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近日，最高人民法院發(fā)布的一則《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》顯示，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

最高人民法院同時(shí)明確，只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

據(jù)了解，此前，河南省高級(jí)人民法院向最高人民法院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》，并涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。此次文件正是最高人民法院針對(duì)河南高級(jí)人民法院的相關(guān)問(wèn)題做出的答復(fù)。

據(jù)悉，該批復(fù)文件已于2023年4月20日正式實(shí)施。

該消息一出，便引起廣泛關(guān)注，而其之所以重磅，就是把保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益放在第一位。對(duì)此，記者特意采訪了四川全興律師事務(wù)所付少杰、汪坤兩位資深律師，請(qǐng)他們?yōu)榇蠹以敿?xì)分析這其中關(guān)系。

該消息為何重磅？

律師：近年來(lái)，一些商品房建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾”無(wú)法交付的情況，給廣大人民群眾的權(quán)益造成重大不利影響。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，其中會(huì)涉及投融資方、建設(shè)方、購(gòu)房者等各種權(quán)益主體，各類(lèi)法律關(guān)系交錯(cuò)，一旦項(xiàng)目爛尾，不同權(quán)益之間容易產(chǎn)生權(quán)利沖突，本次批復(fù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中主要權(quán)利主體之間出現(xiàn)利益沖突時(shí)，權(quán)利行使的順位作出明確性規(guī)定，從而厘清相關(guān)權(quán)責(zé)。特別是突出了優(yōu)先對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，因而最高院在全國(guó)上下正在推進(jìn)的“保交樓”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展的背景下，出臺(tái)該解釋具有重要意義。

老百姓能夠獲取什么樣的利益和好處？

律師：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中涉及的債權(quán)方一般主要為：

1、融資方，如銀行，資產(chǎn)公司等，但融資方往往在提供資金時(shí)會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)立抵押權(quán)，以保障其債權(quán)在清償過(guò)程中可以通過(guò)抵押物折價(jià)、拍賣(mài)優(yōu)先受償。

2、項(xiàng)目建設(shè)的施工單位，因項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的建設(shè)工程款債權(quán)。

3、購(gòu)房者因購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房屋，而產(chǎn)生的房屋交付、取得產(chǎn)權(quán)等權(quán)利。

當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)資金斷鏈等嚴(yán)重情況，就可能發(fā)生融資方、施工方、購(gòu)房者同時(shí)主張權(quán)利的情況，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)權(quán)利競(jìng)合的法律問(wèn)題，多種權(quán)利競(jìng)合時(shí)誰(shuí)的權(quán)利最優(yōu)先進(jìn)行保護(hù)需要法律規(guī)則來(lái)確定。

此前，法律并未提及商品房消費(fèi)購(gòu)房者的在與上述權(quán)利沖突時(shí)，如何進(jìn)行保護(hù)的問(wèn)題。最高法曾出臺(tái)過(guò)相關(guān)規(guī)定，本次批復(fù)是進(jìn)一步明確性規(guī)定，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)爭(zhēng)議中，商品房消費(fèi)者權(quán)利最優(yōu)先，建設(shè)工程款價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)其次，抵押權(quán)最后的權(quán)利順位。

同時(shí)，本次批復(fù)又在之前司法解釋的基礎(chǔ)上就商品房消費(fèi)者優(yōu)選權(quán)如何行使提出新的規(guī)則，第一，當(dāng)房屋可交付時(shí)，以居住為目的商品房購(gòu)房者，只要在庭審辯論終結(jié)這一審理程序前已支付全部購(gòu)房款的，則可以優(yōu)先行使取得房屋的實(shí)際占有的權(quán)利。房地產(chǎn)商的其他債權(quán)人包括但不限于施工單位、銀行等權(quán)利輪候。第二，當(dāng)房屋不能交付時(shí)，商品房消費(fèi)者則可以主張解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部已付房款，退還房款的權(quán)利優(yōu)先于房地產(chǎn)商的其他債權(quán)人包括但不限于施工單位、銀行等。

綜上，從批復(fù)來(lái)看，加強(qiáng)了對(duì)老百姓在購(gòu)房時(shí)的弱勢(shì)地位的特殊保護(hù)，特別是在當(dāng)下預(yù)售房體制下出現(xiàn)房屋爛尾老百姓面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)，批復(fù)加強(qiáng)保障了人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)益，加強(qiáng)維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了司法為民的法律人文價(jià)值。

這個(gè)規(guī)定會(huì)引起一些行業(yè)的政策調(diào)整嗎？

律師：這個(gè)規(guī)定可能會(huì)增加銀行等融資方的實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但反過(guò)來(lái)，可以促進(jìn)有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的監(jiān)管。比如房地產(chǎn)建設(shè)資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行、落實(shí)到位，確保項(xiàng)目資金不會(huì)被挪用，實(shí)現(xiàn)房屋順利交付。

本文來(lái)源：錦觀新聞，作者：晨迪，原標(biāo)題：《最高法明確！事關(guān)爛尾樓》

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