利好政策密集出臺(tái)之后，樓市正在掙扎回暖。

之所以說(shuō)用“掙扎”形容，是因?yàn)橐幌盗袛?shù)據(jù)指明：在政策的利好之下，房地產(chǎn)行業(yè)整體尚未真正回暖，只有部分市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)暖意。

據(jù)公眾號(hào)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”統(tǒng)計(jì)披露，2022年11月份，北京市商品房成交5226套，環(huán)比上月下降38%，同比下降16%;成交均價(jià)48166元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比持平。其中，住宅成交3781套，環(huán)比下降10%，同比下降21%;成交均價(jià)57216元/㎡，環(huán)比下降8%，同比持平。從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)不難看出，商品房市場(chǎng)仍處于行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的底部。

(資料圖片僅供參考)

不過(guò)，逆市之下，還是有好的信息傳來(lái)：即11月份北京的別墅成交均價(jià)環(huán)比、同比皆有所上漲。具體而言，期內(nèi)，北京別墅成交均價(jià)達(dá)到47199元/㎡，環(huán)比上漲13%，同比上漲6%。

而北京別墅市場(chǎng)相較其它細(xì)分市場(chǎng)更為堅(jiān)挺的表現(xiàn)，無(wú)疑也透露出一個(gè)重要的信號(hào)——后疫情時(shí)代下，別墅或許將是市場(chǎng)最先迎來(lái)“春天”的幸運(yùn)兒。

洞察后疫情時(shí)代需求 人居產(chǎn)品迭代升級(jí)

疫情改變了人們的生活方式，也改變了購(gòu)房者的居住理念和置業(yè)觀念——社區(qū)密度、自然環(huán)境、戶型功能規(guī)劃等等，都成為購(gòu)房者重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。別墅作為密度最低的住宅區(qū)，自然也就憑借著較高的安全性和舒適性成為后疫情時(shí)代購(gòu)房者剛需。

具體來(lái)說(shuō)，別墅主要具有以下幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：一是，低密，安全性高。由于單位面積土地上居住的人口較少，與鄰居的接觸頻率較低，受感染的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低，極大地提高安全性。二是，自帶庭院、花園等大面積休閑空間，即使隔離在家無(wú)法出門(mén)，也有更多接觸到自然的機(jī)會(huì)。最后則是，能夠滿足家中各個(gè)成員的空間需求，讓家人獲得更和諧的空間關(guān)系。

在上述人居優(yōu)勢(shì)加持下，自2020年初疫情爆發(fā)以來(lái)，相較于其它住宅產(chǎn)品的低迷下行，別墅反而逆市上揚(yáng)。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年疫情后，由于人們改變了對(duì)居住空間的思考與追求，從而促使別墅產(chǎn)品需求大幅增長(zhǎng)，尤以2020年2、3季度別墅成交量增長(zhǎng)為甚，各能級(jí)城市幾乎都達(dá)到了歷史最高值。

其中，一線城市在2020年3季度迎來(lái)較大的增長(zhǎng)，成交量達(dá)到5925套，自2018年以來(lái)成交最高值;二線城市2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位;三四線城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。

(圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究中心)

事實(shí)上，智通財(cái)經(jīng)APP還發(fā)現(xiàn)，后疫情時(shí)代，人們對(duì)于居家的要求已不再止步于品質(zhì)人居，更為健康、更為舒適和更為智慧的人居方式正逐漸成為高端生活方式的標(biāo)配，而這無(wú)疑也進(jìn)一步催化人們對(duì)別墅產(chǎn)品的需求。在此大背景下，石榴集團(tuán)推出“石榴現(xiàn)墅節(jié)”活動(dòng)，為未來(lái)健康人居生活方式提供更多可能性。

“我們?cè)诋a(chǎn)品研發(fā)時(shí)更多的將關(guān)注點(diǎn)放在了‘人’身上?！笔窦瘓F(tuán)資深設(shè)計(jì)師在講述設(shè)計(jì)理念時(shí)這樣說(shuō)道。這體現(xiàn)在了該公司旗下產(chǎn)品的諸多細(xì)節(jié)中：極致的樓間距享有更多的陽(yáng)光與全齡的活動(dòng)空間;歸家動(dòng)線不止步于私密，更多的從健康智能、人性化進(jìn)行升級(jí)，“智能人臉識(shí)別”系統(tǒng)讓無(wú)接觸歸家得以實(shí)現(xiàn)，減少人與物接觸的感染風(fēng)險(xiǎn);戶型設(shè)計(jì)則充分考慮人居需求，無(wú)論是潔污分離的生活需求還是空間的成長(zhǎng)性，超大面寬放大的不止是尺度，也是對(duì)采光通風(fēng)的極致占有。

稀缺性加持 投資砝碼進(jìn)一步加重

事實(shí)上，除了人居健康、安全性等特質(zhì)刺激別墅市場(chǎng)需求之外，還有一大原因正在進(jìn)一步增加別墅的價(jià)值砝碼。

近年來(lái)，為提高土地利用率，國(guó)家曾多次出臺(tái)規(guī)定限制別墅用地的審批，嚴(yán)格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門(mén)外，當(dāng)前主要“類別墅”的低密高端住宅為主。而“禁墅令”的出現(xiàn)，也使得別墅這一住宅產(chǎn)品變得越來(lái)越稀缺。

結(jié)合克而瑞地產(chǎn)研究中心披露數(shù)據(jù)來(lái)看，目前部分城市別墅市場(chǎng)均處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤以一線城市為主。

具體而言，疫情以來(lái)，別墅產(chǎn)品受到較大的歡迎，各城市的供求比也發(fā)生了較大的變化。整體來(lái)看，別墅成交量的上升，消耗了部分城市的庫(kù)存，使得供求比回到1.2以下，達(dá)到供需平衡的狀態(tài)。截至目前，大部分城市的別墅供求比均小于1，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

值得注意的是，一線城市自2020Q4開(kāi)始，供求比一直低于1，2021年下半年整個(gè)市場(chǎng)的供求比甚至在0.8以下，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。主要在于一線城市的限墅令更為嚴(yán)格，高昂的土地成本又限制企業(yè)低容積率的社區(qū)的建造，別墅類產(chǎn)品較為稀缺，疫情又催生了較大的需求，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究中心)

而伴隨著別墅市場(chǎng)的緊俏，近年來(lái)各能級(jí)城市的加權(quán)別墅套均價(jià)也一直在穩(wěn)步上升。其中，一線城市由2018年的909萬(wàn)/套上升到2022年1049萬(wàn)/套，漲幅達(dá)到15%;二線城市由2018年411萬(wàn)/套上升到2022年的468萬(wàn)/套，漲幅達(dá)到13%;三四線城市由2018年347萬(wàn)/套上升到2022年的439萬(wàn)/套，漲幅在各能級(jí)城市中最高，達(dá)到了27%。

至此，在稀缺性的作用下，別墅的確是越來(lái)越“貴”了。

而不得不說(shuō)，這一點(diǎn)也恰好進(jìn)一步增添了別墅的價(jià)值砝碼。據(jù)悉，基于資產(chǎn)增值、保值的需求，核心城市以別墅為典型的豪宅產(chǎn)品向來(lái)是抵御通脹的重要渠道。隨著別墅市場(chǎng)越來(lái)越稀缺，其投資價(jià)值也變得愈來(lái)愈大，從而也促使更多的購(gòu)房者對(duì)核心城市的別墅趨之若鶩。

以北京通州K2十里春風(fēng)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是建面約155平米聯(lián)排別墅產(chǎn)品，兼具別墅產(chǎn)品舒適性同時(shí)項(xiàng)目擁有完善的社區(qū)配套體系，疊加核心城市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，一直占據(jù)北京通州別墅銷售熱榜，投資價(jià)值不言而喻。

(北京K2十里春風(fēng)聯(lián)排別墅實(shí)景圖)

此外，除了前文提到的北京K2十里春風(fēng)項(xiàng)目之外，石榴集團(tuán)還有6個(gè)項(xiàng)目正在參與“石榴現(xiàn)墅節(jié)”活動(dòng)，比如蘇州的石榴世家院子和石榴江南院子。這些別墅項(xiàng)目覆蓋全國(guó)6大核心城市，均是現(xiàn)房別墅且具有較大優(yōu)惠，在低密、安全性等優(yōu)勢(shì)作用下，未來(lái)增值空間亦十分可期。

由此，智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，對(duì)于置業(yè)者而言，此時(shí)的確不失為一大入手別墅的好時(shí)機(jī)——既滿足了低密、舒適、安全等人居需求，又通過(guò)別墅抵御通脹屬性實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值、保值的投資需求。

結(jié)語(yǔ)

綜上種種，不難看出，別墅住宅能夠在冷淡樓市賣得火熱并非偶然，而是多重因素共同作用所致。

一方面，別墅住宅能夠滿足后疫情時(shí)代“低密”“舒適”“安全性高”的人居剛需;另一方面，區(qū)域位置、城市配套、景觀環(huán)境等優(yōu)勢(shì)也進(jìn)一步增加了投資價(jià)值，從而也促使核心城市中的別墅身價(jià)可以在逆周期中不跌反升。除此之外，在政策的不斷松綁利好下，目前也可謂購(gòu)房人購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本最低的時(shí)候。

而鑒于此，似乎也就不難理解為什么是別墅住宅能夠率先迎來(lái)“春天”了。

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