來源：城市財經

(資料圖)

1月份還成交了5689套，4月份卻只成交了918套，這座城市發(fā)生了什么？

本篇要說的城市是四川人口第二大市，具有“蠶都”之稱的南充。

根據第一財經披露，南充進入今年以來，1至4月份的新建商品房成交量分別是5689套、1689套、1455套、918套。

制圖：城市財經；數據：南房網

1月份5689套成交量創(chuàng)下22個月來新高，此后一路下行。

而1月份的成交量走高，是南充去年10月份發(fā)布的“樓市十條”與春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)疊加之下的效應。

去年10月份，南充發(fā)布的“樓市十條”，提出開發(fā)商優(yōu)惠3%、政府補貼3%，政府補貼最高3萬元/套”。另外4個縣市也推出補貼政策，比如儀隴縣補貼450元/平方米，二孩家庭額外補貼100元/平方米，三孩家庭額外補貼200元/平方米。

然而，這種興奮只維持了1個月，立馬被打回了原形。

南充的成交量是大多數三四線城市的縮影。它的成交量告訴我們，盡管中心城市一季度上演了一波小高潮，但這與大多數三四線城市無關，南充二三月份的成交量相比于1月份大跳水。而中心城市的成交量在3月份大多創(chuàng)下了短期新高，有的更是創(chuàng)下了歷史新高，比如成都。

在春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)浪潮褪去之后，這些三四線城市的成交量，原形畢露。

要知道，南充過去幾年房價跌幅最大的幾個城市之一。

漲也棚改跌也棚改

和大多數三四線城市一樣，南充上一輪上漲是在去庫存口號之下發(fā)起的棚改推動的。

棚改，也即棚戶區(qū)改造，就是對城中危舊住房、破房爛院以及一些無法配套公共設施的老舊小區(qū)進行改造。

棚改一般有兩種，實物棚改，也即拆了房子，給你房子安置。還有一種就是貨幣棚改，也即拆了房子后，直接給你錢，讓你去買房。

上一輪房價拉漲，主要是貨幣棚改。因為這一招之下，不但減少了房屋量，還短期內瞬間加大了購房需求。

貨幣棚改從正面角度來說，的確有助于一個城市的形象提升，畢竟在推動大批老舊棚改區(qū)拆遷之后，會提升一個城市的市容市貌，也會提升居民的生活質量，同時推動就業(yè)崗位增加。

而且貨幣棚改可以通過市場化的操作，推動新房去庫存，同時推動上下游產業(yè)的消費。此外，還能推動地方城市土地回收，進行新一輪掛拍，增加地方政府的賣地收入，推動城市建設，同時降低債務。

它們之間的邏輯是這樣的。

央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。

在這種模式下，包括很多二線省會城市（如太原、石家莊等城市）以及大多數三四線城市，房價開啟了跟漲模式。

以南充來說，根據南充日報2018年發(fā)布的一篇《南充市大力推進棚戶區(qū)改造——讓百姓從“憂居”到“優(yōu)居”》文章透露：

10年來，全市累計投資700多億元，改造棚戶區(qū)309處，建成保障性住房25萬套、1800多萬平方米，近20萬戶50萬居民“出棚進樓”，讓百姓從“憂居”到“優(yōu)居”。

截至2017年底，全市完成改造棚戶區(qū)29.9萬戶、面積2044萬平方米。按商品房的品質建成安置小區(qū)近100個，實施棚改貨幣化安置2萬余戶，消化商品住房約1.5萬套、近180萬平方米，占同期商品住房銷售總量的8.8%。

在大規(guī)模貨幣棚改之下，南充的房價水漲船高，并一度被央視點名。

根據央視財經2018年的暗訪調查結果顯示：

2017年1月南充住房均價約為4561元，12月就已經上漲至5634元。到了2018年，短短5個月時間，均價從5661元上漲至7285元。

2018年5月，南充因房價上漲過快，登上了央視財經。

而后來隨著2018年棚改收緊，一切戛然而止。

2018年年末，國開行明確表態(tài)：

棚改實行差異化處置：對于庫存充足，房價上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對庫存不足，房價上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

態(tài)度轉變之下，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

棚改熄火之下，人口不斷流失，也是導致南充房價進入漫漫下跌之路的根本原因。

七普數據顯示，南充市2010至2020十年間，常住人口減少了67.1萬人，是四川省下轄的21個城市中人口減少最多者。

制圖：城市財經；數據：四川省統(tǒng)計局

這種人口減少趨勢，至今沒有改變。2022年，南充市常住人口又減少了1.3萬人。

雙重因素疊加，南充的房價從2018年便開始轉向，2022年南充跌幅經常出現在跌幅榜前十。

去年由于賣地收入跳水，四川下轄的閬中將公辦學校、行政機關、事業(yè)單位、國資公司的食堂食材統(tǒng)一配送服務未來30年特許經營權，起拍價1.8億元。

下跌是大多數三四線城市的宿命

上一輪房價上漲，是全國性的普漲，首先是深圳啟動帶動東部熱點城市，之后中部與西部二線省會城市發(fā)力，之后三四線城市在棚改之下開啟跟漲。

都上漲太過了。

和股市相反，股市一般都是一場下跌需要漫長的上漲才能填平。而房價則是一年的上漲需要此后多年的時間才能跌回來。

在人口見頂、供大于求、心態(tài)改變、就業(yè)與收入尚未復蘇等諸多因素影響下，一些產業(yè)實力不足，人口持續(xù)流失的三四線城市，會進入漫長的調整周期當中。

目前已經公布2022年人口數據的249個城市（還有幾十個未公布）中，有131個城市人口在減少，減少規(guī)模超過一半。

制圖：城市財經；數據：各城市統(tǒng)計局

以早就人口負增長的日本來說。

日本人口已經負增長十多年了，日本除了東京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈的核心地帶房價比較穩(wěn)定外，其余地區(qū)都提不起來。

樓市進入分化時代，未來有價值的城市，不超過10%。

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