樂居財(cái)經(jīng)孫肅博12月26日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，深圳恒裕柏悅灣已簽訂認(rèn)購書的房源有118套。

11月22日，深圳恒裕柏悅灣推出一張開盤海報(bào)。開盤后，恒裕柏悅灣官微發(fā)文稱，開盤當(dāng)日累計(jì)賣出576套。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)恒裕柏悅灣公布的樓層平面圖顯示，其樓層分為高區(qū)和低區(qū)：1棟1單元5-21層、1棟1單元23-42層、1棟2單元4-21層、1棟2單元23-42層、1棟3單元和4單元4-22層，1棟3單元和4單元24-47層。1單元和2單元為寫字樓，3單元和4單元為精裝公寓。

而此次開盤，恒裕柏悅灣要出售的是36-77平米公寓，主要集中在3單元和4單元。這兩個單元戶型一樣，每層24戶，22層以下有8部電梯，24層以上保留了4部電梯。在高區(qū)部分，原低區(qū)的電梯井位置增加了約48平方米的使用面積，讓原來兩端的4套公寓各增加了12平方米。

將低區(qū)之上空出的位置，計(jì)入可售面積，是很常規(guī)的做法。但在3單元和4單元的平面圖上，卻發(fā)現(xiàn)了一個公開的秘密。可以清晰地看到，南面的第17戶和第18戶把走廊的空間“占”了，形成了斷頭路的奇觀，大門與端戶遙遙相對。此做法讓這兩套的面積比第16戶和第19戶各增加了17平方米，令戶型達(dá)都達(dá)到59平方米。

從4樓到47樓，刨除架空層，可售的樓層約40層，每層“多”出約34平方米，3單元和4單元，就“多”出了2720平方米。

但從深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢，恒裕柏悅灣預(yù)售證顯示，3單元和4單元的第17戶和第18戶，確實(shí)建筑面積達(dá)到了58.76平方米，而隔壁第16戶的建筑面積為42.41平方米。1單元和2單元的寫字樓也存在類似的情況，一部分南面的走廊，也被“劃入”第15戶和第16戶。

在很多地產(chǎn)操盤手看來，恒裕柏悅灣把部分走廊劃入可售面積，比較罕見。“既然預(yù)售證顯示有這部分面積，那就是合規(guī)的。”一位不具姓名的建筑設(shè)計(jì)師表示。按照消防規(guī)定，室內(nèi)任一點(diǎn)至最近疏散門的消防疏散距離不超過25m。

但他表示，如果自己設(shè)計(jì)此類公寓，不會采取這種“冒險”的做法，有部分戶型的消防疏散距離是最大的極限。一旦出現(xiàn)災(zāi)難，住戶的消防疏散逃生距離將是最大極限，存在潛在安全隱患。

“合規(guī)，但不代表合理?！彼M(jìn)一步解釋。這種極限的消防距離，地產(chǎn)商是否提前做到售前不利于因素公示告知，客戶是否知曉發(fā)生災(zāi)害時的潛在消防逃生的不確定性。

在容積率不變的情況下，恒裕柏悅灣的做法，從某種角度來看可以節(jié)約開發(fā)商的成本。

例如：單層面積增加，層數(shù)會減少。目前，恒裕柏悅灣每層建筑面積在870平方米左右，每棟從走廊中“劃入”可售面積約1360平米——相當(dāng)于1.5層的面積。還要一種可能，恒裕柏悅灣屬于200米的超高建筑，如果突破200米高度，從抗震要求上，也可能增加成本。

深圳柏悅灣將通道上的面積加入可售面積，是一次公寓領(lǐng)域的設(shè)計(jì)“創(chuàng)新”。這個創(chuàng)新者，是深圳的豪宅開發(fā)商恒裕集團(tuán)。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)查閱，深圳市藍(lán)色空間創(chuàng)意城市基建有限公司為開發(fā)柏悅灣的項(xiàng)目公司，最早成立于2018年1月，注冊資本1000萬元，由深圳市泰合瑞思投資有限公司和世紀(jì)星源分別持股75%和25%。其董事長由恒裕集團(tuán)董事長龔海鵬親任。

泰合瑞思背景深厚，深圳市恒裕華飛投資發(fā)展有限公司和深圳市優(yōu)瑞商貿(mào)有限公司分別持股80%和20%。恒裕華飛由恒裕集團(tuán)和華融資產(chǎn)分別持股51%和49%，也是它們聯(lián)合投資的唯一公司。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)披露，柏悅灣項(xiàng)目最早是世紀(jì)星源旗下的舊改項(xiàng)目，聯(lián)合瑞思集團(tuán)一起操盤，但經(jīng)過七年時間，依然沒有進(jìn)展，中間還出現(xiàn)過官司。

直至2019年，瑞思集團(tuán)董事長崔湘秀把柏悅灣的大股東讓給了恒裕集團(tuán)。世紀(jì)星源的控股股東把持有世紀(jì)星源12.47%質(zhì)押給了龔海鵬的弟弟龔澤民。

2020年1月7日上午，恒裕柏悅灣正式動工。到2022年11月22日開盤，這個項(xiàng)目已經(jīng)走過了10年。但最早規(guī)劃的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不見了，變成了公寓和寫字樓。

在柏悅灣取得預(yù)售證前夕，藍(lán)色空間收到世紀(jì)星源的一封催款起訴書，要求立即付款2908萬元。按約定，柏悅灣每年是要向世紀(jì)星源支付8000萬元股息的，直到項(xiàng)目開發(fā)完畢。

關(guān)鍵詞： 開盤滿月網(wǎng)簽率20% 恒裕柏悅灣銷量迷局