作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

廣州“地產一哥”越秀地產最近風頭正旺。

繼開年耗資60億在北京搶地后，越秀地產又在5月15日花了22.46億元，摘得了南沙一“巨無霸”地塊。

這家過去兩年頗為高調，管理層多次表示“不差錢”的房企步子跨得很大。從北京、杭州、青島再到大本營廣州，截至目前，今年越秀地產耗資超120億元，成為拿地排行榜單上排名躍升最快的房企之一。

這不過才是個開始。按照越秀地產規(guī)劃，今年拿地預算是400億元。接下來，在全國熱點城市的土拍上，還將看到越秀地產積極的身影。

越秀地產全國擴張背后，是越秀集團沖擊“世界500強”的野心。作為越秀集團營收的主要來源，越秀地產的激進不難理解。在起家于廣州的恒大、雪松接連爆雷后，它是被寄予厚望的世界500強潛力股。

然而這家長期盤踞粵港澳大灣區(qū)的廣州“地產一哥”，在其他城市都還只是個新人，屢次出現(xiàn)水土不服。

如今連龍頭房企拿地也頗為謹慎，生怕拿錯地。如何在規(guī)?？耧j與財務安全形成平衡？在從地區(qū)龍頭升階為全國性房企的關鍵一躍里，越秀地產不容有失。

加碼

越秀地產是目前少有融資超百億的房企。

4月底，越秀地產時隔九年重啟供股，宣布將通過供股方式融資約83.6億港元（約合人民幣74.66億元），用以拿地和公司經營；隨后在5月12日，越秀地產又公告，發(fā)行了年息率3.8%的有擔保票據(jù)，募資約13.89億元。

加上1月發(fā)行的20億元票據(jù)。截至目前，越秀地產就已通過多個途徑得到輸血，擬融資額超百億。對去年銷售額排在第16位的越秀地產來說，百億融資足可見越秀地產對資金的渴求空前強烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六條”出臺、股權和債權融資窗口打開后，百億級融資也主要出現(xiàn)在保利、萬科等前十強房企的計劃中。

越秀地產今年的野心不小。越秀地產董事長林昭遠在3月的業(yè)績會上透露，全年預計投資規(guī)模會在400億左右。中指院數(shù)據(jù)顯示，越秀地產去年權益拿地金額為346億元，位列房企第9。

越秀地產沖擊規(guī)模的路卻并不容易。

在融資端，作為國企的越秀地產有自己的優(yōu)勢，能夠得到機構的支持。然而近期市場火熱，讓越秀地產也坐不住了——多地土拍出現(xiàn)搶地浪潮，熱點城市、熱點地塊搖號的情況頻頻上演。想要沖規(guī)模，短期內在融資端也要跟上。

在上有監(jiān)管對資產負債率壓降的要求，下有對融資渴求的兩難下，越秀地產的可選項也不多。去年，越秀地產凈負債率同比提高15.6個百分點至62.7%。

供股則是可以在短期內順利進行，又為接下來加杠桿鋪墊的選擇。興業(yè)證券分析稱，此次供股可以在不增加杠桿的前提下，撬動更多自有資金。

越秀地產方面人士也對華爾街見聞表示，供股融資是越秀地產基于經濟平穩(wěn)增長和房地產市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強在核心城市獲取優(yōu)質投資項目的機會。

野心

這兩年，越秀地產的規(guī)模沖刺得很快。

去年，在房企銷售額普降的情況下，越秀地產全口徑銷售額達1250.3億元，同比增加8.6%，是唯一銷售正增長的主流房企。其銷售排名也逆市而上，從2021年時的第37位，躍升至第16位。

對于今年全年，越秀地產也給自己定下正增長6%、全年銷售約1320億元的目標。這在眼下弱復蘇的市場里，也是個不容易實現(xiàn)的目標。

越秀地產近年積極擴張背后，是它作為集團營收主力軍，承擔著助力集團實現(xiàn)“世界500強”的重任。去年底，林昭遠被任命為越秀集團的黨委副書記、總經理，他和越秀地產身上的擔子也更重了。

早在2021年，越秀集團就喊出了邁進世界五百強的口號，目標是到“十四五”末， 實現(xiàn)2000億元營業(yè)收入、300億元利潤總額。

也是從彼時起，越秀地產每年至少斥資300億元逆勢拿地。

2022年《胡潤世界500強》榜單顯示，世界500強的上榜門檻是營收約2030億元。而越秀集團2022年營收為1125.1億元，差距高達900多億元。

去年，越秀地產2022年營收724.2億元，占集團總營收的64.36%。想助力集團進入世界500強，越秀地產需要在2025年實現(xiàn)營收超1287.2億元，三年復合增長超56.27%。

相比越秀集團旗下其他產業(yè)，房地產是最容易短時間做大的，當此之時，越秀集團如果能躋身其中，將提振廣州做多世界500強的士氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是近年發(fā)展增長最快的國企之一，也勢必要承擔更多國有資產保值增值的任務。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，受益于國企背景和融資優(yōu)勢，越秀地產未來有進入房企前十強的可能性。

機遇

想要助力集團進入世界500強，讓自己也實現(xiàn)規(guī)模躍升，越秀地產必須解決的問題就是如何走出廣州。

相應的人才和土儲便是首要問題。一位越秀地產內部人士表示，越秀地產這兩年新招募了大量萬科、龍湖等頭部房企的員工，涵蓋投拓、營銷業(yè)務條線，運作越來越市場化，不過市場不好，加班強度也大了。

今年初，越秀地產也招來了原金地商置華中區(qū)域總經理郭偉智和原旭輝集團華北區(qū)域總裁董毅，分別任華北區(qū)域總經理和副總經理。林昭遠表示，人才建設走在前面，北京會是越秀要重點發(fā)展的城市，也會考慮在青島、濟南等其它北方城市拿地。

后來越秀地產在北京大放異彩，也被認為是華北區(qū)域團隊的杰作。華爾街見聞也了解到，越秀地產年初在北京摘得的這兩宗地塊已于近期取證，準備銷售，這也會為其全年業(yè)績貢獻百億的銷售額。

不過越秀地產在其他區(qū)域的擴張并沒有這么順利。4月18日，越秀地產在上海第一輪土拍中栽了個跟頭，上海浦東新區(qū)16號線周浦地塊即將競拍之際，越秀地產聯(lián)合體被取消了參拍資格，取消原因是越秀地產報名主體的營業(yè)執(zhí)照經營范圍不符合地塊要求。越秀地產雖當即提出抗議，但未能獲準，只能眼睜睜錯過一個拿地機會。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，這個是低級錯誤，一般極少在拍地過程中發(fā)生。

這個失誤也表明，越秀地產在廣州、佛山以外的城市，仍是個新手。土拍規(guī)則不清楚尚且是小事，如果因為對地塊研究不充分，拿錯了地，那損失的就不只是個機會了。

這使得越秀地產在全國化擴張的路上，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，容不得疏忽。

不過它也有自己的優(yōu)勢。張波認為，越秀作為廣州“地產一哥”，有扎實的銷售和總部管控基礎。越秀的總部管控力度大，在很多層面會直接對各大區(qū)的運營形成直接影響，容易形成統(tǒng)一的節(jié)奏，一旦市場點位踩準，也更容易發(fā)揮出幾何效應。

對于越秀地產而言，這是行業(yè)周期調整帶來的挑戰(zhàn)與機遇。時代風口下，無數(shù)的興衰起落，如今終于來到越秀地產大展拳腳的時刻了。

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