管理層變動及增持，采取員工股權(quán)激勵以及持續(xù)股份回購，金科服務(wù)（09666）在資本市場已使出了渾身解數(shù)，無奈公司股價長期熊市難改，跌無底洞。

智通財經(jīng)APP了解到，去年11月，博裕集團通過要約收購方式成為金科服務(wù)的第一大股東，持股34.63%，隨后金科服務(wù)進行了一系列的變革。如2月份，該公司進行人事調(diào)動，任命閆凌陽為公司財務(wù)總監(jiān)，于3月采用員工股份獎勵計劃，并開始追討前大股東借款償還問題，于6月份開始持續(xù)回購股份，穩(wěn)定市場信心。

(資料圖)

在收購事件刺激下，去年11月份該公司股價確實反彈了35%，但之后一直陰跌，信息噪音影響鈍化，成交量持續(xù)萎縮，按季線持續(xù)下跌，截至目前市值較2021年4月的高點跌幅近90%。其實，該公司資本市場策略失效，主要受板塊影響，港股物業(yè)管理板塊資金流動性極差，覆巢之下無完卵，大部分同行較高點跌幅也超過九成。

如果單從基本面來看，金科服務(wù)是否有不一樣的風景？

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健，外拓基本來源第三方

智通財經(jīng)APP了解到，金科服務(wù)是金科股份于2020年11月分拆上市的物業(yè)管理板塊，從往年業(yè)績看，2021年之前保持雙位數(shù)的增長，2022年出現(xiàn)了下滑，收入下滑16%，這和行業(yè)基本一致。不過該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍是增長的，非物業(yè)管理板塊則下滑幅度較大，下滑達56.3%。

實際上，同大多數(shù)同行一樣，該公司主要業(yè)務(wù)為（空間）物業(yè)管理服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，另外還有本地生活服務(wù)及數(shù)智科技服務(wù)，2022年上述業(yè)務(wù)收入份額分別為81.9%、6.65%、9.75%及1.66%。物業(yè)管理收入份額基本在80%以上，是業(yè)績的核心驅(qū)動，近三年復(fù)合增速為34.77%，驅(qū)動收入復(fù)合增長21.83%。

物業(yè)管理包括住宅、中高端商寫辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院、公建及城市服務(wù)，收入來源基本為住宅項目，2022年住宅收入占業(yè)務(wù)比重高達78.9%，不過非住宅項目也在積極開拓，截至2022年，該公司在全國27省市，182個城市布局，管理共735個住宅項目及344個非住宅項目。

值得注意的是，港股大部分物業(yè)管理公司，,基本都是從母公司（地產(chǎn)公司）分拆上市，因此對母公司依賴度很高，達到70%以上，但仍有部分依賴度比較低的，比如金科服務(wù)，該公司于2022年依賴度已降至50%以下，在管面積占比僅為42.7%，同時新增合約面積中，來自金科股份占比僅為1.4%，基本都是通過第三方拿項目了。

新增外拓面積占比是衡量物業(yè)管理發(fā)展的核心指標，從行業(yè)來看，根據(jù)深港證券研報，平均外拓面積占比72.38%，超過平均線的屈指可數(shù)，包括旭輝永升、世茂服務(wù)以及金科服務(wù)，其中金科服務(wù)接近100%的比值，比平均值高出26.22個百分點。此外，該公司主要市場為西南地區(qū)，包括四川省、貴州省、云南省、西藏自治區(qū)及重慶市，往年收入占比超過50%，不過也積極擴張華中及華南地區(qū)市場。

相比于物業(yè)管理，其他業(yè)務(wù)表現(xiàn)不盡人意，2022年受大環(huán)境影響基本腰斬，期間非業(yè)主增值服務(wù)收入下降59%，社區(qū)增值服務(wù)收入下降78%，本地生活服務(wù)由于餐飲及酒店管理服務(wù)增長抵消供應(yīng)鏈的下滑，使得收入較為穩(wěn)定。整體來說，金科服務(wù)的基本盤還是比較穩(wěn)健的，其他業(yè)務(wù)依托于物業(yè)管理，今年有望實現(xiàn)恢復(fù)增長。

來自關(guān)聯(lián)方的拖累，2023年仍面臨巨虧

然而金科服務(wù)不得不面對盈利承壓的問題。在過去幾年，物業(yè)管理行業(yè)成長迅速，外拓成為共識，競爭也日益激烈，疊加外部環(huán)境影響，物業(yè)管理單價提升困難，而成本卻蹭蹭往上升，2022年該公司物業(yè)管理毛利率17.8%，同比下降達11.5個百分點，另外社區(qū)增值及數(shù)智生活也大幅下降，導(dǎo)致整體毛利率18.8%，同比下降12.1個百分點，創(chuàng)下歷史新低。

該公司最大的風險在于來自房地產(chǎn)的款項可能無法收回，尤其是金科股份陷入財務(wù)危機，，2022年房地產(chǎn)行業(yè)暴雷頻現(xiàn)，需求大幅萎縮，金科股份出現(xiàn)205.2億的非經(jīng)常性凈虧損，2023年Q1賬上負債率高達87%。最為金科服務(wù)的第一大客戶，財務(wù)問題直接導(dǎo)致應(yīng)付款難以支付，從而成為壞賬損失。

2022年，金科服務(wù)的金融資產(chǎn)減值高達21.52億元，其中應(yīng)收款減值9.6億元，而其他應(yīng)收款，包括為關(guān)聯(lián)方提供的貸款等減值達11.8億元，此外，還出現(xiàn)了2.88億元的商譽減值虧損，合計高達24.4億元。截至2022年底，該公司賬上商譽值有3.57億元，應(yīng)收及其他應(yīng)收款有32.21億元。

此次減值及計提后，該公司財務(wù)并不見得很輕松，雖然商譽可減值額不多了，但應(yīng)收及其他應(yīng)收款中，有向金科股份提供的15億元貸款，且僅僅減值了1.19億元，還有13.9億元賬面值。2023年訴訟已開，若金科股份基本面未扭轉(zhuǎn)，這部分估計也會全部計提，金科服務(wù)全年仍會面臨巨虧。

相比于財務(wù)上的數(shù)據(jù)，股東之間的矛盾更為隱晦，且不容易被發(fā)現(xiàn)，但對業(yè)務(wù)經(jīng)營確實是最致命的，兩大股東博裕集團和金科服務(wù)之間可能存在嫌隙。

兩大股東或有嫌隙，基本面存在變數(shù)

博裕集團先前是金科服務(wù)的二股東，是2021年金科股份作為控股股東出讓22%股權(quán)引入的戰(zhàn)略投資者，按理說兩者關(guān)系應(yīng)該會比較友好才對，但關(guān)系取決于利益。房地產(chǎn)需求收縮，讓金科股份面臨債務(wù)問題，高負債+經(jīng)營不善，需要售賣旗下資產(chǎn)緩和，博裕集團對金科服務(wù)或已垂涎，如今迎來最佳機遇。

作為私募股權(quán)投資機構(gòu)，博裕集團投資領(lǐng)域很廣，包括物業(yè)、醫(yī)療以及高科技產(chǎn)業(yè)，在物業(yè)管理領(lǐng)域投資標的包括萬物云及金科服務(wù)。該公司更看重金科服務(wù)，因為標的對母公司依賴度低，且近幾年發(fā)展，新增合約面積基本都是外拓，目前股價不到當時受讓價格的三分之一，虧得太多了，這時候提出全面要約，雖有點“趁人之?！?，但利益至上。

金科股份在要約事件中并無出售，然而晉升為第一大股東的博裕集團開始頻出動作。其中于2023年3月，金科服務(wù)把淪為二股東的金科股份給告了，金科股份于去年7月向金科服務(wù)借了15億元緩解債務(wù)，至3月份約半年時間，要求連本帶息立即償還15.32億元，很顯然博裕集團或醉翁之意不在酒，以金科股份目前的現(xiàn)狀，有可能將出售持有的金科服務(wù)股份給博裕集團。

股東關(guān)系是影響經(jīng)營及決策的核心，市場上不乏有因股東斗爭，導(dǎo)致的經(jīng)營遭遇困境，案例如之前的山水水泥。金科服務(wù)近期對金科股份不友好的舉措，引導(dǎo)市場偏向解讀，兩者或出了嫌隙。以目前的依賴度，金科服務(wù)離開金科股份，業(yè)績短期有影響，但中長期影響將很小，減值出盡后業(yè)績增長更輕松，對估值也會有一波刺激，博裕集團作為私募機構(gòu)更多是財務(wù)投資，待估值提升后獲利退出。

綜合看來，金科服務(wù)股權(quán)激勵及回購等措施解決不了股價持續(xù)下跌問題，投資者不買賬主要為對基本面的不信任，而該公司基本面也確實面臨較大的問題。核心業(yè)務(wù)雖增長穩(wěn)健，新增合約面積基本擺脫母公司，但面臨競爭壓力，導(dǎo)致盈利能力大幅下滑，行業(yè)外拓已成為共識，預(yù)計盈利依然承壓。

此外，該公司要面對巨額的減值預(yù)期，2023年或?qū)﹃P(guān)聯(lián)方繼續(xù)大額減值，尤其是來自金科股份的15億元的貸款，全年虧損為大概率事件，同時兩大股東可能存在嫌隙，股東矛盾或?qū)е陆?jīng)營出現(xiàn)困境。今年房地產(chǎn)行業(yè)有回暖跡象，但對于金科服務(wù)應(yīng)理性看待，基本面存在變數(shù)，靜觀其變。

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