這兩天我的朋友圈真的要被土拍淹沒了

【資料圖】

從昨天開始上海開啟了為期四天的首輪土拍，19塊地、480多億的起拍金額

極為少見的是這次上海土拍開啟了未拍先火的模式

還沒正式開拍意向房企名單就滿天飛

名單里是誰先不管，單就地塊后面長長的房企名單，這次土拍就有夠載入土拍史冊

昨天第一天土拍結(jié)束果不其然，就算是五個(gè)小時(shí)資料審核這種小插曲對我來說都細(xì)節(jié)滿滿

今天我們就來稍微認(rèn)識下這次上海土拍史無前例的熱

01?

還沒見過這么熱的土拍

兩年前土拍規(guī)則修改之后，溢價(jià)率基本被限定在10%左右

所以看土拍熱不熱，溢價(jià)率這件事就沒那么有分量了

取而代之的參拍房企數(shù)量倒可能更能說明問題

我記得去年四批次土拍，平均每批次土拍來參拍房企都在二三十家左右

最高的一次應(yīng)該是去年7月份的二批次土拍，各路房企都饑渴已久，最后來了40多家

但各位知道這次土拍上海土地市場來了多少家房企么

近50多家

這個(gè)數(shù)字毫無疑問來到2022年以來最高，就算放在以往年份也是無可辯駁的歷史高位

單幅地塊的熱度就更夸張了

我印象里這兩年對房企誘惑力最大的一塊地是去年寶山顧村一塊地

最后拿地企業(yè)名字也挺特別，叫佳運(yùn)置業(yè)

確實(shí)運(yùn)氣比較好，從招商、保利、國貿(mào)、建發(fā)、金茂、大華、中鐵置業(yè)等11家房企里順利突圍

而這也是最近兩年房企參拍數(shù)量最多的一塊地

但這塊地要是放到這次土拍，10家房企參拍的數(shù)量，只能算入門級

4月18日拍出的4幅地中，3幅地塊現(xiàn)場我聽到的號牌就發(fā)超過10個(gè)

全部19塊地的參拍房企，參拍數(shù)量達(dá)到10家的真的只算入門級

更BT的是這里面兩幅閔行地塊和兩幅大虹橋地塊

前者多年未供應(yīng)，而且地塊周邊配套相當(dāng)成熟，后者大虹橋畢竟是大虹橋，所以兩塊地火我是有預(yù)期的

只是沒想到他們會瘋狂到平均20多家房企競拍

其中閔行莘莊地塊、西虹橋龍聯(lián)路地塊更是有近30家房企競拍

一塊地都快趕上去年一個(gè)批次的參拍房企總數(shù)了

從10到20再到30，再到50，這些數(shù)字都極為罕見，用史無前例也真的不是噱頭

02

這些參拍房企的“成分”，也很有意思

首先闊別上海土地市場3年已久的萬科、中海、華潤又回來了

而且是強(qiáng)勢回歸

一共19塊地，萬科參與了10塊、中海參與了7塊、華潤參與了12塊

你可以理解為某標(biāo)事件后，三家房企對上海土地的饑渴，也可以理解為他們回歸的時(shí)候正好又趕上上海土地市場預(yù)期被不斷看好的時(shí)候，總之相得益彰

總體來看，央國企這次土拍上也確實(shí)占大頭

招商、越秀、國貿(mào)分別有15塊、14塊、13塊目標(biāo)地塊

但整體來看這50家房企還挺“健康”

無論是央企、國企，還是像萬科這種混合所有制企業(yè)，再或者像同潤、大華、新天和這樣的區(qū)域房企，還有像安徽高速、大家（浙江）這樣的外地房企

目前來看意向房企名單還比較均勻

雖然實(shí)話實(shí)說比例上還是央國企，還有頭部民企更占優(yōu)勢

但有兩個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注

像安徽高速、大家房產(chǎn)這樣的外地房企都想要擠進(jìn)上海市場

另外各位有多久沒聽過華麗家族、新天和、同潤這些房企的名字了

這些房企有多久沒現(xiàn)身土拍市場，久到各位可能都以為這是哪里冒出來的新房企

華麗家族開發(fā)過中國超級豪宅別墅檀宮，各位聽過看過的古北花園也是出自華麗家族

這位消失良久的上海本土開發(fā)商，在消失多年后又重新回歸的房企，也加入了這次土拍

這背后其實(shí)有很多圍繞土地的城市預(yù)期是很明顯的

03

這樣的陣仗，果然土拍第一天就很非凡

所以雖然溢價(jià)率天花板已經(jīng)被規(guī)定，但天花板下也有高低

這個(gè)一批次已經(jīng)在用可以闡釋的數(shù)字，達(dá)到閾值內(nèi)極大

昨天4塊地底價(jià)成交，4塊地拍賣成交，分別是普陀桃浦地塊、靜安中興地塊、浦東周浦地塊、徐匯田林地塊

四塊地的平均溢價(jià)率是8.83%

我們可以怎么理解這個(gè)數(shù)字的意義

可以簡單對比下，跟過去2022年各個(gè)批次相比

無論是2022年還是2021年，相比之下，昨天的土拍溢價(jià)率可見一斑

更明顯的，我們看下具體區(qū)域，比如桃浦

去年二批次桃浦兩塊地溢價(jià)率平均4.97%，今天桃浦9.51%

地塊質(zhì)素不會完全一樣，但某種程度也說明了這次的土拍就是要更火一些

圍繞火這個(gè)元素，你就會發(fā)現(xiàn)這次土拍越來越多跡象

同樣的低價(jià)拿地，去年還是靜安天目、楊浦江浦、長海，今年就是奉賢、金山、廣富林

還有去年下半年土拍市場里新場周邊某地塊周邊6.5萬/平的聯(lián)動價(jià)都沒人要，但是今年新場4.8萬/平的聯(lián)動價(jià)都有人搶

再比如昨天下午周浦那塊地，10多家競買人里有浦開，這就相當(dāng)于保底單位

一般托底房企做什么事，就是看有人進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)還價(jià)就退出

但是今年比如周浦那塊地，13家競買人，原本托底的浦開，不僅在進(jìn)入中止價(jià)環(huán)節(jié)叫價(jià)，到后面在進(jìn)行一次性書面報(bào)價(jià)的時(shí)候依然表示加入，為什么，土拍太熱，托底方也要加入

從這些細(xì)節(jié)我們都能看出這次土拍的真實(shí)熱度

其實(shí)還有一個(gè)細(xì)節(jié)大家可以作為各位對土拍市場的一個(gè)觀測口

就當(dāng)我們拉開整個(gè)土拍流程的時(shí)候，它其實(shí)可以分為

起拍價(jià)-中止價(jià)-最高報(bào)價(jià)

這三個(gè)階段呢，所有房企不停報(bào)價(jià)，當(dāng)超過中止價(jià)的時(shí)候，主持人就會提示接下來進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)階段，這時(shí)候誰的報(bào)價(jià)最接近所有人報(bào)價(jià)的平均值，那么這塊地就歸誰，本質(zhì)上這是一次抽簽環(huán)節(jié)

所以你從溢價(jià)率里看不到的焦灼，在進(jìn)入中止價(jià)-最高報(bào)價(jià)之間的一次性書面報(bào)價(jià)的時(shí)候，展現(xiàn)的淋漓盡致

就比如說昨天上午普陀桃浦地塊，桃浦地塊的中止價(jià)-最高報(bào)價(jià)，是37.61億元-37.95億元之間的報(bào)價(jià)，當(dāng)進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)的時(shí)候，屏幕連續(xù)兩次指示現(xiàn)場有相同報(bào)價(jià)，于是重新計(jì)時(shí)

因?yàn)椴粩嘤袃蓚€(gè)人報(bào)價(jià)相同，為什么

一來參拍人多，二來每個(gè)人都很想拿這塊地都在精心測算所有人的價(jià)格

這背后的焦灼不是溢價(jià)率能夠輕易體現(xiàn)的，只有土拍現(xiàn)場才能體會到

這也是為什么敢說這次土地市場的徹底回暖

房企真實(shí)的拍地意愿就是最后的判斷依據(jù)

所有這些小細(xì)節(jié)都在跟我們反應(yīng)一件事，就是今年首次土拍不太一樣

04

接下來還有三天

閔行的兩塊地、大虹橋的兩塊地都集中在周四周五

單從價(jià)格來看都給開發(fā)商預(yù)留利潤空間，體量適中，不用拉長戰(zhàn)線

真正白熱化階段即將開始

未來三天也是格外重頭戲的三天，尤其是周四周五的兩場

前面說的意向買家超過20家的就這四塊

其中莘莊、大虹橋各一塊地意向買家接近30家

這個(gè)數(shù)字先不說別的，參照第一天12家競買人資料審核2小時(shí)來看，光現(xiàn)場資料審核估計(jì)就得花掉半天

而且這些熱門地塊叫到中止價(jià)是必然的，在中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)之間，二十多位參賽選手的盲猜價(jià)格的十分鐘

但凡重復(fù)一次，屏幕就得重新計(jì)時(shí)，光這個(gè)環(huán)節(jié)估計(jì)也得花去更多時(shí)間

這些瑣碎的細(xì)節(jié)在告訴我們一件事就是這次上海土拍確實(shí)熱度超前

而更為重要的一點(diǎn)是，在熱度超前的背后，如果要說和我們眼下樓市有什么關(guān)聯(lián)的話

那可能就是今年上海樓市最不受質(zhì)疑的未來預(yù)期

本文來源：真叫盧俊，原文標(biāo)題：《上海土拍肉眼可見的熱了》

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