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從行業(yè)內(nèi)開辟第二賽道，到行業(yè)外尋找新的重點，房企們對第二增長曲線的探尋已經(jīng)開始“出圈”。

11月15日，魯商發(fā)展(行情600223,診股)發(fā)布公告稱，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司或其所屬公司。若交易如能順利完成，魯商發(fā)展將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品等大健康業(yè)務(wù)。

無獨有偶，10月底，珠江股份(行情600684,診股)決定轉(zhuǎn)型物管及文體運營；此前，廣宇發(fā)展(行情000537,診股)也順利向光伏、風(fēng)電等新能源行業(yè)轉(zhuǎn)型；宋都股份(行情600077,診股)新設(shè)立了全資子公司浙江宋都鋰業(yè)有限公司、浙江宋都鋰業(yè)科技有限公司，準(zhǔn)備涉足鋰業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)。

對于房企轉(zhuǎn)型的“跨界潮”，中指研究院新能源研究中心負(fù)責(zé)人蔣云峰認(rèn)為，地產(chǎn)商自身發(fā)展需要開辟新的空間。目前看，盡管地產(chǎn)仍會有美好的未來，但行業(yè)總量上已經(jīng)接近頂部，地產(chǎn)商未來發(fā)展需找到新的盈利渠道。

曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬開始轉(zhuǎn)身

作為地方性房企，魯商發(fā)展曾是山東省房企龍頭，公司經(jīng)營業(yè)績多年靠的也是地產(chǎn)。不過，近年來隨著房地產(chǎn)市場深入調(diào)整，公司的經(jīng)營發(fā)展存在較大的壓力。

2018年，魯商發(fā)展開始謀求轉(zhuǎn)型，先后收購了山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司和山東焦點生物科技股份有限公司，確立了生物醫(yī)藥、生態(tài)健康雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。

2019年6月，魯商置業(yè)更名為魯商發(fā)展，財報中增加藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業(yè)務(wù)，以璦爾博士、頤蓮、伊帕爾汗等品牌為代表。

但在2019年，地產(chǎn)依然是魯商發(fā)展的主業(yè)，持續(xù)至2022年上半年，魯商發(fā)展的營業(yè)收入構(gòu)成依然為：房地產(chǎn)及物業(yè)（行業(yè)）占比67.8%，化妝品（行業(yè)）占比20.94%，藥品（行業(yè)）占比4.36%，添加劑（行業(yè)）占比3.29%。

而日前，據(jù)魯商發(fā)展三季報顯示，公司第三季度實現(xiàn)營業(yè)總收入36.94億元，同比增長61.89%，但扣非凈利潤為-2842.14萬元，同比下降114.37%，三季度由盈轉(zhuǎn)虧。

對于魯商發(fā)展三季度由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因，被歸結(jié)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的壓力。這或許是讓魯商發(fā)展決心轉(zhuǎn)頭的最后一根稻草。沒了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯商發(fā)展的營業(yè)收入勢必會大幅下降，但盈利能力可能不會下降，魯商發(fā)展生物醫(yī)藥板塊前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入19.98億元，同比增長27.67%，化妝品板塊營業(yè)收入14.29億元，同比增長43%。2022年前三個季度璦爾博士、頤蓮、其他品牌實現(xiàn)收入7.45、5.40、1.44億元，同比增加53%、26%、85%。

與此同時，業(yè)界預(yù)測，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降。此前，公司資產(chǎn)負(fù)債率在90%左右。

知之非難，行之不易

“從改善資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化債務(wù)布局到提升企業(yè)毛利水平，轉(zhuǎn)型確實能給企業(yè)帶來不小的紅利?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速換擋以及疫情等突發(fā)因素影響，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，行業(yè)面臨發(fā)展疲軟和債務(wù)償還的雙重壓力，毛利接近“天花板”，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展成為越來越多房企的共識。

對轉(zhuǎn)型的期待，廣宇發(fā)展在公告中表露出來，上市公司實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將拓寬盈利來源，提升可持續(xù)發(fā)展能力、抗風(fēng)險能力以及后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?

自9月末，正式發(fā)布公告稱公司擬募資不超50億元主要投向“風(fēng)光”項目后，廣宇發(fā)展在A股交易市場收獲了四連板。同樣轉(zhuǎn)型大健康的魯商發(fā)展也在正式發(fā)布公告后，斬獲四連板。與此同時，東吳證券(行情601555,診股)、國金證券(行情600109,診股)等多家券商給予魯商發(fā)展買入評級。

在新興領(lǐng)域，這些曾經(jīng)的老牌地產(chǎn)公司，似乎重拾往日風(fēng)光。

“其實房企積極探尋第二增長點，也源于對毛利的渴求。”從業(yè)人士如是點評，企業(yè)想要發(fā)展、想要利潤就必須回歸“價值創(chuàng)造”。

據(jù)國盛證券研報顯示，前三季度，魯商發(fā)展生物醫(yī)藥板塊毛利率高達(dá)47.78%，分別來看，化妝品板塊前三季度收入14.29億，毛利率58.56%；醫(yī)藥板塊前三季度收入3.37億，毛利率52.32%；原料板塊前三季度收入2.32億，毛利率32.47%。

但是獲取紅利的背后必要有堅實的業(yè)務(wù)支撐，先苦后甜是成功的真理，在轉(zhuǎn)型這條路上也同樣適用。

一家北京大型地產(chǎn)商分析，目前企業(yè)轉(zhuǎn)型通常會面臨兩大困難，一是缺乏對所要進(jìn)入領(lǐng)域的全面了解和相應(yīng)的知識積累，人才、技術(shù)儲備不足，二是是企業(yè)管理模式和經(jīng)營方式不能適應(yīng)新領(lǐng)域的變化。

而想要打通所有環(huán)節(jié)需要鋪排大量資金，他認(rèn)為，企業(yè)轉(zhuǎn)型前期投入資金過多，造成資金滯壓，往往極易給企業(yè)帶到青黃不接的局面終，把企業(yè)推向邊緣化，而非市場中心。

他說：“如果跨界太大、門檻過高、投入較大，必然存在風(fēng)險?！?

其實，只看到了轉(zhuǎn)型的紅利，沒預(yù)判到轉(zhuǎn)型風(fēng)險，而最終造成轉(zhuǎn)型折戟的企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中比比皆是。

6月27日，綠景控股正式退出了A股的交易平臺。作為最早一批登錄A股市場的房地產(chǎn)公司，綠景控股留給資本市場的也只有一個“000502綠景退”的標(biāo)簽。

在最近的12年間，綠景控股曾先后嘗試過礦業(yè)投資、醫(yī)療服務(wù)、教育、木薯種植及加工等業(yè)務(wù)，平均每兩年轉(zhuǎn)型一次，公開資料顯示，在上市的21年時間里，綠景控股曾經(jīng)發(fā)生了6次更名。但顯然多次轉(zhuǎn)型，并沒有給綠景控股帶來業(yè)績上的起色，近9年，綠景控股有7年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為虧損。

同樣嘗試過轉(zhuǎn)型的萬通地產(chǎn)，在2018年12月16日晚間，發(fā)布了關(guān)于終止收購星恒電源78%股份的公告，正式宣告跨界新能源電池計劃遭遇流產(chǎn)。

易居沃頓認(rèn)為，轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向至關(guān)重要，無論是進(jìn)行非跨界轉(zhuǎn)型還是跨界轉(zhuǎn)型，均需要結(jié)合企業(yè)基因以及轉(zhuǎn)型領(lǐng)域進(jìn)行超前研判，充分評估轉(zhuǎn)型之后的各樣風(fēng)險。切記跟風(fēng)轉(zhuǎn)型，哪里火熱轉(zhuǎn)哪里，東一榔頭西一棒槌，最終落得一盤散沙，一地雞毛。

正如法國著名的微生物學(xué)家、化學(xué)家路易斯·巴斯德所說：“機(jī)會是留給有準(zhǔn)備的人。”只有那些真正做好了多元化經(jīng)營準(zhǔn)備的企業(yè)，才有可能獲得成功。

關(guān)鍵詞： 魯商發(fā)展、房企、地產(chǎn)