中資美元債違約風(fēng)波之下，綠景中國地產(chǎn)(00095)三筆美元債也離“交卷時間”越來越近。

據(jù)2021年12月9日，綠景地產(chǎn)公司在香港一次性發(fā)行了3筆不同幣種的海外債券，分別是美元債券、港元債券和人民幣債券。美元債券的金額是1150萬元，港元債券是2.2295億元，人民幣債券是100萬元。3筆債券的利率都是6%，期限都是364天，到期日期均是2022年12月7日。

(圖片來源：久期財經(jīng))

(相關(guān)資料圖)

按照最新匯率計算，意味著綠景中國地產(chǎn)需要在一天時間內(nèi)如期兌付價值高達(dá)約3.14億港元的債券。

在地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)縈繞的當(dāng)下，對于任何房企而言這都是一筆不菲的費(fèi)用，更別提是“小而美”的綠景中國地產(chǎn)了。

那么，透過其最新財報表現(xiàn)及行業(yè)現(xiàn)狀來看，綠景中國地產(chǎn)會傾向給出什么樣的答案呢?

“優(yōu)質(zhì)底牌”鎮(zhèn)場

成立于1995年的綠景中國地產(chǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)中有名的“小而美”房企。

而其之所以能夠行業(yè)中的“小而美”，主要在于綠景中國地產(chǎn)運(yùn)營模式帶來的發(fā)展優(yōu)勢。

據(jù)悉，綠景中國地產(chǎn)主要專注于深圳市的舊城改造項目，同時該公司也很少涉足地方政府的土地拍賣活動，素有“舊改航母”之稱。因此在這種運(yùn)營模式下，相較于同行，綠景中國地產(chǎn)具備明顯的“高利潤”“低風(fēng)險”的發(fā)展特征。

據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，截至2022年上半年，該公司毛利率達(dá)到41.6%，雖然較2021年同期有所下滑，但仍維持較高位置。而這個毛利率水平，也差不多是同行業(yè)的兩倍以上。

不過，高毛利率水平之下，并不意味著綠景中國地產(chǎn)沒有流動性危機(jī)。畢竟，在地產(chǎn)寒冬下，沒有任務(wù)一家房企能夠逃脫掉“銷售下滑”和“債務(wù)高企”等發(fā)展壓力。

2022年上半年，綠景中國地產(chǎn)實現(xiàn)總收益為10.45億元，同比下降48.5%;本公司股東應(yīng)占盈利為6.31億元，同比下降1.1%;毛利為4.34億元，同比下降54.9%。拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，綠景中國地產(chǎn)的收益主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營、綜合服。報告期內(nèi)，該公司的“主業(yè)”房地產(chǎn)開發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為人民幣4.97億元，同比下調(diào)約68.1%。

而除了“自我造血”能力不足之外，上半年綠景中國地產(chǎn)也因為現(xiàn)金流緊張、債務(wù)高企等壓力具備一定的流動性風(fēng)險。

截至2022年6月30日，綠景中國總資產(chǎn)為891.39億元，總負(fù)債588.89億元，凈資產(chǎn)302.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率66%。拆分債務(wù)結(jié)構(gòu)分析，該公司的負(fù)債主要以非流動負(fù)債為主，期內(nèi)其國非流動負(fù)債有365.34億元，占總債務(wù)的62%，其中主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計為203.38億元。此外，綠景中國地產(chǎn)還有223.54億流動負(fù)債，主要為短期借貸，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有125.81億元。

相較于龐雜的債務(wù)規(guī)模，綠景中國的流動性則比較吃緊——截至上半年，綠景中國包含受限資金在內(nèi)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為57.32億元，剔除受限資金，其可用銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅為27.44億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以覆蓋前述短期債務(wù)規(guī)模。同時，該公司現(xiàn)金短債比僅為0.22，短期償債“壓力山大”。

(數(shù)據(jù)來源：綠景中國地產(chǎn)財報)

鑒于上述表現(xiàn)，9月16日惠譽(yù)將綠景中國的長期外幣發(fā)行人違約評級自“B-”下調(diào)至“CCC”。而評級下調(diào)的主要原因便，綠景中國的流動性吃緊，且公司為即將到期資本市場債務(wù)進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。

可以看到，如眾多中小房企一樣，綠景中國地產(chǎn)的流動性吃緊風(fēng)險也被擺在臺面上了。

不過，值得注意的是，流動性危機(jī)之下，綠景中國作為“舊改航母”仍舊擁有較大的發(fā)展底氣——即手握深圳白石洲項目、深圳沙嘴二期項目等優(yōu)質(zhì)項目，后續(xù)增長價值十分充足。

截至2022年上半年，該公司擁有土地儲備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。深入到項目層面上來看，該公司還手握深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光項目、珠海東橋項目(珠海璽悅灣)、深圳沙嘴二期項目(深圳紅樹灣壹號二期)等優(yōu)質(zhì)項目，增長價值不言而喻。

舉例來說，綠景中國還靠著白石洲項目，成功拉來了行業(yè)巨頭萬科入局。6月，綠景與萬科達(dá)成協(xié)議，以23億元人民幣向萬科出售白石洲項目第三、四期20%的利潤權(quán)益。綠景于8月收到11億元人民幣對價款，預(yù)計將在2023年第一季度收到剩余價款12億元人民幣。

鑒于此，可以明顯看出，綠景中國地產(chǎn)旗下的優(yōu)質(zhì)項目顯然是該公司應(yīng)對流動性危機(jī)的“優(yōu)質(zhì)底牌”——一方面，可以通過拉動龍頭企業(yè)入局緩解流動性危機(jī);另一方面，在未來的發(fā)展中，這些項目亦存有較大的增值空間。

如期兌付or無奈違約?

2022年以來，由于地產(chǎn)行業(yè)整體下行，且民營房企美元債再融資能力削弱，地產(chǎn)美元債違約風(fēng)險繼續(xù)蔓延。

截至11月16日，地產(chǎn)美元債年內(nèi)新增首次展期/違約發(fā)行人達(dá)到37家，2021年全年僅為12家。1-11月以本金計算的實質(zhì)違約額達(dá)到326.09億美元，遠(yuǎn)超2021年全年的73.16億美元。

(數(shù)據(jù)來源：華泰證券)

美元債違約風(fēng)波之下，綠景地產(chǎn)債券兌付壓力也不小——據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)披露，加上上述三筆即將到期的債券，綠景地產(chǎn)目前共有7筆美元債券處于存續(xù)階段，累計存續(xù)規(guī)模約為6.41億美元。其中，在2022年到期的債券就有5筆，因此，綠景地產(chǎn)中國在今年的兌付壓力可謂為相當(dāng)之大。

若地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，外界擔(dān)憂綠景中國地產(chǎn)的兌付能力，這無可厚非，畢竟綠景的流動性吃緊表現(xiàn)擺在那里。

但需要注意的是，隨著一系列利好房地產(chǎn)行業(yè)政策的頒布，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入困境反轉(zhuǎn)的政策拐點(diǎn)。

據(jù)悉，2022年11月以來，金融機(jī)構(gòu)對房企支持力度顯著提升，整體而言，已經(jīng)初步形成了信貸、債券、股權(quán)融資、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性問題。

從“三支箭”的角度來說，行業(yè)融資信心修復(fù)，短期對情緒上的影響大于實際，具體而言：

從銀行貸款表現(xiàn)來看，七大行已經(jīng)密集給予多家民營房企大額授信，為其流動性提供支持，目前已給予碧桂園、龍湖、美的、萬科等18家房企的意向性授信額度超1.32萬億元。

另外，“金融16條”中也特別提出“支持開發(fā)貸等存量融資合理展期”、“對國有，民營等各類房企一視同仁”?；诖丝芍磥碚蛊谥贫仍诜康禺a(chǎn)貸款領(lǐng)域的應(yīng)用或?qū)⒓哟?，通過展期模式有序合理進(jìn)行，幫助房企度過短期流動性困難，資金壓力得以暫時緩解;同時，對此前民企缺乏有效融資支持的問題被重視，有助于引導(dǎo)市場改善對民營房企、聚焦主業(yè)的優(yōu)質(zhì)房企的風(fēng)險偏好，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供更加有力的金融支持。

由此，可以看到，在這一波政策的支持力度下，綠景中國地產(chǎn)將有極大地可能獲得外部融資，從而緩解流動性危機(jī)，如期兌付上述三筆美元債券。

此外，為了后續(xù)業(yè)務(wù)更好地擴(kuò)張，綠景中國地產(chǎn)也有很大地概率會如期交付，因為這是其自證公司是“良心房企”的一大契機(jī)。

據(jù)此前澤平宏觀推測，一系列利好政策落地后，未來房企將分為三類：第一類，國央房企和沒有暴雷的優(yōu)質(zhì)龍頭民企，將引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步向前。第二類，對現(xiàn)金流緊張但仍竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企，實施積極救助措施。第三類，對于那些轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，將自有法律等著。所以，從更深的角度來看，這一波融資政策的落地主要還是利好行業(yè)中那些“優(yōu)質(zhì)房企”和“良心房企”。

綜上種種，不難看出，若綠景中國地產(chǎn)此次如期兌付美元債，除了政策“春風(fēng)拂面”的利好之外，綠景中國地產(chǎn)本身專注舊改的發(fā)展模式也給予了市場不少發(fā)展信心。后續(xù)，隨著該公司的發(fā)展模式逐步得到充分的驗證，智通財經(jīng)APP推測，該公司業(yè)績和估值恐怕也將邁入一個全新的臺階。

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