作者 | 龔?fù)窳?/b>

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

(相關(guān)資料圖)

久旱逢甘霖的劇情，正在中國的房地產(chǎn)行業(yè)上演。

“金融16條”的正式發(fā)布，金融機(jī)構(gòu)對房企的支持也推上了高潮。11月23至24日，包括工行、農(nóng)行、中行、建行、交行及郵儲(chǔ)銀行在內(nèi)的國有六大行已與近20家房企達(dá)成合作并提供授信，已披露的意向融資額合計(jì)為12700億元。

銀行密集釋放授信額度時(shí)，做到了“國企民企一視同仁”，并沒有只把“水”引到央國企，也照顧到了混合制企業(yè)和民營企業(yè)。其中，國央企代表是中海發(fā)展和華潤置地，混合制企業(yè)有萬科、金地和綠城，民營企業(yè)有碧桂園、龍湖和美的。

圖/國有六大行釋放授信額度一覽

不過，金融業(yè)“晴天送傘、雨天收傘”的特質(zhì)也盡顯無疑，萬科是混合制企業(yè)的排頭兵，受益也是最多的，獲兩千億授信額度；其次是龍湖和美的，他們是今年5月份被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定的示范房企；另一家示范性民營房企碧桂園也獲得超過1500億元授信支持。

在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，授信額度和實(shí)際拿到錢完全是兩個(gè)邏輯，不一定會(huì)全部落地?！百J款評估實(shí)務(wù)中，取決于房企的債務(wù)情況、實(shí)際的抵押資產(chǎn)及各家銀行的風(fēng)控指標(biāo)等因素。但不可否認(rèn)，密集授信額度的釋放有標(biāo)志性意義，對行業(yè)有一定的積極效果?！?/p>

除了國有大行密集為重點(diǎn)房企提供授信額度外，11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

兩家混改企業(yè)萬科、金地也提出儲(chǔ)架式注冊發(fā)行意向，交易商協(xié)會(huì)披露這5家房企的儲(chǔ)架式注冊發(fā)行額度已達(dá)930億元。擺在案頭的還有旭輝、碧桂園、中南建設(shè)、德信、雅居樂、新希望地產(chǎn)等房企，剩余額度將被這些房企爭奪。

“金融16條”、“第二支箭”擴(kuò)容以及保交樓免息再貸款，更多覆蓋的是頭部優(yōu)質(zhì)房企，而高成本、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的“三高房企們”正在被拋棄。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，債券市場首次違約主體有陽光城、鴻坤地產(chǎn)、陽光100等3家房企；但新增展期呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，境內(nèi)債券市場方面，龍光、融僑、奧園、融信、正榮、寶龍、時(shí)代控股等22家房地產(chǎn)企業(yè)都新增展期，希望以時(shí)間換空間應(yīng)對違約。

然而，房企展期債券短期內(nèi)獲得償付的可能性較低，部分債券甚至?xí)媾R二次展期的局面。新世紀(jì)評級(jí)認(rèn)為，從展期主體未來風(fēng)險(xiǎn)狀況演進(jìn)來看，出險(xiǎn)房企中部分優(yōu)質(zhì)房企目前債務(wù)償付困境，主要來自于流動(dòng)性和再融資壓力。

“這些企業(yè)仍具有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存在抵押變現(xiàn)的操作空間，在目前房企支持政策持續(xù)推進(jìn)的背景下仍存在通過資產(chǎn)處置、抵押擔(dān)保增信、引入戰(zhàn)略投資者等方式平穩(wěn)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的希望。但是對于資產(chǎn)質(zhì)量不佳、債務(wù)處置難度較大的展期主體而言，未來演化為實(shí)質(zhì)性違約的風(fēng)險(xiǎn)依然較高?！?/p>

年底將至，房企們又將迎來一波償債高峰期：克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約為617億元。捱過了無數(shù)寒冬，房企還是沒能盼來春天，接下來還會(huì)有房企在暴雷的路上。

大浪淘沙之后“剩者為王”，一面是安全系數(shù)較高、經(jīng)營穩(wěn)健的房企被支持，在政策期獲得了融資窗口；另一面則是高杠桿難降的房企不斷暴雷違約。

黃立沖分析，對于出險(xiǎn)房企而言，近期公布的宏觀扶持政策會(huì)帶來“陣陣暖意”，但是在實(shí)際貸款中，地產(chǎn)商依然會(huì)深刻地感受到微觀的冷意。換句話說，對于未暴雷房企來說，“救命錢”來了；對于已暴雷房企來說，僅僅是有了盼頭。

IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也持類似觀點(diǎn)，縱觀“金融16條”，旨在防范行業(yè)形勢可能的持續(xù)惡化所造成的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，和無法保交樓可能引發(fā)的社會(huì)問題，而非讓暴雷房企重生，因此相關(guān)政策看起來很難惠及出險(xiǎn)房企與陷入困境的房企。

他認(rèn)為，即使尚未暴雷，看起來依然運(yùn)轉(zhuǎn)正常的“優(yōu)質(zhì)”房企，實(shí)際上也未必會(huì)有多少可以新增的融資空間，以有效利用這些萬億授信額度。不過在降準(zhǔn)降息趨勢和政策面大力金援房企的情況下，這些企業(yè)借機(jī)進(jìn)行貸款重組降低財(cái)務(wù)成本和流動(dòng)性壓力還是可能性不小的。

種種跡象顯示，在政策窗口期，房企融資的馬太效應(yīng)愈演愈烈，內(nèi)部加大分化是不可避免的，經(jīng)營穩(wěn)健的房企能得到更多的資源支持，而債臺(tái)高筑房企的至暗時(shí)刻，或許才剛剛開始。