美銀分析師Jeffrey Spector為2023年的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)制定了投資策略，盡管從歷史上看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟低迷時期表現(xiàn)不佳。許多策略師和經(jīng)濟學家預計，隨著美聯(lián)儲繼續(xù)提高利率以抗擊通脹，明年經(jīng)濟將出現(xiàn)低迷。

Spector表示："我們確實認為優(yōu)質(zhì)REIT有多頭的理由，建議23年上半年買入多頭債券，23年下半年買入多頭股票，而高質(zhì)量的REIT提供了一個很好的投資組合，因為它們是具有債券類特征的股票?！?/p>

美銀經(jīng)濟學家預計，美國經(jīng)濟將從明年第一季度開始溫和衰退，到第三季度結(jié)束，失業(yè)率將在2024年一季度達到5.5%的峰值。REIT基本面通常滯后于經(jīng)濟4 - 6個月，因此需求疲弱可能要到2024年中才會顯現(xiàn)出來。"因此，我們認為23年的預估將非常保守，區(qū)間較大，這是另一個需要關(guān)注的關(guān)鍵風險”。美銀對2023年REIT的盈利預期低于華爾街的普遍預期。預計還會進一步削減。

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Spector表示，由于金融狀況趨緊，交易量將保持低位，“在23年下半年之前，我們可能無法預測價格。盡管如此，隨著私人杠桿所有者面臨現(xiàn)金緊縮，高質(zhì)量的REIT將看到更多機會，建議投資者在23年關(guān)注質(zhì)量和收益”。

關(guān)鍵的優(yōu)質(zhì)REIT特征是：面對經(jīng)濟衰退，有彈性的定價；基于長期增長動力的多年盈利能見度；強健、靈活的資產(chǎn)負債表；可見且高于平均水平的分布增長。此外，盡管利率上升，但全球資金流入的最高前景將導致資產(chǎn)價值相對穩(wěn)定和上限利率更穩(wěn)定。

按行業(yè)來看，工業(yè)、制造業(yè)住房、自儲住房和老年人住房在關(guān)鍵標準上表現(xiàn)最佳?！拔覀兿嘈牛诙嗄甑拈L期增長動力，這些行業(yè)將在23年展現(xiàn)出最具彈性的定價能力，并提供最佳的盈利能見度和分銷增長”。

獨棟房屋租賃：美國房屋租賃公司(AMH.US)擁有第二大獨棟房屋租賃組合，它將受益于獨棟房屋的有限新供應和人口增長的利好。“隨著抵押貸款利率上升，我們預計獨棟房屋租賃需求將加快，因為相對而言，買房的吸引力將下降”。

自助存儲設(shè)施：CubeSmart(CUBE.US)擁有高質(zhì)量的投資組合和紐約市的大量敞口，在2023年盈利增長的同行中篩選出最好的，并擁有具有吸引力的估值。“鑒于紐約的高密度、獨特的人口結(jié)構(gòu)和強勁的需求，我們將其視為持續(xù)增長的關(guān)鍵催化劑”。

辦公室：公司辦公物業(yè)信托(OFC.US)，在華盛頓特區(qū)和阿拉巴馬州亨茨維爾地區(qū)擁有高安全辦公樓和數(shù)據(jù)中心的投資組合，主要服務于聯(lián)邦政府和國防承包商租戶?！拔覀冾A計，在地緣政治和經(jīng)濟風險不斷增加的情況下，OFC的建筑和開發(fā)項目需求和租戶留住將在寫字樓同行中表現(xiàn)最佳”。

工業(yè)：普洛斯(PLD.US)擁有全球最大的工業(yè)投資組合和房地產(chǎn)基金業(yè)務，在工業(yè)REITs領(lǐng)域也擁有最強的資產(chǎn)負債表，應該會受益于電商需求和美國制造業(yè)的復蘇?！拔覀冾A計PLD將繼續(xù)創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先的SS NOI +8%的增長，因為它保持了強大的定價能力，考慮到低可用性，其市場與同行相比具有更強的租金增長前景”。

零售：Regency中心(REG.US)，第二大購物中心REIT，主要以雜貨店為錨。“我們相信，隨著零售商繼續(xù)升級店面布局，并向最主要的購物中心擴張，REG將繼續(xù)受益于強勁的零售環(huán)境”。此外，REIT預計未來5年的項目支出每年將達到1.5億至2億美元。

人工住宅：Sun Communities(SUI.US)主要涉及收購、運營、開發(fā)和擴展人工住宅、休閑車輛社區(qū)和碼頭?！拌b于其對加速利率增長的指導，SUI在2023年的REITs中處于獨特地位，其非常關(guān)注管理整個組織的費用”。

醫(yī)療保健：Wellcare(WELL.US)擁有并仍在持續(xù)開發(fā)老年住房、熟練護理/急性后期和醫(yī)療辦公樓，隨著老年住房從疫情中復蘇，該公司已做好充分準備以加快提高住房率。“WELL在我們的覆蓋范圍內(nèi)擁有最高的老年人住房運營資產(chǎn)敞口，根據(jù)我們的人口統(tǒng)計分析，從長遠來看，隨著嬰兒潮一代繼續(xù)變老，人口趨勢是有利的”。

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