中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，環(huán)比下降8.9%。銷售額超千億房企12家，較去年同期增加2家，百億房企90家，較去年同期減少6家。TOP100房企權(quán)益銷售額為30091.9億元，權(quán)益銷售面積為17795.1萬平方米。

整體來看，進入三季度后，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，同時居民收入及就業(yè)預(yù)期無明顯改善，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大。近期隨著政策利好落地，購房者觀望情緒有望得到改善，市場預(yù)期或?qū)⑿迯?fù)，若北京、上海落地執(zhí)行相關(guān)政策，將明顯帶動市場銷售回暖，也有利于全國房地產(chǎn)市場修復(fù)。短期來看，核心一二線城市政策優(yōu)化后，市場活躍度將提升，“金九銀十”行情可期。另外，近期多家銀行陸續(xù)表態(tài)，預(yù)計存量房貸利率下調(diào)或臨近落地，存量房貸利率的下調(diào)有助于居民消費潛力釋放。

圖：2021年至2023年1-8月TOP100房企銷售額均值及增速情況

(相關(guān)資料圖)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年1-8月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1881.9億元，較上年下降4.5%；TOP11-30房企銷售額均值為591.5億元，較上年下降8.7%；TOP31-50房企銷售均值為292.9億元，較上年下降13.8%；TOP51-100房企銷售額均值為143.0億元，同比下降15.9%。

圖：2023年1-8月各陣營銷售額增長情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

數(shù)量：百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少

圖：2021年至2023年1-8月千億、百億房企數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年1-8月，百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少。具體來看，千億以上陣營12家，較去年同期增加2家，銷售額均值1743.9億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期減少7家，銷售額均值704.3億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)19家，較去年同期減少5家，銷售額均值397.8億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為52家，較去年同期增加4家，銷售額均值179.0億元。

表：2023年1-8月TOP100房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

中報業(yè)績：上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著

截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發(fā)布2023年半年報或中期業(yè)績公告。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，97家A+H股房企營業(yè)收入均值同比下降1.3%，凈利潤均值扭虧為盈，其主要受恒大虧損額減少影響，剔除恒大后的營業(yè)收入均值為119.9億元，同比下降4.8%，凈利潤均值為7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業(yè)營收同比下降，68家企業(yè)凈利潤同比下降，行業(yè)整體盈利性持續(xù)走弱。

圖：2022年上半年、2023年上半年房企營收和凈利潤均值變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

展望：廣深政策相繼落地，后續(xù)城市政策出臺落地節(jié)奏或進一步加速，若北上跟進執(zhí)行，或?qū)κ袌鲱A(yù)期修復(fù)起到積極帶動效果

政策方面，8月，監(jiān)管部門持續(xù)釋放積極信號，并落地具體舉措，為市場注入信心。月初央行明確“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”；8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，將首套住房“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱；同日，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合下發(fā)通知，延長換房個稅退稅優(yōu)惠期限至2025年末；8月27日，證監(jiān)會發(fā)文指出“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”，給予房企更大資金支持。

監(jiān)管部門出臺政策后，地方政策落地節(jié)奏加快，8月30日，廣州、深圳相繼落地“認房不認貸”，明顯提振市場信心，31日，武漢、中山等城市也推出“認房不認貸”政策，預(yù)計后續(xù)二三線城市跟進節(jié)奏將明顯提速，短期北京、上海優(yōu)化政策的預(yù)期也進一步增強。

市場方面，8月，購房者觀望情緒較重，重點城市房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)走弱，市場活躍度進一步下降。據(jù)初步統(tǒng)計，8月，重點100城新房成交面積環(huán)比下降約7%，同比降幅約三成。2023年1-8月，重點100城商品住宅銷售面積同比增幅進一步收窄，與上年同期基本持平。供給端來看，本月企業(yè)推盤意愿小幅回升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點50城批準上市面積環(huán)比增長約18%，但同比降幅仍約兩成。

分城市來看，多數(shù)城市居民購房意愿偏弱，僅少數(shù)城市市場在低基數(shù)下環(huán)、同比出現(xiàn)增長，但整體成交規(guī)模仍處2016年以來低位：

長三角、珠三角城市新房銷售表現(xiàn)整體延續(xù)疲弱態(tài)勢，多數(shù)城市8月銷售面積環(huán)比下降，上海、廣州、深圳3個一線城市在7月末地方住建部門發(fā)聲后，市場觀望情緒加重，8月銷售面積環(huán)比均降，而蘇州、合肥、肇慶等個別城市受部分項目集中網(wǎng)簽備案帶動及較低基數(shù)影響，銷售面積環(huán)比出現(xiàn)增長。

京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)市場低溫運行，其中北京新房銷售環(huán)比降幅較大，絕對規(guī)模處在今年以來低位，二手房成交量連續(xù)2個月在1萬套左右，新房、二手房銷售規(guī)模均降至2月以來低位，市場觀望情緒重；青島受低基數(shù)影響，疊加部分項目集中網(wǎng)簽備案，銷售面積環(huán)比增長近30%，但絕對規(guī)模與去年同期仍有較大差距，市場活躍度不足；重慶新房銷售面積延續(xù)下降趨勢，回落至2022年以來低位，市場情緒低迷，調(diào)整壓力較大。

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