編者按：行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢(shì)。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

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出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者丨陳盼盼

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)：全國(guó)商品房銷售面積下滑24.3%；百?gòu)?qiáng)房企銷售總縮水四成；百?gòu)?qiáng)房企拿地總額銳減一半……

在弱環(huán)境之下，招商蛇口保持投資拿地節(jié)奏，銷售排名持續(xù)提升，財(cái)務(wù)穩(wěn)健融資通暢，彰顯“三好生”本色。

保持投資節(jié)奏

2022年，房企資金鏈普遍吃緊，大多選擇收縮投資、謹(jǐn)慎拿地，TOP100房企全年拿地總額約為1.65萬(wàn)億元，同比下滑近五成。

恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗曾說(shuō)過(guò)：“凡是有不好的事情發(fā)生就是買地的機(jī)會(huì)”。

去年，招商蛇口依舊保持拿地節(jié)奏，堅(jiān)持布局一二線城市，于北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、長(zhǎng)沙等一二線城市掃貨多宗優(yōu)質(zhì)土地。

以上海為例，在首輪集中供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體已經(jīng)攬下上海4幅宅地，拿地金額達(dá)到117.68億元，成最大買家。

在上海第二輪集中供地，招商蛇口及其聯(lián)合體又斥資164.78億元斬獲5宗地，為僅次于保利的第二大買家。

在上海第三輪集中供地，招商蛇口及其聯(lián)合體再斥資22億元拿下徐匯區(qū)一宗地塊。

數(shù)據(jù)顯示，2022年一年，招商蛇口在上海就獲取10宗地塊，拿地金額356億元，權(quán)益比例約60.6%。其在核心城市的拿地力度之大,可見一斑。

最終于2022年全年，招商蛇口在全國(guó)累計(jì)獲取土地56宗，權(quán)益拿地金額525億元，位居行業(yè)第五，累計(jì)新增貨值1584億元，位居行業(yè)第三，成為去年的拿地大戶之一。

除了在招拍掛市場(chǎng)發(fā)力，招商蛇口還當(dāng)上了“白衣騎士”，通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)張。

去年4月，招商蛇口與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，整合佳兆業(yè)大灣區(qū)舊改資源，補(bǔ)充大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源。

去年5月，“網(wǎng)紅盤”半島城邦現(xiàn)待崗風(fēng)波，招商蛇口迅速出手援救，獲得深圳豪宅半島城邦(五期)開發(fā)權(quán)。

半年后，招商蛇口還接盤了恒大深圳南山餅干廠舊改項(xiàng)目，補(bǔ)充城市更新資源。

多家券商分析師認(rèn)為，招商蛇口在2022年土地拓展表現(xiàn)較為積極，加強(qiáng)核心城市資源布局，有力保障了后期銷售去化能力。

積極儲(chǔ)糧之外，招商蛇口嚴(yán)格落實(shí)“一城一模板”，在弱環(huán)境下積極推盤，加快去化。

資料顯示，招商蛇口在上海等一線城市，新推盤去化率近100%，整體新推盤去化率居于高位。

得益于大舉拿地、積極推盤，即便行業(yè)景氣不佳，招商蛇口2022年依然實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額 2926 億元，同比下降約 10%，整體降幅好于行業(yè)。同時(shí)，招商蛇口繼2021年重返前十之后，其全口徑銷售額排名再次提升一位至第6 名。

開拓新邊界

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，房企所比拼的不再僅僅是規(guī)模，對(duì)未來(lái)的焦慮和不安籠罩著每一家房企。當(dāng)下時(shí)機(jī)，培育“第二增長(zhǎng)曲線”，加寬“護(hù)城河”于企業(yè)而言顯得尤為重要。

作為具有豐富的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，招商蛇口在弱環(huán)境下仍堅(jiān)持開拓增值業(yè)務(wù)。

在招商蛇口看來(lái)，園區(qū)業(yè)務(wù)是助力其綜合發(fā)展的重要板塊，在最近幾年，逐漸加快專業(yè)化園區(qū)的打造。截至去年年中，招商蛇口共運(yùn)營(yíng)管理 22 個(gè)特色園區(qū)。園區(qū)內(nèi)還設(shè)置多個(gè)創(chuàng)新孵化基地，處于運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目 7 個(gè)，建筑面積 2.25 萬(wàn)平方米。

持有業(yè)務(wù)也是招商蛇口發(fā)力的方向之一。

去年，招商蛇口新開業(yè)了蘇州金融小鎮(zhèn)中區(qū)商業(yè)、常熟琴湖溪里集中商業(yè)和常熟琴鳴商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體項(xiàng)目。截至6月30日，其經(jīng)營(yíng)管理的集中商業(yè)項(xiàng)目達(dá)29 個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和 重慶等 16 個(gè)城市。

上半年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)了多項(xiàng)利好政策，鼓勵(lì)和扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展。招商蛇口抓住機(jī)遇，持續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量。截至6月末，其長(zhǎng)租公寓（含未開業(yè)項(xiàng)目）合計(jì)布局全國(guó) 21 城，約 3.7 萬(wàn)間。

寫字樓業(yè)務(wù)方面，截至2022 年中，招商蛇口在管的寫字樓項(xiàng)目達(dá) 24 個(gè)，主要分布于深圳、上海、武漢等城市，其中 5 個(gè)項(xiàng)目已納入招商局商業(yè)房托。

國(guó)聯(lián)證券認(rèn)為，招商蛇口著力發(fā)展集中商業(yè)及寫字樓業(yè)務(wù)，未來(lái)營(yíng)收貢獻(xiàn)或可期。

花式融資

在地產(chǎn)行業(yè)下行周期，無(wú)論是逆勢(shì)拿地，還是開拓增值業(yè)務(wù)，資金的助力都不可或缺。

作為背靠招商局集團(tuán)的央企龍頭，招商蛇口在逆境中的融資優(yōu)勢(shì)凸顯。

據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，去年前10月，招商蛇口共計(jì)發(fā)行3 筆公司債、3 筆中票、5 筆超短融、4 筆ABS、2 筆ABN，合計(jì)募資達(dá)299 億元，加權(quán)票面利率僅2.8%。

得益于融資渠道暢通，招商蛇口財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健。截至去年9月末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為63.1%、47.0%，現(xiàn)金短債比1.9，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。

除了常規(guī)融資,招商蛇口還具備REITS融資能力。2021年6月，招商蛇口設(shè)立蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，募資規(guī)模20.79億元；2022年9月27日，又發(fā)布公告擬開展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報(bào)工作，計(jì)劃盤活公司旗下招商局光明科技園部分資產(chǎn)。

此外，去年11月，證監(jiān)會(huì)為支持房企股權(quán)融資釋放出“第三支箭”。招商蛇口抓住政策機(jī)遇，計(jì)劃發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，擬購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)，以此提升深圳前海片區(qū)的資源價(jià)值。

浙商證券認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)未見顯著拐點(diǎn)的情形下，招商蛇口多元化的募資能力為公司持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)提供多重保障，助力其穿越行業(yè)周期

關(guān)鍵詞： 招商蛇口:逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)、花式融資迎新周期 |地產(chǎn)三好生⑩