2022年年報(bào)披露已經(jīng)落幕，房地產(chǎn)行業(yè)成為虧損的“重災(zāi)區(qū)”。大額資產(chǎn)減值計(jì)提讓不少企業(yè)盈利狀況“雪上加霜”，受到行業(yè)和監(jiān)管層的高度關(guān)注。如此“集中式”大額減值計(jì)提的背后，是無奈之舉還是另有意圖？

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TOP10房企資產(chǎn)減值翻一番 加劇行業(yè)凈利潤(rùn)虧損

近年來，伴隨市場(chǎng)下行調(diào)整，行業(yè)盈利持續(xù)惡化。通過對(duì)70家樣本上市房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，2022年凈利潤(rùn)虧損企業(yè)占到半數(shù)，百億虧損超過10家，最高虧損額達(dá)到近300億元。究其原因，除了受低迷行情影響，銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也是加劇盈利壓力、甚至導(dǎo)致虧損面擴(kuò)大的一大重因。

2022年，無論是頭部房企還是央國(guó)企，資產(chǎn)減值計(jì)提都在顯著擴(kuò)大。30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模總計(jì)達(dá)到1470億元，同比增長(zhǎng)近50%。行業(yè)TOP10房企計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模超過400億元，較2021年翻一番；TOP20中計(jì)提規(guī)模同比走高企業(yè)占比7成，且計(jì)提規(guī)模逾百億元房企數(shù)量明顯增多。“大額計(jì)提”現(xiàn)象加劇，華僑城、龍光集團(tuán)等多家房企也都因此由盈轉(zhuǎn)為巨虧。如華僑城2022年計(jì)提資產(chǎn)減值127.1億元，較2021年21.2億元，激增近5倍，最終凈利潤(rùn)虧損高達(dá)127.7億元。

部分出險(xiǎn)房企由于經(jīng)營(yíng)持續(xù)惡化，不確定風(fēng)險(xiǎn)高，同時(shí)采取以價(jià)換量、低價(jià)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方式換取流動(dòng)性，資產(chǎn)貶值情況不容樂觀，融創(chuàng)中國(guó)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展等計(jì)提規(guī)模都連續(xù)處在高位。

現(xiàn)房庫存成為拖累 招商已竣工存貨計(jì)提減值占比超六成

對(duì)于房企來說，資產(chǎn)減值計(jì)提中，一般以存貨跌價(jià)損失為主，大多占比能達(dá)到90%以上，存貨主要包括已竣工物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)以及尚未開發(fā)的土地。

從本輪計(jì)提的具體情況來看，已竣工物業(yè)，即由產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不高、去化不及時(shí)、營(yíng)銷不當(dāng)?shù)纫蛩匦纬傻?strong>現(xiàn)房庫存，成為部分房企計(jì)提減值的重頭。特別是在去庫存壓力下，市場(chǎng)現(xiàn)房?jī)?yōu)惠營(yíng)銷力度加大，導(dǎo)致該部分資產(chǎn)預(yù)期價(jià)值被嚴(yán)重?cái)偙?，如招商蛇口、綠地控股、中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展等多家房企計(jì)提占比都較高。

以招商蛇口為例，2022年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50.5億元，其中存貨跌價(jià)損失36.4億元。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提項(xiàng)目明細(xì)顯示，已竣工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提減值金額22.4億元，在建開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提減值金額14.0億元，分別占比61.5%、38.5%。

重倉二線遠(yuǎn)郊以及三四線城市存憂 加重減值壓力

除了受到行情下行、預(yù)期走低影響外，房企減值壓力還進(jìn)一步取決于項(xiàng)目布局和開發(fā)模式。由于下行周期，城市以及區(qū)域板塊之間市場(chǎng)分化嚴(yán)重，包括一些二線城市郊區(qū)、三四線城市資產(chǎn)價(jià)格支撐脆弱，且市場(chǎng)回暖、修復(fù)時(shí)間更長(zhǎng)、難度更大，推盤去化情況不容樂觀，都面臨了較大的資產(chǎn)減值壓力。

藍(lán)光發(fā)展2022年存貨計(jì)提減值達(dá)到158.2億元，較2021年增加97.1億元。從其對(duì)上交所監(jiān)管工作函的回復(fù)來看，項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)承壓是大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一大主因。截止報(bào)告期末，公司現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布在成都、天津、昆明等二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域以及茂名、達(dá)州、新鄉(xiāng)等三四線城市，茂名、新鄉(xiāng)、達(dá)州、昆明等城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情形，加重項(xiàng)目減值壓力。

此外華僑城計(jì)提存貨跌價(jià)損失也激增，從2021年12.6億元擴(kuò)大到115.1億元。根據(jù)華僑城在對(duì)深交所關(guān)注函回復(fù)，2022年末公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、?？凇⑻旖虻瘸鞘?。雖然這些城市多為省會(huì)城市，銷售均價(jià)變動(dòng)并未有較大幅度失速，但是在文旅地產(chǎn)成片綜合開發(fā)模式下，華僑城項(xiàng)目布局基本都位于較為偏遠(yuǎn)的非中心區(qū)域，價(jià)格支撐相對(duì)較弱，導(dǎo)致減值壓力凸顯出來。

同時(shí)從其現(xiàn)房庫存占比（已竣工存貨/存貨總量）也能發(fā)現(xiàn)，文旅項(xiàng)目布局的去化情況并不樂觀，2022年已經(jīng)達(dá)到27.5%，顯著高于平均水平，進(jìn)一步加劇了減值壓力。

此輪房企計(jì)提減值情況也在一定程度折射出市場(chǎng)布局與開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)性，目前市場(chǎng)回暖緩慢，重倉二線遠(yuǎn)郊以及三四線城市面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)仍高，對(duì)這類企業(yè)來說考驗(yàn)甚大。

部分房企陸續(xù)收到問詢函 減值計(jì)提監(jiān)管加強(qiáng)

如此“集中式”大額計(jì)提資產(chǎn)引發(fā)行業(yè)盈利大波動(dòng)，也受到監(jiān)管層的高度關(guān)注。為維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，交易所對(duì)于部分房企發(fā)出問詢函。5月11日，深交所發(fā)布對(duì)金科股份有限公司2022年年報(bào)的問詢函，關(guān)于計(jì)提存貨減值，要求詳細(xì)說明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，說明報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。此外，陽光城、華僑城、榮盛發(fā)展等多家企業(yè)也收到交易所問詢函。

中短期來看，行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓，部分房企面臨連續(xù)虧損的困境，不乏借助“資產(chǎn)減值計(jì)提”主動(dòng)探底者，以提升未來業(yè)績(jī)修復(fù)預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心。我們認(rèn)為，在穩(wěn)字當(dāng)頭的發(fā)展主基調(diào)下，資產(chǎn)減值監(jiān)管將加強(qiáng)，未來或?qū)Y產(chǎn)減值測(cè)試的審計(jì)機(jī)構(gòu)、審計(jì)方法提出更明確、規(guī)范的要求。

總結(jié)：2022年大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備現(xiàn)象加劇，引發(fā)行業(yè)盈利大波動(dòng)。當(dāng)前現(xiàn)房庫存已成為部分房企的拖累；此外，由于市場(chǎng)脆弱性提高，重倉二線城市遠(yuǎn)郊以及三四線城市的減值壓力也凸顯出來，隱憂難解。“集中式”大額計(jì)提已受到監(jiān)管層的高度關(guān)注，未來有待進(jìn)一步考察，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備激增、利潤(rùn)失速嚴(yán)重的房企仍需重點(diǎn)關(guān)注。

本文作者：克而瑞研究中心，來源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標(biāo)題：《行業(yè)透視｜大額資產(chǎn)減值計(jì)提，是無奈之舉還是另有意圖？》

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