近日的一則重磅新規(guī) ，讓房地產(chǎn)市場炸開了鍋。

(相關(guān)資料圖)

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局對外發(fā)布意見，就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出要求。

兩部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，從十個(gè)方面提出監(jiān)管措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理，保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。

我國房產(chǎn)交易中介費(fèi)率平均不到2%，且?guī)缀跤少I方承擔(dān)所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)，因此中介費(fèi)的費(fèi)率和收費(fèi)方式是否會(huì)發(fā)生變化，無疑是人們關(guān)心的焦點(diǎn)。

與此同時(shí)，此次政策的導(dǎo)向也引起了行業(yè)討論：該如何全面準(zhǔn)確地解讀政策？政策究竟鼓勵(lì)什么、打擊什么？更重要的是，又將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)產(chǎn)生何種影響？

在清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長聘副教授、博士生導(dǎo)師吳璟看來，《意見》的頒布，對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不是打壓或者抑制，相反是對行業(yè)重要性的一種認(rèn)可。《意見》還提出了一些未來探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費(fèi)率的模式等，相當(dāng)于為這個(gè)行業(yè)的持續(xù)健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

作為房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展史上一次重要的行業(yè)性規(guī)范，其中關(guān)鍵性的政策導(dǎo)向非常明確，可以概括為，既支持房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)一步完善市場化機(jī)制、發(fā)展平臺經(jīng)濟(jì)，又要求從業(yè)主體加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序，以帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)。

房產(chǎn)中介費(fèi)生變？

《意見》一出，市場上“房地產(chǎn)中介費(fèi)要降？”的聲音隨之出現(xiàn)。

實(shí)際上，此次政策明確提出，“合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，但沒有對具體的中介費(fèi)率進(jìn)行行政干預(yù)，也沒有劃定一個(gè)費(fèi)率的臨界值。

政策突出的是“規(guī)范性”，打擊的是搶單、返費(fèi)等收費(fèi)亂象，強(qiáng)調(diào)的是收費(fèi)的公開透明化，引導(dǎo)和推動(dòng)的是雙邊收費(fèi)、分檔定價(jià)。這也被認(rèn)為是政策中的一大亮點(diǎn)。

所謂“雙邊收費(fèi)”，指的是由房產(chǎn)交易中的雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前已有城市、公司實(shí)行雙邊收費(fèi)。

與此同時(shí)，空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，相比美國6%、日本5%的中介費(fèi)，我國是全球收費(fèi)最低的國家，但國外是賣方支付絕大部分甚至全部中介費(fèi)，國內(nèi)則是買方承擔(dān)幾乎所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

在房地產(chǎn)市場下行、房子越來越不好賣的情況下，房產(chǎn)交易的買賣雙方都承擔(dān)相應(yīng)的付費(fèi)費(fèi)用，有利于降低購買成本，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)?！案匾氖?，賣方付費(fèi)能推動(dòng)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，不透明的收費(fèi)亂象將得到一定程度的凈化?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充道。

“分檔定價(jià)”則是指，在雙邊收費(fèi)的基礎(chǔ)上，按房屋成交價(jià)越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則，實(shí)行分檔定價(jià)。而所謂“合理確定收費(fèi)”，也非越低越好，政策將定價(jià)的三要素明確為，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，以及“結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定”。

對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，此舉是將定價(jià)權(quán)交給市場，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”。

在房產(chǎn)交易中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除了提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記這些基礎(chǔ)服務(wù)外，還包括代辦貸款等衍生服務(wù)。政策提出，可以對衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，同時(shí)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

從行業(yè)未來的發(fā)展趨勢看，郭毅認(rèn)為，雙邊收費(fèi)或許會(huì)成為行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，或帶動(dòng)行業(yè)新格局形成。

總體來看，政策對“中介費(fèi)”的要求可以總結(jié)為，雙邊收費(fèi)、分檔定價(jià)、衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)收費(fèi)透明、明碼標(biāo)價(jià)。

野村證券分析師Jizhou Dong在相關(guān)報(bào)告中指出，《意見》沒有明確提及傭金率的上限，是中性到積極的信號，目的是在沒有額外政策刺激的情況下，緩解購房者的購房障礙，加速房地產(chǎn)銷售。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策最大的亮點(diǎn)在于，雙邊收費(fèi)成為全國新方向，延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域，中介費(fèi)未來也將監(jiān)管，這三大方向值得房地產(chǎn)中介行業(yè)思考和研究。

打壓什么？鼓勵(lì)什么？

從《意見》對“中介費(fèi)”的要求可以窺見，“政策對中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有一刀切?！惫惚硎?。

《意見》對市場交易主體提出了具體要求，這背后蘊(yùn)藏著國家對這一行業(yè)管理和調(diào)控的導(dǎo)向，勢必會(huì)直接影響未來市場的走向。如楊現(xiàn)領(lǐng)所說，十條建議不應(yīng)該被簡單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。

因此，傭金之外，行業(yè)和相關(guān)企業(yè)尤為關(guān)注的是，《意見》釋放了什么信號？從行業(yè)范疇解讀，鼓勵(lì)的是什么、打壓的又是什么，就顯得非常有必要。

結(jié)合多位業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，政策的導(dǎo)向非常明確，可以總結(jié)為“兩打擊、兩規(guī)范、兩鼓勵(lì)”。

首要打擊的是亂收費(fèi)行為，包括利用房源客源優(yōu)勢收取過高費(fèi)用、不明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)，以及濫用市場支配地位操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的情況，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確和公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“根據(jù)政策建議，收費(fèi)之前要明確公示，還要當(dāng)事人簽字，這一點(diǎn)非常重要，國外成熟市場的做法是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要寫入委托合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前置確定，這樣就避免了后續(xù)的費(fèi)率爭議?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，公示和簽字，對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的費(fèi)率收取和經(jīng)紀(jì)人權(quán)益保護(hù)提供了依據(jù)。

同樣被打擊的，還有濫用客戶個(gè)人信息、侵犯個(gè)人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，未經(jīng)當(dāng)事人同意，不得收集、使用、處理個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

《意見》首要規(guī)范的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括交易前的落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記、佩戴信息卡等；以及交易過程中的公示合同示范文本。

郭毅表示，備案制度將讓從事帶客看房服務(wù)的渠道公司浮出水面，而隨著管理要求的進(jìn)一步規(guī)范，以及監(jiān)管措施的實(shí)施，將有助于全方位保障消費(fèi)者利益，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

經(jīng)紀(jì)行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，“只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范”，楊現(xiàn)領(lǐng)稱，在這一點(diǎn)上，行業(yè)協(xié)會(huì)和經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺有很多工作可以做。

與此同時(shí)，政策還提出“加強(qiáng)行業(yè)自律管理”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，對于不規(guī)范、不依法合規(guī)經(jīng)營的，依據(jù)行規(guī)行約給予自律處分。

最后再來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的哪些行為受到政策的鼓勵(lì)。收費(fèi)方面，鼓勵(lì)分檔定價(jià)的原則。服務(wù)和監(jiān)管方面，鼓勵(lì)通過房屋交易管理服務(wù)平臺向交易當(dāng)事人提供房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等服務(wù)，以及將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。

從上述措施不難看出，《意見》旨在從全國層面，消除房產(chǎn)交易中的潛在隱患，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。

誰將受益？

站在更高的視角去看，此次《意見》的發(fā)布，放到房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展史上，也是一次關(guān)鍵的行業(yè)性變革。

吳璟稱，不能把《意見》的“規(guī)范”等同于壓制或者打壓，而是對行業(yè)重要性的一種認(rèn)可。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)有二十多年的發(fā)展歷史，而這份《意見》是近年來第一次以部級聯(lián)席文件的方式專門對行業(yè)進(jìn)行的管理指導(dǎo)。

除了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，在他看來，《意見》提出的代理模式、合同模式、費(fèi)率模式等，相當(dāng)于為行業(yè)的持續(xù)健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

一紙新規(guī)，可使多方受益。

從房地產(chǎn)市場需求的角度看，買房、賣房的居民是首先受益方。

“保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益”，在《意見》中高頻出現(xiàn)。多項(xiàng)措施指向一點(diǎn)，降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。

在房地產(chǎn)市場下行的趨勢下，這一點(diǎn)的必要性和緊迫性不言而喻。不同于一般消費(fèi)性商品或服務(wù)，房產(chǎn)屬于大宗交易，且是中國居民的主要財(cái)產(chǎn)。這個(gè)交易市場的特殊性在于，不動(dòng)產(chǎn)交易成本高、周期長、專業(yè)性強(qiáng)，如果從業(yè)主體利用信息差攫取利益，買房和賣房人的權(quán)益得不到保障，勢必不利于房地產(chǎn)需求的釋放，反過來影響房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，例如“買賣雙方承擔(dān)費(fèi)用”這一點(diǎn)，客觀上有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣的策略。

伴隨著房地產(chǎn)交易市場的繁榮，品質(zhì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)同樣“受益”頗豐，背后有兩點(diǎn)原因。

一是《意見》一旦嚴(yán)格實(shí)施，隨著門檻漸高，行業(yè)洗牌加劇，越來越多運(yùn)營不規(guī)范的從業(yè)機(jī)構(gòu)將被市場淘汰。不但“黑中介”被依法查處，“缺少線下業(yè)務(wù)支撐、違規(guī)收集房源信息的房地產(chǎn)交易平臺的商業(yè)模式，也將遭到挑戰(zhàn)”，郭毅稱，可能引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的格局重塑。

另一方面的原因則是，那些希望優(yōu)化交易環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)型升級、推動(dòng)行業(yè)變革的頭部機(jī)構(gòu)，不但可以開拓新的盈利點(diǎn)，也將迎來一次行業(yè)機(jī)遇。

郭毅提到，例如，雙邊收費(fèi)、分檔定價(jià)，將促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

市場需求的優(yōu)化，勢必將推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場受益。

面對規(guī)模龐大、流動(dòng)性待提升的二手房市場，秩序整治極為關(guān)鍵。嚴(yán)躍進(jìn)稱，今年二手房市場總體趨于活躍、步入復(fù)蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。在此過程中，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時(shí)減少此類行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，最終將促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)提升、收費(fèi)的公開透明，對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展將是長期利好”，郭毅稱，尤其在全國一二線城市逐步進(jìn)入存量交易時(shí)代的當(dāng)口，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的動(dòng)力。

站在更加宏觀的角度看，當(dāng)二手房交易活躍程度提高，需求集中釋放，也將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的升溫，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

本文作者：金玙璠，來源：開菠蘿財(cái)經(jīng)，原文標(biāo)題：《房產(chǎn)中介迎監(jiān)管，透露了什么信號？》

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