作者 | 黃昱

(資料圖)

是否擔(dān)心房企暴雷會(huì)蔓延到國(guó)企？這個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題，在廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)8月26日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，被拋給了管理層。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)回應(yīng)稱，無(wú)論是民企還是國(guó)企都是市場(chǎng)主體，受到市場(chǎng)影響出現(xiàn)流動(dòng)性和信用問(wèn)題，都是正常的。

“企業(yè)要考慮對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)做了哪些準(zhǔn)備，如何管理好杠桿和流動(dòng)性。企業(yè)出了問(wèn)題不能怪市場(chǎng)，只能怪自己?！?span>林昭遠(yuǎn)說(shuō)。

在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)蔓延到國(guó)企，最終還是要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念。

2021年第四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)急速掉落，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售端及融資端均未有明顯改善，房企仍未走出困境，沒(méi)有誰(shuí)敢保證不會(huì)成為下一個(gè)陷入違約漩渦的企業(yè)?？梢钥吹浇衲暌詠?lái)，房企暴雷除了合景泰富、建業(yè)等民企外，也有央企背景的公司。

而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企，無(wú)論國(guó)企還是民企，在本輪大調(diào)整中表現(xiàn)仍然不錯(cuò)。

過(guò)往多年，越秀地產(chǎn)都顯得低調(diào)保守，規(guī)模擴(kuò)張步伐相對(duì)遲緩，直到2021年才跨入“千億俱樂(lè)部”。因此，越秀地產(chǎn)也曾因?yàn)樵鲩L(zhǎng)速度低于行業(yè)增速而被詬病。

如今來(lái)看，曾經(jīng)規(guī)模擴(kuò)張的謹(jǐn)慎，成為越秀地產(chǎn)得以穩(wěn)定穿越行業(yè)周期的基礎(chǔ)。

今年上半年，越秀地產(chǎn)依舊保持著比較健康的財(cái)務(wù)狀況。從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，截至上半年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍，繼續(xù)保持“綠檔”的同時(shí)較去年底進(jìn)一步優(yōu)化。

從凈借貸比例來(lái)看，截至今年上半年底月約為地產(chǎn)約為53.2%，較去年底同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。

具體到債務(wù)方面，越秀地產(chǎn)截至上半年底的有息約為998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過(guò)從久期看，賬齡得到改善。1年之內(nèi)到期的短期債務(wù)錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%，足以被492.5億元的在售現(xiàn)金所覆蓋。

除了順暢的融資渠道外，越秀地產(chǎn)得以保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的重要原因也在于，當(dāng)不少同行陷入經(jīng)營(yíng)停滯狀態(tài)時(shí)，其始終保持著投資拿地銷售的正向循環(huán)。

從經(jīng)營(yíng)收入來(lái)看，2023年上半年越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入約為321億元，同比增加2.6%；毛利率約為17.8%，同比減少3.4個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)約為21.8億元，同比上升27.5%，這在超6成同行預(yù)計(jì)虧損的情況下實(shí)屬難得。

在行業(yè)出清的背景下，越秀地產(chǎn)憑借國(guó)企信用背書的優(yōu)勢(shì)，在這兩年迎來(lái)了逆勢(shì)擴(kuò)張期的好時(shí)期，在投資拿地上力度不小，今年全年的拿地預(yù)算約為400億元，與2022年差不多。

今年上半年，越秀地產(chǎn)拿地新增土地11塊，聚焦北京、上海、杭州、武漢等核心一二線城市，總建面約為217萬(wàn)平方米，總支出約為144.7億元，保持較強(qiáng)投資定力。

值得關(guān)注的是，在大多數(shù)房企銷售呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)的情況下，越秀地產(chǎn)逆勢(shì)上揚(yáng)，增長(zhǎng)迅猛，今年前7月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，累計(jì)合同銷售面積約為268.46萬(wàn)平方米，同比上升約34.7%。

按照管理層年初定下的1320億元銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)前7個(gè)月已達(dá)到年度銷售目標(biāo)的69.8%。

林昭遠(yuǎn)表示，從完成目標(biāo)的角度，壓力確實(shí)不大，但也無(wú)需用太猛的措施。“我們還是保公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標(biāo)?！?/p>

從行業(yè)來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，今年上半年排名第13名，成為規(guī)模僅次于建發(fā)房產(chǎn)的地方國(guó)企。

越秀地產(chǎn)是本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，房企順利穿越周期的樣本。假以時(shí)日，越秀地產(chǎn)躋身前十也并非沒(méi)有可能。在廣州國(guó)資委對(duì)越秀集團(tuán)“世界500強(qiáng)”的目標(biāo)期許下，越秀地產(chǎn)作為集團(tuán)的核心資產(chǎn)，正在向更遠(yuǎn)的目標(biāo)飛馳而去。

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