本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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房地產(chǎn)業(yè)“第三支箭”仍在延續(xù)。2月20日，證監(jiān)會發(fā)文表示，為進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。

當(dāng)天晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱：《試點備案》）。《試點備案》提出，不動產(chǎn)私募投資基金可投向特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

此次不動產(chǎn)私募基金試點工作和《試點備案》均為2022年“第三支箭”的補充。時間撥回至2022年11月28號，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“五項措施”，第五條即為將開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向時代周報記者表示，這將有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。“對于房企來說，引進不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展?！眲⑺硎?。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

差異性管理

證監(jiān)會推出的不動產(chǎn)私募基金是一個重大突破。發(fā)文強調(diào)，“不動產(chǎn)私募投資基金”是私募股權(quán)投資基金框架下的新類別，同時，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會將采取差異化的監(jiān)管政策。

而差異化的監(jiān)管政策主要體現(xiàn)在《試點備案》對投資范圍、管理人、投資人資格等方面做出了明確要求。

其中，最值得關(guān)注的是投資范圍的擴大。2017年，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會出臺的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》明確規(guī)定，對投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的產(chǎn)品，暫不予備案。

而如今，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍囊括了普通住宅?！对圏c備案》中對于“存量商品住宅”的解釋為——已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

此外，不動產(chǎn)私募投資基金還對私募股權(quán)基金管理人、投資者門檻等方面做出了明確要求。管理人條件方面，須出資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、具有3個以上的不動產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)驗、主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方等；投資者方面，試點基金產(chǎn)品的投資者以機構(gòu)投資者為主，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣。如有自然人投資者，其合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

同時，不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

大概率不會投向風(fēng)險大的出險項目

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，上文中提到的“存量商品住宅”亦包含保交樓項目。

“對于取得預(yù)售許可證、已經(jīng)有購房者認(rèn)購但沒有交付的產(chǎn)品，其住房產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、債權(quán)債務(wù)關(guān)系和法律糾紛關(guān)系就更加復(fù)雜，此類產(chǎn)品是當(dāng)前保交樓的重點關(guān)注對象。而此類住房產(chǎn)品實際上也是不動產(chǎn)私募基金可以重點關(guān)注的內(nèi)容。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向時代周報記者表示。

嚴(yán)躍進表示，不動產(chǎn)私募投資基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

劉水認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金可以幫助房地產(chǎn)市場紓困?！胺科笥写罅康膶懽謽恰⑸虉?、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困?！眲⑺f。

而不動產(chǎn)私募投資基金如何投向無法交付的項目？IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向時代周報記者表示，可以直接投向四證齊全的“保交樓”項目，或者以城投等平臺為通道和信用兜底，對城投、平臺公司進行股權(quán)投資，再由他們輸血“保交樓”，從而保證私募投資收益和安全。

政策口子雖然已開，但在具體實際操作中，不動產(chǎn)私募基金是否會投資到保交樓項目中？對此，長江證券營業(yè)部機構(gòu)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周康向時代周報記者表示，按商業(yè)邏輯來說，包括私募基金在內(nèi)的市場化金融機構(gòu)在投資時要考慮收益以及風(fēng)險是否可控等問題，“不動產(chǎn)私募基金是以股權(quán)的方式投入進去，股權(quán)投資有很大概率虧損，故投向一些風(fēng)險較大的保交樓項目可能性并不大，還是會傾向于投較為優(yōu)質(zhì)的項目或者企業(yè)?！?/p>

不過，柏文喜亦認(rèn)為，如有出險項目可以出讓更多利益給不動產(chǎn)私募投資基金的管理公司，或許會吸引部分不動產(chǎn)私募投資基金投向無法交付的項目中。

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