（深圳，2022年2月21日） 去年末以來(lái)，政策利好頻出持續(xù)修復(fù)行業(yè)信心，2022年全國(guó)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)如何？戴德梁行發(fā)布《2022年第四季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》報(bào)告顯示：

——需求疲軟，2022年新房銷售面積顯著下滑26.8%

【資料圖】

——住宅新房成交均價(jià)持續(xù)13年上行后首現(xiàn)下調(diào)

——住宅待售面積創(chuàng)五年來(lái)新高，庫(kù)存壓力回升

——24個(gè)重點(diǎn)城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

——融資端“三箭齊發(fā)”，政策調(diào)整旨在刺激需求端消費(fèi)潛力

需求疲軟，2022年新房銷售面積顯著下滑26.8%

2022年，全國(guó)住宅銷售面積114,631萬(wàn)平方米，同比下降26.8%，降幅比前三季度擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。第四季度，盡管旨在緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策頻頻出臺(tái)，面對(duì)疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗等因素，需求端仍然疲弱，剛需和改善型購(gòu)房者決策普遍趨于謹(jǐn)慎。

圖1：全國(guó)住宅銷售面積走勢(shì)變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

住宅新房成交均價(jià)持續(xù)13年上行后首現(xiàn)下調(diào)

市場(chǎng)成交活躍度下降，房企打折促銷意愿增加，帶動(dòng)全年住宅銷售均價(jià)同比下行。2022年，全國(guó)住宅新房成交均價(jià)為10,185元/平方米，同比下降2.0%。考慮到市場(chǎng)需求回暖離不開(kāi)價(jià)格下調(diào)刺激，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)住宅均價(jià)大概率維持調(diào)整。

圖2：全國(guó)住宅銷售均價(jià)走勢(shì)變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

住宅待售面積創(chuàng)五年來(lái)新高，庫(kù)存壓力回升

截至2022年末，全國(guó)新房住宅待售面積26,947萬(wàn)平方米，較上年末增加4,186萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%。盡管受資金面承壓、土地成交規(guī)模放緩、市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素影響，供給端收縮明顯，但需求不濟(jì)致全年新房成交同比下行仍推高整體待售面積，市場(chǎng)庫(kù)存壓力創(chuàng)五年來(lái)新高。

圖3：全國(guó)住宅待售面積歷年變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

24個(gè)重點(diǎn)城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

從24個(gè)重點(diǎn)城市的成交量來(lái)看，2022年住宅新房成交面積同比下降35.9%。其中，一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市的新房成交面積同比分別下降27.3%、37.6%、37.9%，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)需求收縮明顯。

圖4：各級(jí)城市月均成交總量走勢(shì)對(duì)比(單位：萬(wàn)平方米)

資料來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部

指標(biāo)反映對(duì)應(yīng)分組內(nèi)樣本城市的月均成交量之和

從四季度成交均價(jià)來(lái)看，一線、發(fā)達(dá)二線、普通二線城市新房成交價(jià)環(huán)比分別下降0.4%、上漲2.0%、上漲11.2%。一線城市中，深圳均價(jià)環(huán)比降幅最大，主要受政策約束較嚴(yán)和市場(chǎng)心理預(yù)期等因素影響；發(fā)達(dá)及普通二線的20個(gè)城市中，共14座城市均價(jià)環(huán)比上行，其余城市季度跌幅均在5%以內(nèi)，漲幅居前的為福州、青島。重點(diǎn)二線城市四季度新房?jī)r(jià)格呈階段性升溫，主要由于穩(wěn)房?jī)r(jià)等思路影響下，各地陸續(xù)放寬預(yù)售許可條件、高價(jià)項(xiàng)目密集入市，同時(shí)市場(chǎng)下行期買家對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)更加青睞，結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致重點(diǎn)城市平均價(jià)格上行。

融資端“三箭齊發(fā)”，樓市政策調(diào)整旨在刺激需求端消費(fèi)潛力

政策層面，全年地產(chǎn)政策導(dǎo)向趨于寬松。多輪重磅利好措施貫穿全年，特別是金融相關(guān)政策密集出臺(tái)。年末“金融16條”政策力度空前，且時(shí)隔12年再度重啟借殼上市，房企融資“三箭齊發(fā)”為流動(dòng)性釋放顯著積極信號(hào)。四季度，杭州、南京、成都、西安、武漢等熱點(diǎn)二線城市陸續(xù)宣布下調(diào)首付比例、下調(diào)貸款利率、取消限購(gòu)區(qū)域、上調(diào)公積金貸款限額等利好性政策。

例如杭州宣布二套房首付降20%，且對(duì)于首套首付三成的認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”；南京下調(diào)二套房首付比例，結(jié)清首套房貸款的二套房首付比例降至三成，未結(jié)算首套房貸款的二套房首付比例降至四成。一線城市政策亦有所松動(dòng)。例如北京11月份宣布劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住房不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示，2022年末政策利好頻出持續(xù)修復(fù)行業(yè)信心，但由于前期市場(chǎng)調(diào)整幅度較深，回暖恢復(fù)仍需時(shí)日。展望未來(lái)，更多元化的利好政策有望持續(xù)加碼，并有望覆蓋更多民營(yíng)房企，實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”目標(biāo)。

與此同時(shí)，防疫政策調(diào)整或令需求端迎來(lái)預(yù)期改善和潛力釋放。以上積極因素有望帶動(dòng)中國(guó)樓市成交在2023年逐漸持穩(wěn)，但結(jié)合宏觀預(yù)期弱化、市場(chǎng)信心低迷等不利因素，相關(guān)政策效果顯現(xiàn)亦需要時(shí)間，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于修復(fù)期。同時(shí)考慮到市場(chǎng)需求回暖離不開(kāi)房企促銷刺激，預(yù)計(jì)全年住宅銷售均價(jià)下行或是大概率事件。

關(guān)鍵詞： 戴德梁行2022年全國(guó)住宅待售面積創(chuàng)五年來(lái)新高