周二，根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，美國(guó)7月成屋銷售再度下滑且不及預(yù)期，創(chuàng)2010年以來(lái)7月同期的最低。更高的利率和供應(yīng)緊張，是成屋銷售繼續(xù)低迷的原因，7月成屋供應(yīng)量跌至24年同期低點(diǎn)。

美國(guó)7月成屋銷售總數(shù)年化407萬(wàn)戶，不及預(yù)期的415萬(wàn)戶，6月前值為416萬(wàn)戶。7月份房屋銷售速度為2010年7月同期以來(lái)最慢。美國(guó)7月成屋銷售總數(shù)環(huán)比下降2.2%，不及預(yù)期的下降0.2%，6月前值為下降3.3%。7月成屋銷售同比下降16.6%。

(相關(guān)資料圖)

截至7月底，有111萬(wàn)戶待售房屋，為1999年以來(lái)7月份庫(kù)存的最低水平，較去年同期下降了14.6%，約為新冠疫情前供應(yīng)量的一半。按照目前的銷售速度計(jì)算，需要3.3個(gè)月的時(shí)間消耗掉市場(chǎng)上的供應(yīng)量，低于5個(gè)月的庫(kù)銷比，表明市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

供應(yīng)短缺繼續(xù)推動(dòng)買家競(jìng)價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。7月份售出房屋的中位價(jià)為40.67萬(wàn)美元，比去年7月份上漲1.9%。

庫(kù)存不足是制約成屋銷售和推高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。由于當(dāng)前的按揭貸款利率比2021年底高出兩倍還多，許多已經(jīng)鎖定低貸款利率的房主不愿出售房屋，因此市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量低于正常水平。

分地區(qū)來(lái)看，西部地區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，其余所有地區(qū)的銷售均環(huán)比下降，其中東北部地區(qū)的降幅最大，下降了5.9%。

有大約四分之三的成屋上市時(shí)間不到一個(gè)月便售出，表明需求仍然強(qiáng)勁。大約30%以上的成屋最終售價(jià)高于標(biāo)價(jià)。

按價(jià)格類別來(lái)看，所有價(jià)位的銷售均有所下降，但最高端價(jià)位（100萬(wàn)美元以上的房屋）的銷售下降幅度最小，這是因?yàn)楦邇r(jià)市場(chǎng)的供應(yīng)量要多得多，而低價(jià)市場(chǎng)的供應(yīng)量卻非常少。

由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，買家越來(lái)越多地使用現(xiàn)金來(lái)贏得賣家。7月全款買房占總銷售的26%，與6月持平，高于去年7月時(shí)24%的水平。此外，投資客經(jīng)常用全現(xiàn)金買房，因此對(duì)按揭貸款的利率不那么敏感。7月成交中投資客占比為16%，較6月的18%有所下降，但較去年7月的14%有所上升。

7月份首次購(gòu)房者占銷售量的30%，較6月的27%有所回暖。歷史上，首次購(gòu)房者一般占市場(chǎng)的40%左右，這表示許多美國(guó)人被擠出市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)。對(duì)FHA貸款的需求也在增加。這些貸款的首付較低，受到首次購(gòu)房者的青睞。

成屋銷售約占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的90%，在過(guò)戶時(shí)計(jì)算。通常在過(guò)戶前的一兩個(gè)月，簽訂合同，因此7月份的銷售數(shù)據(jù)主要反映了6月和5月的購(gòu)買決定。在此期間，按揭貸款利率從約6.5%的水平飆升至7%以上。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示：“西部地區(qū)是房?jī)r(jià)最昂貴的地區(qū)，但也是價(jià)格有所下降的地區(qū)。除西部地區(qū)房?jī)r(jià)較去年持平，其他所有地區(qū)7月份的房?jī)r(jià)均同比上漲?！?/p>

Bright MLS首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lisa Sturtevant表示：“隨著我們進(jìn)入秋季，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于關(guān)鍵時(shí)刻。按揭貸款利率飆升。對(duì)于一些消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，租房和購(gòu)買之間的決定將傾向于租房，特別是在租金下降和新公寓上線的地方。”

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