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4月21日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布一季報(bào)。一季報(bào)顯示，華潤有巢REIT收入1926.4萬元，凈利潤為132.7萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1271.58萬元。截至報(bào)告期末，該基金可供分配金額為1591.09萬元，單位可供分配金額為0.0318元。一季報(bào)顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營指標(biāo)均超過招募書預(yù)期。

據(jù)了解，華夏基金華潤有巢REIT是首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REIT，于2022年12月9日正式上市，值得注意的是，華潤有巢REIT網(wǎng)下213倍詢價(jià)紀(jì)錄仍保持至今。

華潤有巢REIT底層資產(chǎn)是由有巢住房租賃開發(fā)經(jīng)營的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目：有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

根據(jù)一季報(bào)，截至3月31日，上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗涇項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1264間，已出租1226間，出租率為96.99%。1季度新增簽約合同343間。存量租賃合同到期分布情況為1季度末3間，2季度544間，3季度427間，4季度129間，2024年123間，新增簽約合同與租期結(jié)構(gòu)健康。

有巢房屋租賃(上海)有限公司持有的有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1348間，已出租1246間，出租率為92.43%。1季度新增簽約合同515間。存量租賃合同到期分布情況為1季度末2間， 2季度472間， 3季度330間，4季度130間，2024年312間，新增簽約合同與租期結(jié)構(gòu)健康。

一季報(bào)顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)為1208.53萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是，華夏基金華潤有巢REIT一季度在經(jīng)營層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測(cè)值。

經(jīng)營層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測(cè)值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡單年化，其一季度分派率為5.34%?；鹱?2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績有望可持續(xù)穩(wěn)步增長。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，當(dāng)前政府積極鼓勵(lì)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺(tái)了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與。但是與潛在需求相比，上?！笆奈濉逼陂g保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所代表的高品質(zhì)與高性價(jià)比的保障性租賃住房項(xiàng)目將長期供不應(yīng)求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項(xiàng)目未來業(yè)績有進(jìn)一步提升的空間。

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