專門從事醫(yī)療設(shè)施投資和管理的房地產(chǎn)投資信托(REIT)Medical Properties Trust(MPW.US)當(dāng)?shù)貢r間周一宣布采取最新行動，其中包括將股息削減近一半，以加強資產(chǎn)負(fù)債表并降低資本成本。

(相關(guān)資料圖)

Medical Properties Trust董事長、總裁兼首席執(zhí)行官Edward K. Aldag, Jr.表示：“正如我們在最近的季度盈利更新中明確表示的那樣，我們的重點是降低杠桿率，提高債務(wù)和股權(quán)資本的長期成本。我們董事會相信，這些決定性的步驟將有助于實現(xiàn)我們的目標(biāo)杠桿率，并創(chuàng)造顯著的戰(zhàn)略和財務(wù)靈活性?！?/p>

Medical Properties宣布季度現(xiàn)金股息為每股0.15美元，而此前的股息為每股0.29美元。該公司表示，董事會考慮了近期資產(chǎn)處置和資本重組交易的稀釋效應(yīng)，同時目標(biāo)是預(yù)計近期AFFFO的初始支出低于60%。

在計算中，董事會只使用了Prospect Medical在加州租賃醫(yī)院的預(yù)期現(xiàn)金租金。該公司還尋求選擇性的額外交易，以“增強承銷資產(chǎn)價值”。它表示將繼續(xù)探索再融資、銷售和合資企業(yè)，以償還債務(wù)，同時保持多元化的投資組合。

Medical Properties還計劃減少可自由支配的運營費用和其他成本，以與其資產(chǎn)基礎(chǔ)和近期收購活動保持一致。該REIT價格在周一的美股盤中一度跌超2%，此后又恢復(fù)漲幅，截至收盤漲1.15%。此前，該REIT在上周五一度暴跌超14%。

作為一個非常受市場歡迎的REIT，Medical Properties Trust通過收購醫(yī)療設(shè)施的物業(yè)，并將其租賃給醫(yī)療服務(wù)提供商，從而獲得租金收入。這種模式使醫(yī)療機構(gòu)能夠?qū)Ｗ⒂谔峁┽t(yī)療服務(wù)，而無需投入大量資金購買物業(yè)。而Medical Properties Trust則從租金中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

該公司的使命是提供資本，以支持醫(yī)療設(shè)施的現(xiàn)代化、擴(kuò)張和改善，從而幫助提供更好的醫(yī)療服務(wù)。Medical Properties Trust在醫(yī)療房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有廣泛的經(jīng)驗，是醫(yī)療類型基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要參與者之一。

一向以實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流而著稱的Medical Properties為何近期股價暴跌且大幅度削減股息?主要因加州醫(yī)療保健管理部門宣布暫停與租戶Prospect Medical.公司的交易。有媒體報道稱，Medical Properties與其租戶之一Prospect Medical之間的重磅交易被加州監(jiān)管機構(gòu)擱置，由于租金重要來源之一面臨困境，因此不難理解為何Medical Properties大幅削減股息，但多數(shù)投資者已預(yù)料到該REIT削減股息的舉措。

最近股價動蕩和重組，以及Prospect Medical有關(guān)

Medical Properties股價上周五大跌，此前媒體報道稱，該醫(yī)院房地產(chǎn)投資信托基金與核心租戶之一Prospect Medical在5月達(dá)成的資本重組協(xié)議可能會遇到監(jiān)管阻礙。該協(xié)議重組了租戶與醫(yī)院業(yè)主之間的關(guān)系。

考慮到Prospect Medical的流動性問題，今年5月，Medical Properties同意持有前者股權(quán)，以換取遞延租金，從而允許這家醫(yī)療REIT隨后出售其在重組后的管理式醫(yī)療業(yè)務(wù)中的股權(quán)部分。資本重組協(xié)議的目的是救助其陷入困境的租戶，這些租戶占據(jù)很大的租金收入份額;同時減輕Prospect Medical的現(xiàn)金流壓力，同時也允許Medical Properties在未來一段時間退出股權(quán)。

Prospect Medical是Medical Properties的重要租戶，在第二季度占總收入的20.3%。人們之所以對這一報道感到擔(dān)憂，是因為Medical Properties沒有在第二季度財報中披露這一事實，因此這加大了該REIT上周五的拋售壓力。然而，這家醫(yī)療房地產(chǎn)投資信托基金在其網(wǎng)站上發(fā)表了自己的聲明，澄清相關(guān)誤解，并預(yù)計最終該協(xié)議將獲得加州監(jiān)管機構(gòu)的批準(zhǔn)。

該協(xié)議被監(jiān)管機構(gòu)擱置的報道可以說強烈影響了市場情緒，導(dǎo)致Medical Properties上周五一度下跌超過14%，并將該REIT價格推至一年來的新低。

該房地產(chǎn)投資信托基金剛剛宣布將其季度股息削減至每股0.15美元，顯示出48%的下行調(diào)整。然而此舉可以說市場已經(jīng)預(yù)料到，一段時間以來，投資者一直擔(dān)心潛在的股息削減計劃，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資信托基金的高股息收益率上。

在第二季度業(yè)績報告中，Medical Properties將其2023財年正?；\營資金的指引從每股1.50-1.61美元(第一季度提供的指引)小幅縮小至每股1.53-1.57美元(第二季度提供的指引)。業(yè)績展望本身并未受到資本重組協(xié)議的影響，REIT今年將很容易用正常運營資金支付股息。新派息折合成年率為每股0.60美元，Medical Properties將利用釋放出來的現(xiàn)金來降低杠桿率。因此，通過將現(xiàn)金流重新導(dǎo)向其資產(chǎn)負(fù)債表和償還債務(wù)，Medical Properties有可能彌補去年曾遭受的部分損失。

所有的壞消息都被市場定價，NFFO乘數(shù)非常誘人

目前，投資者可以以低得離譜的NFFO(正?；\營資金)乘數(shù)系數(shù)買入。上周五，Medical Properties股價為6.93美元，假設(shè)運營正常資金指引的中點為每股1.55美元，那么該房地產(chǎn)投資信托基金的估值將達(dá)到荒謬的4.5倍NFFO。因此，即使在房地產(chǎn)投資信托基金暫時失去與Prospect Medical的股權(quán)交易，被迫制定另一項重組安排的情況下，買入Medical Properties仍將是一筆非常便宜的現(xiàn)金交易。

Medical Properties每個季度從REIT運營中獲得大量現(xiàn)金流/資金，截至2023年6月30日，其現(xiàn)金超過3.24億美元。自今年8月以來，該REIT價格跌超30%，當(dāng)前重組交易可能產(chǎn)生的所有壞消息，可能已全部反映在MPW的股票中。

不過在重組的這個時候投資Medical Properties同樣存在一定的風(fēng)險(與Prospect Medical的交易可能會失敗，股息可能會再度被削減)，但正如之前所述，這些擔(dān)憂也許已經(jīng)完全反映在Medical Properties股價走勢中。作為一家醫(yī)院的業(yè)主，Medical Properties擁有的資產(chǎn)可以說在“經(jīng)濟(jì)體中最能抵抗衰退的部分”進(jìn)行運作，宏觀層面的風(fēng)險非常小，短期內(nèi)最大的風(fēng)險正是股息削減。

來自投機研究平臺Seeking Alpha的資深分析師The Asian Investor表示，Medical Properties當(dāng)前價位看起來是一個非常有吸引力的投機性買入對象，因為投資者對加州監(jiān)管機構(gòu)擱置與Prospect Medical的交易的過度擔(dān)憂，導(dǎo)致該公司股價上周五暴跌，股息雖然現(xiàn)在減少了一半，但市場很大程度上消化了這一點。

The Asian Investor表示，雖然Medical Properties可能不受股息類型投資者的青睞，但醫(yī)療房地產(chǎn)投資信托基金實際上通過NFFO支持其新股息，而且就正常運營資金而言，估值如此便宜，疊加最壞的消息可能已經(jīng)完全反映在Medical Properties疲軟的估值中。該分析師表示多數(shù)投資者對負(fù)面消息反應(yīng)過度，該分析師相信Medical PropertiesM在未來12個月有非常有投資吸引力，因為該房地產(chǎn)投資信托基金正在進(jìn)行重組，并利用多余的現(xiàn)金流償還債務(wù)。

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