作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

寒冷的草原，冬季還未過，饑腸轆轆的狼群看到一只肥碩的羊，撲了上去。

(資料圖片僅供參考)

只是狼多肉少，經(jīng)過一番搶奪后，只有少數(shù)的狼得以果腹，其余的狼也只有餓著，等待下一次機會。而那些體質(zhì)較弱的狼，甚至連參與搶奪的資格都沒有了。

這樣的場景，殘酷的狼群生存法則，像極了如今的土地市場和開發(fā)商。

3月23日，北京昌平區(qū)朱辛莊板塊，吸引了包括碧桂園、龍湖等在內(nèi)42家房企報名，也是北京土拍市場有史以來參與企業(yè)最多的一次。

這塊地因其盈利的確定性，成為眾多開發(fā)商爭搶的“肥肉”，最終，來自上海的區(qū)域民企大華地產(chǎn)，殺出重圍，搖號中簽。

4月初的廣州土拍也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。14家房企參與荔灣區(qū)一宗沿江地塊競拍，結(jié)果剛開拍4秒鐘，直接進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。過江龍武漢城建成了最后贏家。

從北京到廣州，深圳、杭州，再到佛山、臺州等地，房企又開始扎堆搶地。如龍湖、濱江等民企也接連出擊，在深圳、杭州獨占鰲頭。

但這樣的搶地也與過去十幾年的開發(fā)商搶地，已經(jīng)有了本質(zhì)的不同。這是一場場為了生存而爭搶的慘烈戰(zhàn)爭，而不是像過去那樣為了發(fā)展、為了卡位來爭搶了。

勝者可以有更大的確定性活下去，而輸者，連續(xù)輸者，將喪失補能、甚至生存的機會。

就像餓了一年的狼，聞到了春天的氣息，在草原上尋找著食物，但被寒冬肆虐過的草原，食物少得可憐，今年前3個月土地整體供應(yīng)量很低，其中盈利確定性高的優(yōu)質(zhì)地塊，也少得可憐。

像被爆搶的北京朱辛莊板塊，周圍聚集了碼農(nóng)、科研人才，周邊項目去化一直都不錯；土拍成交價3.56萬元/平米，指導(dǎo)價6.2萬/平米，對比周邊二手房每平米7萬左右價格形成倒掛；尤其是這次直接連限競、限配都沒了，給房企留足了利潤空間。

優(yōu)質(zhì)地塊少，與土拍規(guī)則改變有關(guān)。去年底，自然資源部對持續(xù)兩年的兩集中供地模式進(jìn)行調(diào)整，取消了全年供地次數(shù)限制，并建立了公布擬出讓地塊清單制度。

一名頭部房企投拓人士表示，相比之前，現(xiàn)在房企提前3個月就知道哪些地塊會競拍，做調(diào)研的時間更充裕了。從集中供地變?yōu)槎囝l多次，房企在資金調(diào)用上也更寬松，但帶來的問題是，優(yōu)質(zhì)地塊也不是一次性放出來，而大部分房企已經(jīng)等不及要補倉了。

房企拿地算賬方式也變了。過去，很多房企算的是綜合賬，可能單個項目會不賺錢甚至虧損，但內(nèi)部IRR一核算，和其他項目一聯(lián)動，賬也就能平了；也有房企是從資金流、融資、戰(zhàn)略的角度拿地，而非現(xiàn)金流、利潤角度，但現(xiàn)在這樣都不可取了，在嚴(yán)厲的資金監(jiān)管之下，房企要每個項目單獨核算，不賺錢就不敢拿了。

因為再拿錯一塊地，那可能就是生死局。

這也讓剛剛度過寒冬，信誓旦旦說重啟拿地謀發(fā)展的房企，目前也只能和其他競爭對手一起搖號，“吃得飽”成了種奢望。

也有頭部房企投拓人士表示，在蘇州、成都土拍開始前，公司就已經(jīng)定好哪些地塊一定參與，哪些地塊絕不參與。但最后運氣不好，沒搖到地，如果再不拿新地，下半年得靠著老項目去化，生存壓力就更大了。

好不容易扛過了寒冬，想要在春天蓄力，卻沒有多少食物補充體力，即便是最兇猛的狼王，也難以支撐多時。

房企大佬們的壓力也很大。金地集團董事長凌克直言，地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資；萬科、碧桂園和綠城的管理層也在業(yè)績會上說，當(dāng)下在核心城市拿地比較難，目前也在研究如何進(jìn)行差異化投資。

未來，隨著諸多房企都開始聚焦高能級城市，都盯著20個乃至10個城市的情況下，“狼多肉少”的情況仍會持續(xù)。

公開市場上拿不到地，就只能被淘汰，或者轉(zhuǎn)向代建、城市更新，這對開發(fā)商提出了更高的要求，基本上只有那些頂級的，頭部的公司才能做了。

對狼而言，能扛過冬天不一定就能很好地生存下來。在行業(yè)仍在整體縮表的緩慢復(fù)蘇期，一個搶不到優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)商，也可能漸漸被淘汰。

最終存活下來的，將是那些最強壯、捕獵能力最強的狼。

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