盡管需求空前低迷，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仍在進(jìn)行。今年第一季度，寫字樓空置率進(jìn)一步攀升，加劇了市場(chǎng)對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)暴雷的擔(dān)憂。

根據(jù)經(jīng)紀(jì)公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓中，超過16%的空間無人使用，租賃量處于2021年第二季度以來的最低水平。

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近期，美銀、高盛、摩根大通等大行接連警告，商業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在巨雷，高盛還強(qiáng)調(diào)，辦公物業(yè)是其中風(fēng)險(xiǎn)最大的部分。

美國(guó)按揭抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)MBA的數(shù)據(jù)顯示，寫字樓業(yè)主今年面臨近920億美元債務(wù)到期，另有580億美元債務(wù)將于2024年到期。找不到租戶的業(yè)主，如果還不上貸款就只能違約——而美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)80%的貸款來自規(guī)模較小的地區(qū)性銀行，這可能導(dǎo)致償付能力本就捉襟見肘的小銀行集體爆雷。

更讓人擔(dān)憂的是，寫字樓業(yè)主們似乎有點(diǎn)破罐破摔的前兆，干脆選擇違約部分債務(wù)，并將作為抵押品的底層寫字樓資產(chǎn)轉(zhuǎn)手讓給債權(quán)人，就連債券巨頭PIMCO和資管巨頭黑石旗下的商業(yè)地產(chǎn)基金都開始這種“騷操作”，令人擔(dān)心引發(fā)群體從眾心理。

辦公物業(yè)需求低迷的主要原因是，疫情后，正如電子商務(wù)加速了陳舊的購(gòu)物中心的消亡一樣，遠(yuǎn)程辦公正摧毀寫字樓。寫字樓的空置率普遍較高，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)轉(zhuǎn)向了遠(yuǎn)程辦公，不再像過去那樣需要大量的辦公空間。

仲量聯(lián)行的研究總監(jiān)Andrew Lim對(duì)媒體表示：

"租賃需求太弱了，但還是不停有寫字樓新建或翻新，以及轉(zhuǎn)租。"

今年第一季度，整個(gè)曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加了13.9萬平方米的辦公用地，其中許多都是舊寫字樓翻新。

辦公空間增加讓舊物業(yè)的房東面臨更大的壓力。習(xí)慣了居家辦公的美國(guó)人，對(duì)辦公室的要求更高了，挑剔的租戶們?nèi)缃窀鼉A向于選擇新開發(fā)項(xiàng)目或最近翻新過的大樓。為了吸引租戶，許多房東花大價(jià)錢改造寫字樓，但仍不確定能否吸引來租戶。

曼哈頓之外，全美國(guó)的寫字樓都面臨類似的挑戰(zhàn)。今年1月，科技企業(yè)聚集的西雅圖和舊金山的寫字樓空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的寫字樓空置率略有回落。

由于小型商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的敞口普遍更高，有市場(chǎng)分析認(rèn)為，寫字樓空置率加劇，可能會(huì)增加開發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)剛剛有所緩和的銀行業(yè)危機(jī)而言，顯然不是什么好事情。

不過，美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)很早之前就已經(jīng)注意到了這一現(xiàn)象。

FDIC在去年8月的《監(jiān)管見解》(Supervisory Insights)報(bào)告中曾表示：

“考慮到疫情后工作和商業(yè)變化的不確定長(zhǎng)期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應(yīng)鏈問題，在即將到來的審查周期中，審查人員將加大對(duì)銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款交易測(cè)試的關(guān)注。”

截至2022年四季度，商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率仍處于歷史低位0.68%，從底部0.65%剛出現(xiàn)回升。

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