(相關(guān)資料圖)

林麗是一位乙方老板，主要客戶是華北房地產(chǎn)商。自從最大客戶暴雷后，她開始慌了，“去年打工掙得錢全都貼進(jìn)去了，還賠錢?！?/P>

她隔三差五蹲守在房企門口“討債”。對(duì)接她的房企負(fù)責(zé)人換了一茬接著一茬，但口徑卻很統(tǒng)一，“要錢沒有，我們只能抵房”。

在林麗看來，“該地產(chǎn)商在實(shí)行抵房方案時(shí)比較強(qiáng)勢(shì)，指定哪個(gè)就得抵哪個(gè)，但給的基本賣不出去，只能腰斬去賣?！睓?quán)衡之下，她直接向法院起訴了。

自去年地產(chǎn)下行以來，“以房抵債”已經(jīng)成為常見的化債方式。以往，祭出該舉措的大部分是暴雷房企，現(xiàn)在隨著行業(yè)流動(dòng)性困局的深入，國(guó)央企甚至也開始照葫蘆畫瓢。

以房抵債，充斥著債權(quán)人與開發(fā)商之間的博弈。房企憑借此種方式，既能降低債務(wù)壓力，又能清庫存獲取現(xiàn)金流，一舉兩得；但上下游供應(yīng)商普遍不太愿意接手這類“燙手山芋”，“因?yàn)槟迷谑种胁缓贸鍪?，就算換得現(xiàn)金，也是折價(jià)出售，蒙受損失?！?/STRONG>

雖然乙方公司們內(nèi)心不情愿“接房”，但開發(fā)商也根本掏不出現(xiàn)金還款，前者走投無路下，只能被迫將“以房抵債”當(dāng)作是化債的最優(yōu)解。有一家景觀設(shè)計(jì)公司，沒找房企要回來錢的情況下，突然成了地主，手里6套期房。

再如，最近的尤安設(shè)計(jì)(行情300983,診股)，它接受了7家地產(chǎn)商144套房的以房抵債方案，化解應(yīng)收賬款的回款風(fēng)險(xiǎn)。這種相對(duì)明智的選擇，使這家設(shè)計(jì)公司預(yù)計(jì)增加了近千萬元的利潤(rùn)。

在很多乙方看來，“不答應(yīng)‘以房抵債’也沒有辦法，至少房子是可以看得見摸得到的東西，不像開發(fā)商的口頭承諾，說沒就沒?！?/P>

化債最優(yōu)解

作為一家以建筑方案設(shè)計(jì)為業(yè)的上市公司，尤安設(shè)計(jì)（SZ：300983）被地產(chǎn)商拖欠債務(wù)而遲遲無法回收，為確保資產(chǎn)安全，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，它最后果斷與7家房企，接受一項(xiàng)房產(chǎn)抵債的方案。

在此次以房抵債中，不僅有民營(yíng)開發(fā)商，還有國(guó)央企開發(fā)商。其中，保利集團(tuán)、金茂、中糧分別拿出了3套、1套、1套房產(chǎn)，市場(chǎng)評(píng)估金額均高于抵債金額。

而綠地所拿出的抵債資產(chǎn)最多，共有119套商品房，房產(chǎn)面積14712.72平方米，抵債作價(jià)2.61億元，但這些資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)只有2.24億元，與抵債金額相差了3700萬元。

大眾置業(yè)所拿出的11套房產(chǎn)抵債作價(jià)2070.35萬元，但評(píng)估價(jià)只有1525.36萬元；融創(chuàng)的7套房產(chǎn)抵債作價(jià)447.76萬元，評(píng)估價(jià)為445.86萬元；寶能的2套房產(chǎn)抵債作價(jià)379.74萬元，評(píng)估價(jià)343.72萬元。

由此計(jì)算，所有抵押房產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為2.52億元，評(píng)估值低于抵債房產(chǎn)的作價(jià)2.95億元，差異率為14.61%。

盡管如此，尤安設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)，因債務(wù)重組而增加的稅前利潤(rùn)，合計(jì)為885.47萬元，這足以讓其扭虧。后續(xù)，這家公司將加快處置抵債房產(chǎn)，確保經(jīng)營(yíng)資金及時(shí)回籠。

不止尤安設(shè)計(jì)一家，高度依賴房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)公司，難免會(huì)被地產(chǎn)商拖累。

再比如中泰設(shè)計(jì)，它于4月25日提交了終止創(chuàng)業(yè)板IPO的申請(qǐng)，該公司對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)余額為3229萬元，其中已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)，高達(dá)2856萬元。

去年12月，遞交招股書近4個(gè)月的洲宇設(shè)計(jì)，則遭遇證監(jiān)會(huì)40問，其中包括應(yīng)收賬款、客戶集中度、關(guān)聯(lián)方資金拆借等問題。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，洲宇設(shè)計(jì)2021年凈利潤(rùn)僅1.1個(gè)億，但應(yīng)收賬款和票據(jù)卻接近3億。

地產(chǎn)上下游供應(yīng)商接手房產(chǎn)的例子，屢見不鮮。在此之前，包括三棵樹(行情603737,診股)、帝歐家居(行情002798,診股)、東鵬控股(行情003012,診股)、金螳螂(行情002081,診股)、索菲亞(行情002572,診股)、皮阿諾(行情002853,診股)、世聯(lián)行(行情002285,診股)等，均相繼披露與恒大達(dá)成了購買資產(chǎn)協(xié)議，以實(shí)物的形式消除債務(wù)。

例如，在融創(chuàng)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張情形之后，有屋智能通過多種方式催收款項(xiàng)，并協(xié)商了“以房抵債”的方案。接受抵債資產(chǎn)為武漢融創(chuàng)玖璽臺(tái)的2 套住宅和2套商鋪，以及青島融創(chuàng)時(shí)代公館的71套住宅及商業(yè)配套。

其中，武漢融創(chuàng)玖璽臺(tái)住宅 1套住宅已對(duì)外出售，銷售金額為412.34萬元，與抵債金額一致，另一套住宅擬用于員工宿舍；而2套商鋪則擬用于新建門店。另外，有屋智能已將青島融創(chuàng)時(shí)代公館抵債房產(chǎn)，對(duì)外出售給膠州城發(fā)，實(shí)現(xiàn)銷售回款9209.03 萬元。

以往，成為供應(yīng)商“苦主”的，往往是部分出險(xiǎn)房企，如今從尤安設(shè)計(jì)公布的房企債務(wù)名單中，卻看到了綠地、保利、金茂、中糧等國(guó)央企的身影?？梢妵?guó)資的現(xiàn)金流，也并不充裕。

看完今年地產(chǎn)半年報(bào)，就能明白地產(chǎn)寒氣之下，沒有哪家房企能幸免。哪怕最安全的國(guó)資房企，也可能會(huì)發(fā)生暴雷，或是踩中“三道紅線”。

他們也如民企一樣，主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)。例如，5月，綠地召開投資人電話會(huì)議時(shí)提到，計(jì)劃用3年時(shí)間出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

國(guó)資尚且難以獨(dú)善其身，說明地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境還在谷底。因此，以房抵債方案，或許仍是目前情況下的債務(wù)最優(yōu)解之一。

打包“期房”

縱覽7家地產(chǎn)商許給尤安設(shè)計(jì)的房產(chǎn)名單，144套中僅有北京大興綠地海珀云翡一套，處于建成可交付狀態(tài)，其余皆為2023年或2024年交付的期房。

這些開發(fā)商還算誠實(shí)，會(huì)在協(xié)議上標(biāo)注“期房”；有的開發(fā)商則干脆隱藏房源信息。直到供應(yīng)商簽完抵債合同才發(fā)現(xiàn)，“原來房子都沒開始建，更別說何時(shí)能拿到房?！?/P>

期房?jī)攤?，是行業(yè)實(shí)物償債的一個(gè)縮影，現(xiàn)金流拮據(jù)，房企只能打包“期房”交給債權(quán)人。盡管一紙協(xié)議拿在手中，但供應(yīng)商還要祈禱房企的項(xiàng)目能夠順利交付。這種在擔(dān)憂中等待的感覺，已有不少人體驗(yàn)過了。

去年掀起的商票違約潮和理財(cái)暴雷潮中，乙方、理財(cái)投資客、地產(chǎn)企業(yè)員工們，就已接到了不少實(shí)物兌付的方案。

比如，恒大財(cái)富兌付共有3種方案：現(xiàn)金分期兌付、實(shí)物資產(chǎn)兌付、沖抵購房尾款兌付。投資者可從三種方案中選擇其中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。

后續(xù)幾家房企理財(cái)產(chǎn)品兌付方案，基本也是參照恒大，照葫蘆畫瓢。

陽光控股理財(cái)產(chǎn)品給出的兌付方案也提及，對(duì)于已到期產(chǎn)品，投資人可從“展期6+6個(gè)月”或“實(shí)物資產(chǎn)兌付”方案中選擇其中一種或兩種方案的組合進(jìn)行兌付。

其中，實(shí)物資產(chǎn)兌付方面，由各地區(qū)公司提供已獲取預(yù)售證、可供兌付的住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，投資人按照“屬地界定”“先簽先得”的原則進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)兌付。

同樣被爆出理財(cái)兌付逾期的奧園，也制定了現(xiàn)金分期兌付，及實(shí)物資產(chǎn)兌付兩種方案。用于兌付的實(shí)物資產(chǎn)，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位等物業(yè)，總貨值不低于90億。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲取的一份奧園《抵房方案》顯示，抵房房源包括除合作項(xiàng)目外的所有房源，主推已竣備、未抵押、不限購的房源。投資人選擇抵住宅類產(chǎn)品，可享受8折優(yōu)惠；抵非住宅類產(chǎn)品可享受7折優(yōu)惠。員工方面，其強(qiáng)調(diào)基層員工優(yōu)先選房。

凡此種種，不一而足。對(duì)于手頭缺錢，僅剩房子的地產(chǎn)商而言，以房抵債是他們最后的資本。但這些房產(chǎn)有的定價(jià)虛高，或裝修、物業(yè)簡(jiǎn)陋，甚至還有的是偏遠(yuǎn)地區(qū)的文旅盤，在市場(chǎng)中很難流通。

這讓接手房產(chǎn)的企業(yè)或員工，都很為難，但很多時(shí)候他們也只能無奈接受，畢竟總比什么都沒拿到強(qiáng)。

博弈與讓步

以房抵債的衍生物，是工抵房。

一般來說，建筑商要給工人發(fā)工資，要給上游支付材料費(fèi)用，如果開發(fā)商還是給不出錢，那么建筑商就把開發(fā)商拿來抵押的一批房子放到市場(chǎng)上賣，價(jià)格一般低于市價(jià)。

工抵房并不是新東西，2015年前后就出現(xiàn)過不少。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情不錯(cuò)，供應(yīng)商手中工抵房甚至可以加價(jià)銷售。而它在今年下半年集中爆發(fā)，主要還是反映了房地產(chǎn)行業(yè)的滑坡和行業(yè)自救。

所以當(dāng)下的工抵房，已經(jīng)逐漸演變成開發(fā)商另一種“清庫存”的房子，這些工抵房要么是戶型差、要么是樓層差的滯銷房源。但這類房子基本要求一次性付款，并且由于工抵房是經(jīng)過抵押的，出售時(shí)仍處于抵押狀態(tài)。

對(duì)開發(fā)商來說，一方面可以把一些瑕疵類產(chǎn)品，甩賣清倉，相當(dāng)于清掉無效庫存，同時(shí)還可以緩解資金壓力。因?yàn)槭袌?chǎng)遇冷，房企銷售承壓，致使回款難，但受銀根收緊、發(fā)債受阻等因素影響，他們迫切需要現(xiàn)金。

對(duì)于建筑商來說，也只能半推半就接受這種房子。他們也并非需要這么多房子，要的是變現(xiàn)資產(chǎn)，以獲取資金。

一位混凝土龍頭企業(yè)商抱怨，房地產(chǎn)市場(chǎng)還很熱鬧的時(shí)候，工抵房基本來自本地開發(fā)商，抵押的資產(chǎn)是住宅，而今年大多是國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商，抵押的卻是公寓、寫字樓、商鋪、車位這些“燙手山芋”，壓根賣不出去。

他有苦只能自己吞下，“開發(fā)商非常強(qiáng)勢(shì)：同意拿工抵房，可以搭配一些貸款；不同意，回款就遙遙無期?！?/P>

不過，供應(yīng)商們?cè)谶@場(chǎng)博弈中，已經(jīng)開始對(duì)地產(chǎn)商的資產(chǎn)定價(jià)、質(zhì)量加以審視。例如，此次尤安設(shè)計(jì)的債務(wù)置換中，就委托評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及其他資產(chǎn)評(píng)估程序。

與此同時(shí)，它還列出了評(píng)估價(jià)與抵債金額之間的差額。事實(shí)擺在眼前，只有中糧、金茂、保利的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)高于抵債金額，綠地、大眾置業(yè)、融創(chuàng)、寶能等給出的房產(chǎn)，其評(píng)估價(jià)均低于抵債金額。

總體算下來，抵債房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為2.52億元，較抵債房產(chǎn)的作價(jià)2.95億元減值4310.96萬元。然而，鑒于下游房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的流動(dòng)性危機(jī)，尤安設(shè)計(jì)考慮再三，還是決定對(duì)部分客戶的資產(chǎn)抵償作出適當(dāng)讓步。

如人飲水，冷暖自知。在現(xiàn)實(shí)中，未來會(huì)有越來越多尤安設(shè)計(jì)們接受“以房抵債”的方案。

注明：本文林麗為采訪者化名