智通財(cái)經(jīng)APP了解到，1月9日，紅星美凱龍（01528，601828.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，廈門(mén)建發(fā)（600153.SH）正就以現(xiàn)金方式意向受讓紅星控股持有占少于30%公司總股本的A股股份事宜進(jìn)行商討，廈門(mén)建發(fā)實(shí)際控制人為廈門(mén)市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，該事項(xiàng)或最終可能導(dǎo)致紅星控股失去對(duì)上市公司的控制權(quán)。由于該事件并未落地，紅星美凱龍A股已于1月9日起停牌，而港股則繼續(xù)交易。

受該消息的影響，當(dāng)日港股紅星美凱龍股價(jià)大漲，盤(pán)中一度漲超30%，后有所回落，兩日累漲18.11%。

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疫情之下，業(yè)績(jī)不斷下滑

據(jù)了解，美凱龍的控股股東為紅星控股，實(shí)際控制人為車(chē)建興。截至2022年12月31日，美凱龍總股本43.55億股，包括A股約36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股約7.41億股（占總股本比例17.02%）。其中，紅星控股直接持有美凱龍約26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車(chē)建興、陳淑紅、車(chē)建芳等合計(jì)持有美凱龍約1860.76萬(wàn)股，占總股本的0.43%。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，美凱龍主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)和管理自營(yíng)商場(chǎng)、委管商場(chǎng)、特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和戰(zhàn)略合作商場(chǎng)，開(kāi)展家裝、設(shè)計(jì)等范家居消費(fèi)服務(wù)。公司建立的“紅星美凱龍”品牌在一二線城市家喻戶曉，據(jù)2021年財(cái)報(bào)顯示，紅星美凱龍占中國(guó)連鎖家居賣(mài)場(chǎng)市場(chǎng)份額17.5%，占家居賣(mài)場(chǎng)（包括連鎖與分連鎖）市場(chǎng)份額7.4%，均為同業(yè)第一。截至2022年9月30日，公司經(jīng)營(yíng)共計(jì)94家自營(yíng)商場(chǎng)，279家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)，此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)58家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括470家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，經(jīng)營(yíng)規(guī)模/賣(mài)場(chǎng)數(shù)量在行業(yè)領(lǐng)先。盡管公司是業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，紅星美凱龍亦在持續(xù)擴(kuò)張，截至2022年9月30日，公司有19家籌備中的自營(yíng)商場(chǎng)(其中自有16家、租賃3家)，籌備的委管商場(chǎng)中有323個(gè)委管簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證/已獲得地塊。

據(jù)沙利文，2021 年我國(guó)家居市場(chǎng)銷(xiāo)售額為 5.1 萬(wàn)億元，作為國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)，為何會(huì)落到“賣(mài)身”的地步？

實(shí)際上，疫情這幾年以及房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響極大。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，疫情前，紅星美凱龍憑借自營(yíng)與委管賣(mài)場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)，及家裝業(yè)務(wù)的發(fā)力，收入處于增長(zhǎng)區(qū)間。2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收164.7億元，同比增長(zhǎng)15.7%。

疫情發(fā)生后，公司委管門(mén)店拓展與家裝等業(yè)務(wù)拓展受阻，且公司2020年主動(dòng)對(duì)部分商戶進(jìn)行免租，2020年公司營(yíng)收同降13.6%至142.4億元。2021年，得益于品類(lèi)調(diào)整、租金上漲、出租率回暖，公司營(yíng)收同增9.0%至155.1億元。

2022年疫情反復(fù)，公司委管業(yè)務(wù)、家裝及商品銷(xiāo)售業(yè)務(wù)受限，前三季度營(yíng)收同比下滑7.67%。疫情影響下業(yè)務(wù)開(kāi)展受限，非經(jīng)常損益也對(duì)公司2021年盈利造成一定拖累。2020年公司歸母凈利同降61.4%至17.3億元，主要原因系疫情影響下，公司針對(duì)部分自營(yíng)商場(chǎng)給予租金優(yōu)惠、品牌咨詢委管及建造施工推進(jìn)受限、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估放緩所致。2021年歸母凈利同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正，但仍未恢復(fù)至2019年的50%，除業(yè)務(wù)開(kāi)展受限，也與公司對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)減值及信用減值有關(guān)。2022年前三季度，公司扣非歸母凈利同比下降23.68%至11.21億元，主要系委管及家裝業(yè)務(wù)因疫情受限所致。

單季度拆分來(lái)看，2022年第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.27億元，同比減少8.42%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.93億元，折合成全面攤薄EPS為0.07元，同比減少47.25%，實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)1.84億元，同比減少60.20%。

不僅如此，公司的毛利率亦不斷下滑。2016-2019年公司毛利率下降主要為低毛利率的商品銷(xiāo)售及家裝、工程施工建設(shè)業(yè)務(wù)收入占比提升所致。2020年后，疫情對(duì)除自營(yíng)賣(mài)場(chǎng)以外的其他業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響，盈利能力均出現(xiàn)一定程度減弱。2022年前三季度，公司毛利率繼續(xù)下滑至60.18%，同比下降2.91個(gè)百分點(diǎn)。單季度分拆來(lái)看，第三季度綜合毛利率為55.91%，同比下降6.21個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jī)的不斷下滑，對(duì)于負(fù)債并不低的紅星美凱龍而言也造成了巨大的打擊。

多次出售資產(chǎn)，皆因高負(fù)債？

據(jù)紅星控股債券發(fā)行人財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元；其中，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。截至2022年12月底，紅星控股持有的紅星美凱龍約70.96%股權(quán)處于質(zhì)押融資，較2022上半年末的60.53%進(jìn)一步上升。

此外，公司三季報(bào)顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產(chǎn)1336.35億元，總負(fù)債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債73.42億元，短期償債存在一定缺口。

高額的債務(wù)，也是紅星美凱龍考慮出售股權(quán)的主要因素。事實(shí)上，這并非“紅星系”首次出售資產(chǎn)。早在2021年6月，美凱龍?jiān)鴮⑵煜?家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本。當(dāng)年的7月份，紅星控股出售旗下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊紅星地產(chǎn)70%股權(quán)予以遠(yuǎn)洋資本，交易價(jià)40億元。此后的10月份，美凱龍物業(yè)80%股權(quán)出售，受讓方是旭輝永升服務(wù)，現(xiàn)金代價(jià)為6.96億元。

多次的資產(chǎn)出售，也側(cè)面印證公司此次出售股權(quán)與公司資金壓力過(guò)高有關(guān)。若此次實(shí)控人能換成建發(fā)，對(duì)紅星美凱龍而言，無(wú)疑是重大利好。

據(jù)建發(fā)股份第一大股東為建發(fā)集團(tuán)，建發(fā)集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)控人為廈門(mén)市國(guó)資委，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩大主業(yè)。

目建發(fā)股份已逐步發(fā)展成為閩系房企新龍頭，地產(chǎn)投資遍及全國(guó)70余座城市。2019年至2021年，建發(fā)房產(chǎn)營(yíng)收分別為3372.39億、4329.49億、7078.44億，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為44.88%。

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明顯放緩，建發(fā)股份卻未放緩發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的腳步。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年9月30日，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部總資產(chǎn)為1834億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部總資產(chǎn)達(dá)5919億元，是供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模的三倍有余。

不僅如此，根據(jù)CRIC公布的12月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售排行榜，建發(fā)房產(chǎn)2022年銷(xiāo)售總額為1703億元,同比下滑0.5%，其12月單月銷(xiāo)售金額255億元,同比增長(zhǎng)10%。若加上持股95%的聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷(xiāo)售金額，建發(fā)房產(chǎn)2022年總銷(xiāo)售金額2158億元，同比僅下滑7%。

不難看出，建發(fā)實(shí)力相當(dāng)雄厚。不過(guò)對(duì)于此次收購(gòu)紅星美凱龍，資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)單。自建發(fā)股份發(fā)布公告后，公司股價(jià)便“喜提”跌停，兩日大跌11.25%。

而資本不買(mǎi)單的重要因素或在于市場(chǎng)并不認(rèn)為紅星美凱龍是個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不管是其商場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)亦或是其家居業(yè)務(wù)，在疫情下都受到了極大的沖擊，而疫情后能否恢復(fù)尚待商榷。但接盤(pán)紅星美凱龍也意味著建發(fā)不得不“背上”相關(guān)的債務(wù)，可能會(huì)影響公司繼續(xù)拿地。

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