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4月18日消息，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱：萬(wàn)達(dá)商管)正在按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)新規(guī)定準(zhǔn)備IPO文件。相關(guān)人士稱，萬(wàn)達(dá)商管上市進(jìn)程一直在推進(jìn)中。而在早前于2月份，萬(wàn)達(dá)商管預(yù)計(jì)將于今年二季度完成在香港IPO上市。值得注意的是，萬(wàn)達(dá)商管，此前分別于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次遞表港交所。若未能通過(guò)聆訊，第三次遞表的招股書(shū)將于今年4月底失效。

2月17日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布境外上市備案管理相關(guān)制度規(guī)則。此次發(fā)布的制度規(guī)則共6項(xiàng)，包括《境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》和5項(xiàng)配套指引，自3月31日起實(shí)施。按照新規(guī)，萬(wàn)達(dá)商管仍需履行備案流程。

據(jù)招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)子公司，主要為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)提供服務(wù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)主要包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。萬(wàn)達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一冠以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的名稱。截至2022年年底，萬(wàn)達(dá)商管累計(jì)開(kāi)業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米，其中租賃面積4445萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%;在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)187個(gè)，商業(yè)面積2195萬(wàn)平方米。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中：按在管建筑面積計(jì)算，公司在全球以及中國(guó)皆排名第一。公司的在管建筑面積在中國(guó)超過(guò)第二名至第十名的總和;按儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，公司在中國(guó)排名第一;及按管理的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量計(jì)算，公司在中國(guó)排名第一。

赴港上市艱難 收監(jiān)管問(wèn)詢函

3月21日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券申請(qǐng)文件的問(wèn)詢函，關(guān)注其子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管的赴港上市進(jìn)度，若萬(wàn)達(dá)商管不能于2023年底成功上市，則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權(quán)回購(gòu)款。中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求補(bǔ)充說(shuō)明萬(wàn)達(dá)商管上市進(jìn)展情況，并評(píng)估上述事項(xiàng)對(duì)發(fā)行人短期償債能力的影響。

因此，萬(wàn)達(dá)商管能否按約赴港上市至關(guān)重要，不僅關(guān)乎300億元股份是否執(zhí)行回購(gòu)，也影響萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的再融資事項(xiàng)。作為萬(wàn)達(dá)商管的母公司，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前面臨籌資性現(xiàn)金流持續(xù)大額為負(fù)、債券集中兌付壓力等流動(dòng)性問(wèn)題。另外，萬(wàn)達(dá)商管本身也面臨應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款占比激增、第三方業(yè)務(wù)毛利率走低的不利局面。

根據(jù)招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管于2019年、2020年、2021及2022年截止6月30日止六個(gè)月，公司收入分別約為134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元人民幣。

但事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商管超七成的營(yíng)收來(lái)自委托管理模式，而該模式下的商業(yè)廣場(chǎng)以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為主。于往績(jī)記錄期內(nèi)，公司的大部分收入由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。有關(guān)收入分別為96.40億元、116.76億元、163.82億元及94.48億元，各占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。

萬(wàn)達(dá)商管的財(cái)務(wù)指標(biāo)有所提升的原因，并非完全是其經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性的提高，很大一部分是由于其運(yùn)營(yíng)模式的調(diào)整。尤其是公司開(kāi)始對(duì)委托管理模式下萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商管項(xiàng)目收取服務(wù)費(fèi)，這無(wú)疑達(dá)到增加了公司的營(yíng)收來(lái)源，但這部分營(yíng)收并未完全轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流入萬(wàn)達(dá)商管，而是變成了高增的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，增加了資金周轉(zhuǎn)難度。同時(shí)并未改善其對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)依賴，反而有了更多的財(cái)務(wù)關(guān)聯(lián)，這種“換湯不換藥”的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，或許是萬(wàn)達(dá)商管屢次倒在港交所大門(mén)的原因。

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