去年以來，居民部門在提前還貸的同時(shí)大量增加存款，“提前還貸潮”、“超額存款”引起市場(chǎng)關(guān)注。

什么原因?qū)е铝诉@一現(xiàn)象？東方證券在周四的報(bào)告中分析指出，居民總資產(chǎn)的主要驅(qū)動(dòng)力來自住房資產(chǎn)，住房市場(chǎng)波動(dòng)之下居民資產(chǎn)、負(fù)債增速均顯著放緩。

居民資產(chǎn)從理財(cái)?shù)酱婵畹摹鞍峒摇睂?dǎo)致了“超額存款”，而“提前還貸潮”主因是利率波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)偏好改變催化了還貸行為。

(資料圖片僅供參考)

至于居民杠桿還能不能修復(fù)，東方證券認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)修復(fù)，以及地產(chǎn)銷售回暖的助力，居民負(fù)債或緩步上升。

居民資產(chǎn)、負(fù)債增速去年均放緩

地產(chǎn)是居民資產(chǎn)端最主要的驅(qū)動(dòng)力，占比高，波動(dòng)大。去年在住房市場(chǎng)波動(dòng)之下，居民資產(chǎn)、負(fù)債增速均顯著放緩。

根據(jù)東方證券分析師陳至奕介紹，住房資產(chǎn)的增長(zhǎng)源于居民購(gòu)房和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，然而：

2022年商品房銷售額下降了27%，降幅超過2008年；

同時(shí)住房?jī)r(jià)格漲幅也在回落，以至于近年來住房資產(chǎn)升值幅度勉強(qiáng)趕上住房折舊——若以70年分?jǐn)傉叟f，則資產(chǎn)價(jià)格需要年均上漲1.4%才能抵消折舊。

東方證券指出：

若以2020-2022年商品房銷售額和房?jī)r(jià)走勢(shì)線性外推，則2019-2022年住房資產(chǎn)的增速分別為10.9%、9.9%、8.6%和4.1%，這也意味著2022年居民總資產(chǎn)增速顯著放緩。

與此同時(shí)，居民債務(wù)增速也在同步放緩，根據(jù)東方證券推算：

2019-2022年居民負(fù)債增速分別為14%、13%、11%和5%，以往數(shù)據(jù)顯示居民負(fù)債端的增速一般略高于資產(chǎn)端，對(duì)應(yīng)居民資產(chǎn)負(fù)債率的持續(xù)提升。

“超額存款”來自資產(chǎn)搬家

年初，居民存款一度破紀(jì)錄，“超額存款”現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注。

東方證券指出，“超額存款”很大程度上來自理財(cái)?shù)酱婵畹摹鞍峒摇薄?/strong>

銀行存款和理財(cái)產(chǎn)品都是居民金融資產(chǎn)配置的主要方向，2022年末理財(cái)凈值下跌引發(fā)的“理財(cái)贖回潮”加速了居民資產(chǎn)由理財(cái)?shù)酱婵?，而由消費(fèi)支出下降貢獻(xiàn)的“超額儲(chǔ)蓄”則較為有限?！?/p>

從該角度來看，東方證券認(rèn)為，超額儲(chǔ)蓄釋放對(duì)消費(fèi)的提振作用有限：

則過去三年累計(jì)超額儲(chǔ)蓄約1萬億，為2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的2.4%，超額儲(chǔ)蓄釋放對(duì)今年消費(fèi)的提振作用較為有限，并且過去幾年住房資產(chǎn)增速放緩對(duì)總資產(chǎn)的負(fù)面影響大于超額儲(chǔ)蓄對(duì)總資產(chǎn)的拉動(dòng)。?

“提前還貸”主因是短期因素?早償率并沒有顯著抬升

東方證券指出，盡管去年掀起“提前還貸潮”，但住房貸款早償率的中樞并沒有顯著抬升。

指標(biāo)和熱度相背離的原因有兩點(diǎn)：

一方面部分銀行為“提前還貸”設(shè)置了門檻，不少媒體報(bào)道了“房貸提前還款難”的現(xiàn)象；

另一方面是由于此次引發(fā)熱議的“提前還貸潮”是居民主動(dòng)償還未到期房貸，而以前的“提前還貸”通常與二手房交易綁定，“先解押后過戶”的交易模式使得居 民在二手房交易過程中需要先償還房貸，這反映的是房地產(chǎn)景氣度的提升而非下降，通常帶來居民資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張而非收縮。

而至于提前還貸的原因，東方證券指出，利率波動(dòng)可能是最主要的原因，風(fēng)險(xiǎn)偏好改變以及近些年房貸支出占比的增長(zhǎng)可能進(jìn)一步催化了居民提前還貸行為。短期來看利差可能繼續(xù)驅(qū)動(dòng)居民選擇“提前還貸”。

2020年以來，住房貸款利率和理財(cái)收益率雙雙下行，但理財(cái)收益率相對(duì)下降幅度更大，尤其是對(duì)于2019-2021年購(gòu)房的群體而言，其獲得理財(cái)收益的“機(jī)會(huì)成本”與房貸利率的實(shí)際成本差距過大。

例如，2021年住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，2021年至今5年期LPR下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)，因而2021年購(gòu)房者當(dāng)前的住房貸款加權(quán)平均利率為5.14%，而2022年下半年理財(cái)（6個(gè)月）的平均年化收益率僅為2.27%，兩者的利差高達(dá)2.87個(gè)百分點(diǎn)。

居民負(fù)債或緩步上升

居民債務(wù)在經(jīng)歷了十余年的快速增長(zhǎng)后戛然而止，是否意味著已到“極限”？

東方證券認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)修復(fù)，還有來自地產(chǎn)銷售回暖的助力，因城施策、保交樓的持續(xù)推進(jìn)有望推動(dòng)今年地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)溫和復(fù)蘇，居民債務(wù)的增速有望提升。

居民債務(wù)水平的分母端增速下降，約束了居民債務(wù)的擴(kuò)張。若今年GDP增速與兩會(huì)制定的5%的目標(biāo)相等，對(duì)應(yīng)名義GDP大概在7%左右，居民新增貸款也將從去年的3.83萬億提高至5.7萬億。

東方證券進(jìn)一步指出，總的來看，居民債務(wù)整體擴(kuò)張的空間相對(duì)有限，不過2022年居民債務(wù)還面臨經(jīng)濟(jì)增速下降、地產(chǎn)下行周期等影響，而今年諸多限制因素都已改善，居民債務(wù)的增速有望提升，但斜率可能偏緩。

本文主要摘取自東方證券報(bào)告《居民杠桿還能修復(fù)嗎？》，分析師陳至奕（執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0860519090001）、孫金霞（執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0860515070001）、陳瑋（執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0860522080003）