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隨著2022年收官，這一年也成為近年來龍頭房企座次變換最大的一年。

央企、國企銷售表現(xiàn)突出，保利發(fā)展(行情600048,診股)登上行業(yè)第二的寶座，廈門國資房企建發(fā)房產(chǎn)從去年的第20名躍居第10位。這一年也是房企規(guī)模賽按下急剎車的一年，超千億房企較去年減少了一半，僅剩下20家。

銷售下行、債務(wù)到期，房企面臨流動(dòng)性困境，行業(yè)內(nèi)不斷傳來裁員、違約的“壞消息”。不過，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，否極泰來。隨著2023年新一輪支持措施的落地，行業(yè)信心提升，房企銷售將會(huì)發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

上海一年賣房6344億，杭州樓市幾近腰斬

2015年至2021年，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)7年的增長。但到了2022年，行業(yè)規(guī)模增長按下了停止鍵?！?023丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)”上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，全國商品房成交額為13.3萬億元、成交面積13.6億平方米。與2021年的18.2萬億元、17.9億平方米規(guī)模相比，降幅均超20%。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱稱，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已重回2015年。

各大、中城市商品房銷售規(guī)模也普遍下降。丁祖昱指出，全國百城商品住宅月均成交面積同比下降了40%。重慶、武漢、杭州、寧波、長沙等城市的新房成交面積同比降幅超50%，重慶甚至下降了70%，全年成交了579萬平方米。

從新房成交額看，僅上海的商品房銷售呈正增長狀態(tài)，一手房成交額達(dá)到6344億元，同比增長9%，較排名第二的北京多賣了2607億元。重慶、武漢、寧波、杭州降幅較大，全年商品房成交額分別為850億元、1544億元、1418億元、3644億元，同比降幅分別為69%、53%、51%、47%。

市場下行，房企規(guī)模也隨之下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房企的業(yè)績目標(biāo)也基本“全軍覆沒”。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，15家房企公布了2022年銷售目標(biāo)，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。其中，僅越秀地產(chǎn)超額完成了年度目標(biāo)，其2022年業(yè)績目標(biāo)為1235億元，最終目標(biāo)完成率為102.3%。

保利打敗萬科位列第二，建發(fā)房產(chǎn)首進(jìn)前十

行業(yè)跌宕中，發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健、具備融資優(yōu)勢(shì)的國企、央企行業(yè)地位則逆市前進(jìn)。TOP30房企中，去年位列榜單的中國恒大、中南置地、陽光城(行情000671,診股)等7家民企跌出，國企、央企（含具有國資背景的房企）從去年的12家增長至16家。保利發(fā)展力壓萬科，全口徑銷售躍居行業(yè)第二，建發(fā)房產(chǎn)則從TOP20突飛猛進(jìn)，全口徑銷售首次進(jìn)入行業(yè)第十。

在土地市場，國企、央企也是主角。在中指研究院發(fā)布的《全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》上，TOP5均為國企、央企，分別為華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口(行情001979,診股)。在新增貨值榜單上，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國鐵建(行情601186,診股)位列前5名，全口徑新增貨值分別為2240億元、2219億元、1584億元、1304億元、1218億元。

中指研究院認(rèn)為，過去幾年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模高位盤整，伴隨著房地產(chǎn)供給端政策的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、競爭格局均發(fā)生變化，2022年市場下行更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。

融資能力無疑是決定房企生死存亡的關(guān)鍵。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水稱，2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。從信用債的發(fā)行主體來看，國企、央企成為絕對(duì)發(fā)行主力，發(fā)行額占比達(dá)82.8%，較2021年上升9.2個(gè)百分點(diǎn)。

丁祖昱也表示，盡管2022年年底針對(duì)房企融資的金融政策“三箭齊發(fā)”，但共計(jì)約3萬億的集中授信、1600億的債券規(guī)模以及股份配售都集中在少數(shù)企業(yè)身上，房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險(xiǎn)房企和中小房企。

對(duì)于2023年，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場仍將處于“去庫存”階段，房企應(yīng)以銷定投，優(yōu)選城市和項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)換倉，通過深耕價(jià)值城市穿越行業(yè)周期。

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