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年關(guān)將至，哈爾濱市的馮先生卻高興不起來。他與其余購房者們還在等一家地產(chǎn)中介公司給個說法。

據(jù)了解，馮先生和其他購房者們通過哈爾濱市眾建房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司低價購買了“抵賬房”后，房子沒到手卻等來了這家地產(chǎn)中介機構(gòu)“暴雷”的消息。

這年頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暴雷大家都有所耳聞，地產(chǎn)中介也暴雷，倒是件新鮮事。

馮先生稱，他在買“抵賬房”的過程中，“真的足夠謹慎”。在與眾建地產(chǎn)的工作人員林某接觸前，已在朋友圈里觀察了他兩年多。今年6月，看到林某在朋友圈發(fā)布中盟首府的工程抵賬房的銷售廣告，“樓層任選、戶型不限、只要7000元/平方米”，馮先生心動不已。他的意向房源售樓處報價138萬元，而通過眾建地產(chǎn)購買只要115萬元，唯一的要求是將30%的首付款、購房定金等費用交給眾建地產(chǎn)，等待45個工作日就能辦手續(xù)，在此過程中，眾建地產(chǎn)還拿來了一個萬達秀園的房產(chǎn)證押在馮先生手里。

馮先生回憶，約定的交定金和團購費當天，中介并沒通知他一起去售樓處，而是辦件員拿著他的身份證復(fù)印件代辦的，很快就發(fā)來了房產(chǎn)認購協(xié)議書照片，這讓馮先生漸漸起了疑心。果然，幾經(jīng)周折后，房子手續(xù)仍未辦成，聯(lián)系眾建地產(chǎn)退款，對方虛與委蛇回復(fù)幾句之后，就再也聯(lián)系不上了。

報警之后，馮先生才知道眾建地產(chǎn)的大股東鐘叔鋒早已向警方自首。

在派出所，他見到了許多與他有著相同遭遇的人。當初抵押在他手上的那個房產(chǎn)證，后經(jīng)查詢才知道，房產(chǎn)證中的房源信息是假的。

經(jīng)過統(tǒng)計，目前該起案件受騙者已有近70人，其中不乏一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。項目涉及愛達壹號、匯智悅景灣、匯智悅墅灣、匯智金貿(mào)城、中盟首府、保利天悅、招商貝肯山、華潤萬象府、華潤悅府、中海云麓公館、金域悅府等25個樓盤，金額超過2500萬元。

一位受騙者發(fā)出質(zhì)疑，現(xiàn)在鐘叔鋒已經(jīng)投案自首1個多月了，而眾建地產(chǎn)的法人、經(jīng)紀人等都還沒有做過筆錄，抵賬房究竟是不是存在？眾建地產(chǎn)與開發(fā)商之間有沒有合作？我們的首付款還有沒有希望拿回來？合同還能不能繼續(xù)履行？這些我們都不清楚，也非常迫切地想知道答案。

樂居財經(jīng)查閱獲悉，這家暴雷的地產(chǎn)中介公司于今年3月剛剛成立，法定代表人為孫亞男，注冊資本為300萬元人民幣，由鐘叔鋒持股60%，由孫亞男持股40%，公司目前仍為存續(xù)狀態(tài)。

眾建地產(chǎn)向馮先生等人銷售的所謂“抵賬房”到底是什么意思呢？

據(jù)了解，抵賬房是指開發(fā)商由于某種原因未能及時償付開發(fā)房屋貸款或與建筑工程有關(guān)的款項，而用商品房折抵了所欠債務(wù)。一般來說，建筑工程公司拿到開發(fā)商的抵賬房后，因為急需用錢，會低價售出。

雖然抵賬房仍屬商品房性質(zhì)，但由于是開發(fā)商抵賬給出賣人的，因此，往往出賣人手中只有所出賣房屋的抵賬憑證，沒有該房屋的產(chǎn)權(quán)證或能夠直接辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明材料，這樣，就形成了開發(fā)商、抵賬房屋出賣人、抵賬房屋買受人之間的三角關(guān)系，在這種情況下，由于開發(fā)商的以房抵賬行為已經(jīng)結(jié)束，因此，個別開發(fā)商出于不同的原因不愿意配合房屋出賣人同房屋買受人辦理相關(guān)的商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)，從而使得抵賬房的買受人處于與開發(fā)商不能直接對話，與賣房人雖能對話但解決不了房屋產(chǎn)權(quán)問題的兩難之中。

深究“抵賬房”產(chǎn)生的原因，不容忽視的一點是在此輪房企流動性危機中，確實存在著大規(guī)模的以房抵債現(xiàn)象。

以去年9月恒大暴雷為開端，此后宣布債務(wù)違約的房企數(shù)量與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險房企數(shù)量已達52家，房企出險規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

因為得知許多開發(fā)商資不抵債，導(dǎo)致人們相信現(xiàn)在市面上確有大批的“抵債房”，進而降低了防備，才會給不法分子有機可趁。這是一個客觀的背景問題。

值得欣喜的是，今年四季度以來，降準降息等利好頻傳，剛性和改善型置業(yè)需求迎來購房窗口。當前，5年期以上LPR已降至4.3%，疊加《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的影響，實際可將首套房貸利率最低可至4.1%。

此外，金融“十六條”為優(yōu)質(zhì)房企授提供了超2萬億的授信額度，30余家房企將受益。第二支箭的延期并擴容也將支持2500億民企債券融資。而第三支箭，在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，使得上市房企重組與再融資的大門時隔十二年后再次開啟。

在“三支箭”的作用下，為房企引來萬億級的活水，為保交樓、保民生等項目推進提供了最堅定的資金保障。這對于房企的穩(wěn)健發(fā)展，對于土地市場的回暖和新房市場信心的回歸，都將起到重要的拉動作用。

克而瑞指出，多數(shù)房企當前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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