【資料圖】

注：本報(bào)告僅是結(jié)合最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與此前央行首套房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整的客觀機(jī)制，分析該機(jī)制下目前房貸利率潛在的上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，并不涉及對(duì)于未來(lái)房貸將加息的判斷，央行也可通過(guò)LPR調(diào)整以及LPR加減點(diǎn)調(diào)整進(jìn)行對(duì)沖。

事件：4月15日統(tǒng)計(jì)局公布3月70大中城市商品住宅銷售價(jià)格，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市分別為64個(gè)、57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

根據(jù)央行首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，截止3月底已有36個(gè)城市放寬首套房貸利率下限要求，配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，共同推動(dòng)地產(chǎn)銷售快速反彈，且結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻(xiàn)為主。根據(jù)央行于1月5日建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，房貸利率下限政策每個(gè)季度進(jìn)行調(diào)整，此前基于“2022年9月-11月”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個(gè)，該類城市自今年開(kāi)始也相應(yīng)進(jìn)行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。而房貸利率下調(diào)配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來(lái)地產(chǎn)銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數(shù)影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻(xiàn)為主，而同期一線城市成交面積四年平均增速總體處于0%附近。

但根據(jù)70大中城市新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，2-3月房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)回升，且結(jié)構(gòu)上回升明顯的也主要是二三線城市。70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)22Q4持續(xù)環(huán)跌，也促成較多城市放寬首套房貸利率下限，但今年2月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已環(huán)比轉(zhuǎn)正（0.3%），3月環(huán)漲幅度擴(kuò)大至0.4%，同比也較2月回升0.5個(gè)百分點(diǎn)至-1.4%，分結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月一線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)相對(duì)較小，環(huán)比上漲0.3%，同比持平于1.7%，但二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至-0.2%，三線城市房?jī)r(jià)環(huán)漲0.3%，同比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至-2.7%。

伴隨2月以來(lái)二三線房?jī)r(jià)環(huán)漲城市明顯增多，若5Y LPR持平，未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30城面臨首套房貸利率重新上調(diào)20-30bp的潛在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)央行于1月5日建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。”而基于“2022年12月-2023年2月”，滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個(gè)城市縮小至9個(gè)城市，而根據(jù)2023年3月數(shù)據(jù)，城市范圍進(jìn)一步縮小至5個(gè)城市，而截至3月底時(shí)有36城放寬首套房貸利率下限，譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。而全國(guó)首套房貸利率理論下限為L(zhǎng)PR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開(kāi)始，若5Y LPR持平于目前4.3%，會(huì)有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30bp的潛在風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注央行后續(xù)是否會(huì)對(duì)5Y LPR進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。

總結(jié)而言，伴隨二三線城市房貸利率上調(diào)，此前支撐整體地產(chǎn)銷售反彈最主要的區(qū)域面臨銷售退坡風(fēng)險(xiǎn)，加之遞延需求集中性釋放的過(guò)程逐步過(guò)去，“提前還貸潮”與“二手房掛牌量>二手房銷售>新房銷售”的結(jié)構(gòu)顯示居民購(gòu)房偏好不穩(wěn)定，在近兩年城鎮(zhèn)化速度快速降速背景下，今年地產(chǎn)銷售雖將回補(bǔ)，但回補(bǔ)幅度不宜過(guò)度樂(lè)觀。

本文作者：屠強(qiáng)A0230521070002、賈東旭A0230522100003、王勝A0230511060001，來(lái)源：申萬(wàn)宏源證券，原文標(biāo)題：《關(guān)注潛在的房貸利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)》

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