善需求，進(jìn)一步影響新房、土地市場的穩(wěn)定，如北京、上海等城市二手房市場規(guī)模大、交易活躍，改善客戶的“賣一買一”鏈條順暢，新房市場表現(xiàn)亦較穩(wěn)定。

保利發(fā)展提議，取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過戶”、簡化“連環(huán)單”流程等，暢通住房流通體系，推動價(jià)格回歸合理，向市場傳遞積極信號。

“開發(fā)+運(yùn)營”并重

保利發(fā)展認(rèn)為，雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)市場筑底仍需時(shí)日，但發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大；展望中長期，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。

在中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用。

而在這個(gè)行業(yè)中的公司，也要隨著時(shí)代和市場環(huán)境的變化，對自己的發(fā)展模式進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)新的生存法則。

保利發(fā)展指出，在房地產(chǎn)的成長期，沒有規(guī)模就沒有優(yōu)勢的房企只有做大規(guī)模，才能贏得更多資源。而進(jìn)入成熟期，企業(yè)在達(dá)到一定規(guī)模后，必須轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)核心競爭力，構(gòu)筑護(hù)城河。

這意味著，蒙眼狂奔、單純重開發(fā)、重銷售的時(shí)代一去不復(fù)返了，取而代之的是開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營“雙軌驅(qū)動”，向“重運(yùn)營”、“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。

白皮書顯示，房企轉(zhuǎn)型多元化運(yùn)營已成大勢所趨，應(yīng)具備資產(chǎn)運(yùn)營、資本運(yùn)作等核心能力，在物業(yè)、租賃、商業(yè)、酒店、文旅、養(yǎng)老、城市更新、公共服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)發(fā)力。

開發(fā)業(yè)務(wù)上，要從“生產(chǎn)者思維”轉(zhuǎn)向“客戶思維”，捕捉客戶需求的變化和品質(zhì)提升的要點(diǎn)，如健康人居、綠色低碳、智能住宅方面。

在財(cái)務(wù)運(yùn)營上，企業(yè)也要做出改變。

保利發(fā)展指出，隨著樓市進(jìn)入成熟期，“三高”模式已過時(shí)，房企應(yīng)開始“瘦身健體”，即控制負(fù)債規(guī)模，通過定增、配股等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

白皮書顯示，我國上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，超過日本、美國頭部房企的歷史高點(diǎn)75%、66%。

在區(qū)域戰(zhàn)略上，白皮書指出，在這一輪市場調(diào)整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業(yè)績都實(shí)現(xiàn)快速反彈，而選錯(cuò)賽道、盲目進(jìn)入低線城市的房企，后勁越來越弱。

這是一塊不斷擴(kuò)張的“蛋糕”。保利發(fā)展預(yù)測道，市場容量將迅速向最有價(jià)值的10%城市集中，城市冠軍的資源吸納能力將越來越強(qiáng)，如濱江在杭州、建發(fā)在廈門，保利發(fā)展在廣州、佛山等多個(gè)城市。

以香港為例，1500億的市場容量中，第一名占300億，前十名占據(jù)整體容量的百分之七八十。

因此，保利發(fā)展建議，房企應(yīng)多關(guān)注一二線城市的發(fā)展機(jī)會，并提高讀懂城市、認(rèn)知市場的能力，才有機(jī)會成為城市銷售榜前列，從而獲得盡可能多的市場份額。

行業(yè)深度調(diào)整過后的過渡期，亦是企業(yè)彎道超車的好時(shí)機(jī)，在新的市場格局未定之前，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，對企業(yè)而言，誰能搶得先機(jī)，誰就將成為時(shí)代的幸運(yùn)兒，沒有人想要錯(cuò)過。

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