4月23日訊深交所近期對華僑城A下發(fā)年報問詢函，要求其對償債能力、存貨跌價準(zhǔn)備計提的合理合規(guī)性、相關(guān)費用變動趨勢與營收大幅下滑的變動趨勢不一致的原因及合理性等11個問題作出補充說明。

1、年報顯示，華僑城A報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合收入分別為493.66億元和272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)-109.05億元，同比下滑387.05%。此外，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個百分點、增加0.51個百分點。

深交所要求華僑城A分別說明告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

(資料圖)

2022年，華僑城A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。深交所要求其說明報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合你公司有息債務(wù)情況，分析短期及長期償債能力，是否存在流動性風(fēng)險。

2、2022年，華僑城A報告期就房地產(chǎn)開發(fā)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準(zhǔn)備。2023年2月16日，華僑城A披露的《關(guān)于深圳證券交易所的回復(fù)公告》(以下簡稱《回函》)顯示，成都、廣州等地2022年銷售均價同比上漲。

深交所要求華僑城A詳細(xì)說明報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備金額、存貨跌價準(zhǔn)備期末余額等。

此外，華僑城A還需詳細(xì)說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項目實際銷售價格、所在地區(qū)市場情況、周邊競品價格等，說明報告期存貨跌價準(zhǔn)備計提的合理合規(guī)性。

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長且部分地區(qū)銷售均價同比上漲等情況，說明報告期計提大額存貨跌價準(zhǔn)備的主要原因及合理性。結(jié)合報告期所處行業(yè)環(huán)境及市場銷售均價變化、可比上市公司情況等，說明計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區(qū)市場變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價準(zhǔn)備計提是否充分、合理。

3、截至2022年末，華僑城A投資性房地產(chǎn)期末余額為146.61億元，報告期對投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.03億元。

深交所要求華僑城A說明公司投資性房地產(chǎn)涉及項目的主要情況，相關(guān)項目減值跡象的判斷依據(jù)及主要減值測算過程，結(jié)合主要項目所在區(qū)域市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。

4、2021年年報顯示，剔除2021年新增加項目，華僑城A文旅項目共接待游客恢復(fù)至2019年的96%。2022年年報顯示，公司文旅項目共接待游客6,184.9萬人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平(含增量項目接待游客人次)。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2300萬人次，同比增長約80%。

深交所要求華僑城A詳細(xì)說明公司報告期旅游景區(qū)接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準(zhǔn)確，有關(guān)剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細(xì)測算過程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。

此外，華僑城A還需詳細(xì)說明報告期對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備的具體情況、減值跡象的判斷依據(jù)及減值測試的主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否合理。

5、《回函》顯示，華僑城A預(yù)計對長期股權(quán)投資計提減值準(zhǔn)備20億元至25億元。2022年年度報告顯示，華僑城A報告期計提長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備1.39億元。

深交所要求華僑城A說明減值涉及的長期股權(quán)投資的具體情況，業(yè)績預(yù)告與年報關(guān)于長期股權(quán)投資減值計提金額差異較大的原因及合理性，并說明長期股權(quán)投資減值的主要測算過程及依據(jù)。

6、年報顯示，華僑城A對在建工程、使用權(quán)資產(chǎn)分別計提減值損失1.67億元、1.09億元。深交所要求該公司說明涉及的在建工程和使用權(quán)資產(chǎn)的具體情況，減值跡象的判斷依據(jù)，減值測試的主要過程，并說明資產(chǎn)減值損失計提是否充分、合理。

7、2022年，華僑城A年實現(xiàn)投資收益-24.20億元，其中“對聯(lián)營企業(yè)和合營業(yè)企業(yè)的投資收益”為-24.65億元，同比下降324.15%。深交所要求華僑城A結(jié)合聯(lián)營、合營業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況等，說明投資收益的確認(rèn)依據(jù)、測算過程及合理性。

8、截至2022年末，華僑城A遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為130.64億元，同比下降5.30%，2022年計提資產(chǎn)減值損失共計127.05億元，而遞延所得稅資產(chǎn)明細(xì)“減值準(zhǔn)備”為5.71億元。華僑城A需說明報告期遞延所得稅資產(chǎn)的計算過程，同比下降的原因及合理性，并核實說明遞延所得稅資產(chǎn)與減值準(zhǔn)備之間的變動方向、勾稽關(guān)系是否一致，是否符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定。

9、2022年，華僑城A“銷售費用——其他費用”“管理費用——其他費用”分別為2.18億元、7.21億元，同比分別增長34.16%、6.39%。深交所要求華僑城A說明其他費用的具體構(gòu)成、費用性質(zhì)，并說明相關(guān)費用變動趨勢與營業(yè)收入大幅下滑的變動趨勢不一致的原因及合理性。

10、2021年、2022年，華僑城A收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金分別為1184.38億元、105.87億元，其中，往來款項分別為246.52億元、43.03億元；支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金分別為1,125.82億元，118.90億元，其中，往來款項分別為215.71億元、36.71億元，其他付現(xiàn)費用分別為47.27億元、27.97億元。

對此，華僑城A需說明報告期收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金、支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及往來款項、其他付現(xiàn)費用的款項性質(zhì)、交易對方及其你公司、公司董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財務(wù)資助或非經(jīng)營性資金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。

11、截至2022年末，華僑城A其他應(yīng)收款期末余額為317.21億元，其中，關(guān)聯(lián)方往來款為186.36億元，占其他應(yīng)收款的58.75%?！赌甓汝P(guān)聯(lián)方資金占用專項審計報告》顯示，該公司有多筆對控股股東華僑城集團(tuán)有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應(yīng)收款，往來性質(zhì)為“經(jīng)營性往來”。同時，華僑城A對子公司少數(shù)股東陳學(xué)建的其他應(yīng)收款786.54萬元尚未收回。

對此，深交所要求華僑城A分別說明上述其他應(yīng)收款中往來款的款項性質(zhì)、具體內(nèi)容，交易對方以及交易對方是否與公司、公司控股股東、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項是否構(gòu)成財務(wù)資助或者非經(jīng)營性資金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。

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