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地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)顯著分化下，二線城市內(nèi)部地產(chǎn)銷售差異進(jìn)一步顯現(xiàn)，不同層級(jí)城市對(duì)總體地產(chǎn)銷售影響如何、全年地產(chǎn)銷售或表現(xiàn)如何？詳細(xì)梳理，供參考。

一線、強(qiáng)二線城市拉動(dòng)地產(chǎn)銷售及低基數(shù)影響下，全年地產(chǎn)銷售同比轉(zhuǎn)正可能性增加

(資料圖片僅供參考)

近期地產(chǎn)銷售有何變化？二線城市內(nèi)部地產(chǎn)銷售進(jìn)一步分化，強(qiáng)二線城市修復(fù)程度明顯好于其他二線城市。

地產(chǎn)銷售顯著回暖后回落、二三線城市拖累較大，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)銷售修復(fù)能否持續(xù)的關(guān)注。年初地產(chǎn)銷售顯著提升，截至3月下旬，全國商品房成交面積已達(dá)2019年同期，但4月地產(chǎn)銷售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地區(qū)來看，二、三線城市商品房成交分別為2019、2022年同期的65%、117%，明顯低于一線城市的107%、270%。

二線城市內(nèi)部地產(chǎn)銷售進(jìn)一步分化，省會(huì)等強(qiáng)二線城市修復(fù)程度明顯好于其他二線城市。截至4月中旬，浙江杭州商品房成交基本已達(dá)2021年同期水平、為2019年同期的121%，而浙江嘉興商品房成交僅恢復(fù)至2019年同期的71%；3月廈門、杭州、長沙等核心二線城市商品房成交平均已達(dá)2019年的150%，但南昌、長春等二線城市僅修復(fù)至59%。

地產(chǎn)銷售變化的驅(qū)動(dòng)何在？強(qiáng)二線城市回暖更多緣于改善需求釋放和中期需求支撐，弱二線更多在于積壓剛需釋放。

前期一線、強(qiáng)二線城市地產(chǎn)銷售提升或緣于改善需求回暖，弱二線、三線城市更多在于積壓剛需的集中釋放。年初至今，代表性一線、強(qiáng)二線城市大面積商品房成交累計(jì)同比提升至2.7%、明顯高于小面積商品房，指向改善需求釋放更為顯著；相較之下，弱二線、三線城市近期小面積商品房成交累計(jì)同比明顯高于大面積商品房，同時(shí)，2022年全年成交水平較過往全年水平回落幅度明顯大于一線、強(qiáng)二線，指向地產(chǎn)回暖或更多緣于去年已積壓的剛性需求集中釋放。

中期來看，強(qiáng)二線城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。強(qiáng)二線城市具有更強(qiáng)的人口集聚效應(yīng)，2019-2022年全國省會(huì)常住人口平均提升15%、顯著高于非省會(huì)城市的-3.7%的變幅；在人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等中期因素影響下，代表性強(qiáng)二線城市2021年商品房成交較2019年提升22%，而弱二線、三線城市則回落19%。

未來地產(chǎn)銷售或修復(fù)如何？弱二線、三線銷售改善或較難持續(xù)，低基數(shù)影響下，全年地產(chǎn)銷售同比轉(zhuǎn)正可能性增加。

地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)分化進(jìn)一步細(xì)化，不同二線城市地產(chǎn)需求支撐存在差異下，弱二線、三線城市銷售改善或較難持續(xù)。細(xì)化來看，強(qiáng)二線城市新增就業(yè)、產(chǎn)業(yè)支持均好于其他二線城市，當(dāng)前地產(chǎn)改善性需求持續(xù)釋放下，人口聚集仍將對(duì)未來商品房剛需形成支撐；而弱二線、三線城市當(dāng)前地產(chǎn)銷售改善更多由存量積壓剛需釋放拉動(dòng)，改善持續(xù)性存疑。

仍具較大需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷售僅占全國兩成，但去年低基數(shù)水平下，今年地產(chǎn)銷售增速轉(zhuǎn)正可能性增加。從實(shí)際商品房成交來看，仍具較大需求釋放空間的一線、強(qiáng)二線、二線城市地產(chǎn)銷售合計(jì)占比達(dá)17.2%，弱二線及三線城市地產(chǎn)銷售占比達(dá)82.8%；去年低基數(shù)水平和一線、強(qiáng)二線等城市拉動(dòng)下，全年地產(chǎn)銷售同比轉(zhuǎn)正可能性明顯提升。

1、近期地產(chǎn)銷售有何變化？

一季度地產(chǎn)銷售顯著回暖、4月新房及二手房均再次回落，后續(xù)銷售能否延續(xù)修復(fù)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。春節(jié)之后，地產(chǎn)銷售顯著提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面積已達(dá)2019年同期水平、較2022年同期提升59.4%，全國代表性城市二手房成交面積顯著超過往同期水平、較2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地產(chǎn)銷售再次回落，新房銷售降至2020年同期水平、二手房銷售降至2021年同期水平。受此影響，部分觀點(diǎn)認(rèn)為前期地產(chǎn)銷售顯著回暖或緣于積壓需求釋放、后續(xù)或難以持續(xù)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為短期擾動(dòng)后、地產(chǎn)銷售或仍將趨勢(shì)性回暖，因此后續(xù)地產(chǎn)銷售變化值得關(guān)注。

分層級(jí)來看，二線、三線城市對(duì)新房銷售的拖累較大，一線、三線城市二手房成交表現(xiàn)相對(duì)較弱。截至4月中旬，一線城市新房成交表現(xiàn)較好、分別為2019-2021年平均、2022年同期的102%、235%，二線、三線城市新房銷售相對(duì)較弱，其中二線城市分別為2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三線城市分別修復(fù)至48%、88%。二線城市二手房表現(xiàn)明顯好于其他城市，截至4月中旬，二線城市二手房成交面積分別達(dá)2019-2021年平均和2022年同期的131%、187%，相較之下，一線城市二手房成交面積僅為2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三線城市分別修復(fù)至101%、168%。

具體城市來看，二線城市地產(chǎn)銷售表現(xiàn)進(jìn)一步分化，省會(huì)等強(qiáng)二線城市地產(chǎn)銷售修復(fù)程度明顯好于其他二線城市。不同能級(jí)城市內(nèi)部地產(chǎn)銷售亦明顯分化、尤其是二線城市，相較之下，以省會(huì)城市為代表的強(qiáng)二線城市地產(chǎn)銷售修復(fù)明顯好于其他二線城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已達(dá)2021年同期水平、為2019年同期的121.3%，而浙江嘉興商品房成交僅較2020年同期持平、為2019年同期的70.8%。同時(shí)，3月廈門、杭州、長沙等核心二線城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相較之下，南昌、鄭州、長春等其他二線城市商品房平局成交僅修復(fù)至2019同期水平的58.7%。

2、?地產(chǎn)銷售變化的驅(qū)動(dòng)何在？

不同層級(jí)城市地產(chǎn)修復(fù)的驅(qū)動(dòng)存在差異，一線、強(qiáng)二線城市銷售修復(fù)或在于改善性需求釋放。今年以來，代表性一線、強(qiáng)二線城市90平方米以上商品房成交累計(jì)同比由春節(jié)假期的-23.9%提升至4月上旬的2.7%、明顯高于90平方米以下商品房成交的累計(jì)同比，指向一線、強(qiáng)二線城市前期地產(chǎn)銷售提升更多緣于改善性需求的釋放；相較之下，代表性弱二線、三線城市90平方米以下商品房成交累計(jì)同比由春節(jié)假期的22%提升至4月上旬的108.5%、明顯高于90平方米以上的商品房成交累計(jì)同比，指向不同于一線、強(qiáng)二線城市，弱二線、三線的地產(chǎn)銷售改善或更多在于剛性需求的支撐。

相較之下，弱二線、三線城市前期地產(chǎn)銷售的顯著回暖或更多緣于積壓需求的集中釋放。過往經(jīng)驗(yàn)顯示，由于積壓需求釋放帶來的地產(chǎn)銷售回暖或較難持續(xù)；分城市能級(jí)來看，代表性強(qiáng)二線城市2019-2021年商品房周度成交面積平均為32萬平方米，2022年商品房周度成交面積為28.7萬平方米、較過往平均回落10.6%；相較之下，代表性弱二線城市、三線城市2022年全年商品房成交較2019-2021年平均水平回落40.6%、回落幅度明顯大于強(qiáng)二線城市，指向相較于強(qiáng)二線城市，弱二線、三線城市去年地產(chǎn)積壓需求相對(duì)更大、對(duì)應(yīng)今年前期地產(chǎn)銷售回暖或更多緣于積壓需求釋放；相較之下，強(qiáng)二線城市前期銷售好轉(zhuǎn)或受地產(chǎn)趨勢(shì)性回暖影響更大。

中期來看，強(qiáng)二線城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等因素利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。除短期地產(chǎn)銷售出現(xiàn)分化外，強(qiáng)二線城市更具人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等地產(chǎn)中期需求支撐優(yōu)勢(shì)；可以發(fā)現(xiàn)，近年主要城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展等利好因素影響下，代表性強(qiáng)二線城市2021年商品房成交面積較2019年提升21.7%，相較之下，弱二線、三線城市人口吸納能力相對(duì)較弱，對(duì)應(yīng)2021年商品房成交面積較2019年回落18.9%。同時(shí)，各省省會(huì)城市人口集聚效應(yīng)明顯好于其他地區(qū)也進(jìn)一步印證強(qiáng)二線城市地產(chǎn)需求的支撐性，全國主要省份省會(huì)城市2022年較2019年常住人口平均提升14.7%、顯著高于非省會(huì)城市常住人口-3.7%的變幅。

3、 未來地產(chǎn)銷售或修復(fù)如何？

地產(chǎn)銷售持續(xù)分化，其中不同二線城市在人口聚集、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面差距較大，或?qū)е氯醵€、三線城市地產(chǎn)銷售改善持續(xù)性存疑。高能級(jí)城市地產(chǎn)銷售修復(fù)明顯好于低能級(jí)城市的地產(chǎn)修復(fù)邏輯持續(xù)顯現(xiàn)，一線高能級(jí)城市地產(chǎn)改善的確定性較大，截至4月上旬，一線城市商品房成交同比已達(dá)178%、明顯超過其他城市。進(jìn)一步細(xì)分來看，地產(chǎn)需求支撐差異較大下，強(qiáng)二線城市和弱二線、三線城市之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)，一方面，強(qiáng)二線城市新增就業(yè)、產(chǎn)業(yè)支持均好于其他城市，當(dāng)前地產(chǎn)改善性需求持續(xù)釋放下，人口聚集仍將對(duì)未來商品房剛需形成支撐；另一方面，當(dāng)前弱二線、三線城市地產(chǎn)銷售改善更多由積壓剛需釋放拉動(dòng)，后續(xù)改善持續(xù)性存疑。

從具體城市來看，仍具有需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷售僅占全國二成，但去年低基數(shù)水平下，今年地產(chǎn)銷售增速轉(zhuǎn)正可能性增加。中指研究院調(diào)研顯示，2023年一線、二線城市居民計(jì)劃購房意愿相對(duì)較高、或是拉動(dòng)商品房銷售提升的主力。細(xì)分來看，考慮到二線城市地產(chǎn)銷售的內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化，選取2021年較2019年商品房銷售提升幅度達(dá)10%的二線城市為“地產(chǎn)銷售強(qiáng)二線城市”、提升幅度為5%的為“地產(chǎn)銷售二線城市”；從實(shí)際商品房成交情況來看，一線、強(qiáng)二線、二線、弱二線及三線城市地產(chǎn)銷售占全國比重分別為3.3%、4%、9.9%、82.8%，其中仍具有較大地產(chǎn)需求釋放空間的一線、強(qiáng)二線、二線城市合計(jì)占比僅為17.2%；去年低基數(shù)水平和一線、強(qiáng)二線等城市拉動(dòng)下，全年地產(chǎn)銷售同比轉(zhuǎn)正可能性明顯提升。

清明節(jié)后，全國住房成交均明顯修復(fù)，但較節(jié)前水平仍有差距。上周（4月9日至4月15日），30大中城市商品房日均成交較上周提升16.3%；各級(jí)城市商品房成交恢復(fù)力度不同：一、二、三線城市商品房日均成交分別較上周提升4.9%、17.6%、25.3%；全國代表性城市二手房成交面積較上周提升23.0%，其中一、二、三線城市商品房日均成交分別較上周提升23.02%、22.29%、40.04%；本周住房市場(chǎng)成交雖有反彈，但商品房成交量與二手房成交量均未恢復(fù)至節(jié)前水平，尤其一線城市與節(jié)前差距最大。

經(jīng)過研究，國金發(fā)現(xiàn)：

（1）地產(chǎn)銷售顯著回暖后回落、二三線城市拖累較大，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)銷售修復(fù)能否持續(xù)的關(guān)注。二線城市內(nèi)部地產(chǎn)銷售進(jìn)一步分化，省會(huì)等強(qiáng)二線城市修復(fù)程度明顯好于其他二線城市。

（2）前期一線、強(qiáng)二線城市地產(chǎn)銷售提升或緣于改善需求回暖，弱二線、三線城市更多在于積壓剛需的集中釋放。中期來看，強(qiáng)二線城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚等利好下，地產(chǎn)需求相較更具支撐。

（3）地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)分化進(jìn)一步細(xì)化，不同二線城市地產(chǎn)需求支撐存在差異下，弱二線、三線城市銷售改善或較難持續(xù)。仍具較大需求釋放空間的城市地產(chǎn)銷售僅占全國兩成，但去年低基數(shù)水平下，今年地產(chǎn)銷售增速轉(zhuǎn)正可能性增加。

本文作者：國金趙偉團(tuán)隊(duì)，本文來源：趙偉宏觀探索，原文標(biāo)題：《地產(chǎn)銷售還能“爬坡”嗎？》

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