業(yè)績連年承壓，深陷訴訟旋渦……頂著“長租公寓第一股”光環(huán)的青客公寓前途堪憂。

自2012年成立以來，青客公寓就面臨虧損難題。最新2020年財報顯示，青客公寓凈收入12.08億元，同比下降2.1%;凈虧損達15.34億元，同比擴大208%。2017年至2019年，青客公寓凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元;資產(chǎn)負債率分別為137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日，青客公寓累計虧損金額達到38.1億元。

截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負債升至28.45億元，同比增加9%。

青客公寓還屢次遭到大量房東和租客投訴，稱平臺有拖欠租金、拒絕租戶退房、客服協(xié)商無果等現(xiàn)象。在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過上萬條，近八成信息都未得到解決。

二級市場上，其股價也一路下滑，截至2月27日美股收盤，青客公寓股價2.59美元，市值僅約1.24億美元。在2019年11月上市之初，股價最高達20.43美元，上市當日市值為8.37億美元。一年股價下跌超80%，市值也縮水約82%。

青客公寓面臨的窘境也是當下長租公寓行業(yè)共性問題。資本冷卻導致企業(yè)資金鏈緊繃，疊加新冠疫情，2020年對長租公寓行業(yè)來說是艱難的一年。長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅2020年一年，就有近30家長租公寓企業(yè)因運營管理不善，資金鏈斷裂相繼破產(chǎn)倒閉。

快速擴張業(yè)績虧損逐年攀升

成立于2012年的青客公寓是中國公共租賃住房提供商，7年獲得超億元融資。2019年其房源量近10萬間，業(yè)務范圍覆蓋上海、杭州等城市。

2013年起，長租公寓市場開始火熱，青客公寓開始“瘋狂”擴張。招股書顯示，2012年，公寓數(shù)量在900多間，到2018年底飆升至9.12萬間，復合年增長率達114%，覆蓋6座城市。

然而這種野蠻生長，背后全靠著投資機構(gòu)“輸血”。公開資料顯示，2012年，青客公寓成立當年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資;兩年后，達晨投了A輪1000萬美元;2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣;2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領投C輪數(shù)千萬美元。至此，青客公寓股權(quán)融資累計超1億美元。

快速鋪量的青客公寓并沒有實現(xiàn)盈利。據(jù)IPO文件披露，青客公寓的平均稅前月租金只有1149元，平均入住時間8.5個月，續(xù)住率低，一直沒有實現(xiàn)盈利并面臨持續(xù)虧損難題。

2020財報顯示，青客公寓凈虧損達15.34億元，同比擴大了208%。此前，青客2017、2018、2019財年的凈虧損額分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。截至2020年9月30日，青客公寓累計虧損額達38.1億元。

另外，2020財年，青客公寓實現(xiàn)凈收入12.08億元，同比減少2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負債升至28.45億元，同比增加9%。財務數(shù)據(jù)說明，公司股東權(quán)益連續(xù)三年赤字，已資不抵債。

同時，由于相對于預期的經(jīng)營業(yè)績持續(xù)表現(xiàn)欠佳，因此青客公寓計提長期資產(chǎn)減值約8.47億元，較2019財年的4620萬元增加1732.7%。

關于虧損原因，青客公寓在財報中指出，新冠疫情對公司經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。尤其是在一季度，導致租戶大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，進而導致了收入減少。

業(yè)績連年虧損，但青客公寓擴張步伐不停。去年7月，青客公寓擬1.3億美元收購7.22萬套公寓房源。此前還于2019年12月并購天津一公寓品牌企業(yè)，隨后又收購四川領先公寓品牌在成都和重慶資產(chǎn)。此次并購完成后，公司通過并購獲取的租賃單位累計約12.1萬個。

業(yè)績虧損、資金鏈危機等負面消息接踵而至。2020年6月，青客回應“倒閉傳聞”，并稱公司目前遇到資金困難，但仍在正常運營。

租金貸比例下降深陷訴訟漩渦

對于青客公寓來說，租客預付的租金收益包括租金貸等預付款是補充現(xiàn)金流的主要途徑。2019財年，青客融資活動的現(xiàn)金流入主要為租金貸，同時分期付款利息高達5.4億元。

根據(jù)2019年末《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》規(guī)定， 住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。

自2018年以來，杭州鼎家、上海寓見等多個涉及租金貸的長租企業(yè)爆雷后，政策監(jiān)管從嚴。2020年5月起，青客開始出清“租金貸”，金融機構(gòu)暫停向租戶提供新的分期付款貸款。截至2020年9月30日，青客所提供的租賃房源中，僅有11.9%的租金由“租金貸”提供。

但截至2020年9月30日，青客公寓還與7家金融機構(gòu)合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的“租金貸”，未償還本金余額為5450萬元，在2020財年，約12.4%租戶拖欠租金或“租金貸”。

截至2020年9月30日，青客公寓的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物為2290萬元，限制性現(xiàn)金為890萬元。同期，其未償還銀行借款為5.332億元。

業(yè)內(nèi)認為，“租金貸”是一把“雙刃劍”，使用得當可以支持企業(yè)回籠資金、擴張規(guī)模;若是使用不當，也會帶來風險。一旦平臺資金斷裂無法為退租租戶貸款兜底，銀行也會存在壞賬風險。

除了租金貸問題，青客公寓投訴不斷，在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過上萬條，近八成信息都未得到解決。包括房東被青客公寓拖欠房租，或是疫情期間被要求減免租金。

行業(yè)盈利難輕資產(chǎn)運營謀突圍

青客公寓面臨的窘境也是當下長租公寓行業(yè)共性問題。資本冷卻導致資金鏈緊繃，疊加疫情，2020年對長租公寓來說是艱難的一年。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅2020年一年，就有近30家長租公寓企業(yè)破產(chǎn)倒閉，蛋殼更是出現(xiàn)資金鏈危機。

貝殼研究院近日發(fā)布的研報亦指出，2020年，逾40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂的困局。

這種困局主要是由于行業(yè)普遍面臨投入成本較高，盈利難的問題。克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年超過72%長租公寓受疫情影響，營收規(guī)模上較去年有所降低的企業(yè)超97%，甚至有37.19%受訪企業(yè)疫情期間幾乎無資金進賬。

據(jù)華通國際高新產(chǎn)業(yè)研究院分析，長租公寓成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支等，息稅前利潤率只有10%左右，據(jù)此測算投資回收期平均在4-5年。

對于長租公寓如何轉(zhuǎn)變發(fā)展思路扭轉(zhuǎn)頹勢，中國指數(shù)研究院指出，可選擇以輕資產(chǎn)托管模式擴展房源，降低前期開發(fā)成本，有利于提升項目入市速度，便于擴大品牌影響力。此外，房企未來可以推出長短租結(jié)合的長租公寓產(chǎn)品，進一步降低空置率，實現(xiàn)利益最大化。在了解不同人群需求的基礎上，推出適合目標客群的產(chǎn)品。

關鍵詞： 業(yè)績 青客公寓 訴訟