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一年一度的315，總能爆出許多驚雷。今年，除了消費(fèi)領(lǐng)域的“重災(zāi)區(qū)”外，地產(chǎn)行業(yè)也并不平靜。

北京紀(jì)委監(jiān)委官微“清風(fēng)北京”發(fā)布消息顯示，北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司原黨委書(shū)記、董事長(zhǎng) 劉海濤 ，總經(jīng)理 楊威 涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前 正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

去年9月，劉海濤已經(jīng)從天恒置業(yè)退休，現(xiàn)任董事長(zhǎng)為劉戍東。而楊威也是在那個(gè)時(shí)候，成為天恒總經(jīng)理的，任職至今僅半年時(shí)間。

近兩年，天恒置業(yè)內(nèi)部高管“走馬燈”地?fù)Q人，變動(dòng)頻繁。這家北京西城區(qū)國(guó)資委旗下的房企，無(wú)論是獲取項(xiàng)目，還是公司增資、項(xiàng)目融資，都備受股東照拂。

它曾自稱“北京房企第一陣營(yíng)”，涉足棚改、保障房開(kāi)發(fā)，在京城聯(lián)合品牌房企拿地，銷售破百億，一時(shí)風(fēng)頭較盛。

但業(yè)績(jī)的滑落，也來(lái)得很快，自2021年起，天恒的營(yíng)收、利潤(rùn)出現(xiàn)了較大降幅，甚至由盈轉(zhuǎn)虧，并承受著債務(wù)壓力；與此同時(shí)，其自身的訴訟、被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，也不斷顯現(xiàn)。

眼下，越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、華發(fā)這些地方國(guó)資房企，拿地動(dòng)作較多，都在攻城略地，但身處風(fēng)暴中的天恒置業(yè)，卻投資放緩，并不輕松。

高管“走馬燈”

在天恒置業(yè)內(nèi)部，高管被查的新聞，并非首次出現(xiàn)。去年1月，北京紀(jì)檢監(jiān)察網(wǎng)曾發(fā)布消息，天恒置業(yè)原副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師 鄒笑容涉嫌嚴(yán)重違法， 接受監(jiān)察調(diào)查。

時(shí)間再往前推，三年多之前，北京市高級(jí)人民法院也曾公布過(guò)一份刑事裁定書(shū)，天恒置業(yè)原董事長(zhǎng)、黨委副書(shū)記、總經(jīng)理 侯九義，曾利用職務(wù)之便涉嫌受賄586.86萬(wàn)元被查， 法院判處有期徒刑10年，并處罰金50萬(wàn)元。

侯九義曾任黨委副書(shū)記北京天恒置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，于2017年1月被捕。

最近幾年，在天恒置業(yè)內(nèi)部，高管的流動(dòng)可謂頻繁。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，僅在2019年及2020年兩年間，就有孔友東、鄒笑容、饒及人、王軍、周建成等多名董事退出。

去年9月，劉戌東走馬上任，成為了公司的董事長(zhǎng)；同時(shí)調(diào)任的還有王路明，他由董事變更為了董事及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；而此次被查的楊威，被任命為公司總經(jīng)理。

這家人事變動(dòng)頻仍、被推到聚光燈下的國(guó)企，原本由北京市西城區(qū)國(guó)資委100%控股。2021年7月，新增股東北京金融街(行情000402,診股)資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“金融街資本”），持股9.83%。同時(shí)，天恒置業(yè)的注冊(cè)資本增至109.56億元。

次月，天恒置業(yè)再次增資至110.17億元， 西城國(guó)資委與金融街資本的持股比例也分別調(diào)整為89.67%、10.23%。

金融街資本的實(shí)力并不一般，它成立于1992年，也由西城區(qū)國(guó)資委全資擁有，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及資本運(yùn)營(yíng)、基金管理、股權(quán)投資、高新科技、現(xiàn)代教育、城市更新等。

目前，金融街資本旗下投資公司，已包括聚寶源、慶豐包子鋪、世紀(jì)金工、金融街集團(tuán)、萊百首飾、華遠(yuǎn)集團(tuán)、張一元等企業(yè)。此外，它還有國(guó)開(kāi)證券、中信證券(行情600030,診股)、廣發(fā)證券(行情000776,診股)、中金公司(行情601995,診股)、紫光集團(tuán)等諸多合作伙伴。

背靠股東，天恒置業(yè)也已形成了“政府項(xiàng)目、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理”四大業(yè)務(wù)板塊布局， 涉及棚戶區(qū)改造、古城保護(hù)、住宅開(kāi)發(fā)、百貨、康養(yǎng)、文旅等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

目前，該公司有35家對(duì)外投資企業(yè)，并有142家控股企業(yè)，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的有36家。

由它投資打造的地產(chǎn)項(xiàng)目包括天恒摩墅、天恒水岸壹號(hào)、天恒京西悅府、天悅壹號(hào)、天恒半山世家、天恒學(xué)院里等。多個(gè)樓盤(pán)主要聚焦北京的房山、大興等地區(qū)。立足北京后， 它將投資觸角，伸向環(huán)渤海。

2020年起，天恒置地又 進(jìn)軍西南、占地成都 ，版圖也進(jìn)一步擴(kuò)展至四川。當(dāng)年9月，它在成都拿下了高新區(qū)的地塊。隔年又以總價(jià)15.96億，再次競(jìng)得成都高新區(qū)新川88.66畝純宅地。

業(yè)務(wù)布局背后，天恒置業(yè)有著較大的金融朋友圈。

天恒置業(yè)的一級(jí)全資子公司北京天恒正原資本管理公司， 與厚樸資本，共同設(shè)立了北京天厚泰和資本投資（簡(jiǎn)稱“天厚泰和”）， 自稱是為了落實(shí)“私募基金+REITS”的戰(zhàn)略，實(shí)質(zhì)上就是一個(gè)融資平臺(tái)。

天厚泰和管理的基金平臺(tái)，如北京天厚海悅企業(yè)管理、北京天厚雅潤(rùn)企業(yè)管理等，甚至出現(xiàn)了 中誠(chéng)信托、北京國(guó)際信托等股東身影 。

而在北京新動(dòng)力(行情300152,診股)股權(quán)投資基金背后，則是中恒置業(yè)的兩位大股東坐陣， 其背后的合伙人不僅有西城國(guó)資委控股的國(guó)新基金、華遠(yuǎn)集團(tuán)，還有金融街資本控股的熙誠(chéng)資本、金正資產(chǎn)等公司。

除了金融朋友圈強(qiáng)大，天恒置業(yè)也喜歡與京城一眾房企“抱大腿”，例如它與首開(kāi)、中海地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利、華潤(rùn)置地、北京建工、龍湖、旭輝等都設(shè)立了合資公司。

年初，同在西城區(qū)國(guó)資委旗下的上市公司金融街控股（SZ:000402），曾被投資者問(wèn)及“是否重組天恒置業(yè)這個(gè)房地產(chǎn)巨無(wú)霸”?？雌饋?lái)，外界是希望兩個(gè)平臺(tái)能夠進(jìn)行合并的。

但金融街控股給出的答復(fù)是，暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃。

業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧

天恒置業(yè)曾自稱是“北京房企第一陣營(yíng)”，2017至2020年間，它在北京市場(chǎng)的銷售面積或金額， 都能進(jìn)入前20名榜單， 銷售額還曾破百億。但2021年后，天恒便沒(méi)有進(jìn)入名單中。

該公司的業(yè)績(jī)，出現(xiàn)了異動(dòng)。

2019年至2021年，它的營(yíng)收分別為46.88億、69.02億、132.06億，增長(zhǎng)的幅度均較大。 但去年前三季度，其營(yíng)收卻僅為14.77億，相比于2021年同期的50.92億，下降了整整七成。

過(guò)去幾年、去年三季度，其對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)，為1.26億、4,389.33萬(wàn)、3,777.86萬(wàn)、-3.66億， 由盈轉(zhuǎn)虧。

天恒置業(yè)開(kāi)展的業(yè)務(wù)，主要包含保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，此外還有部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)等。在它收入構(gòu)成中，房屋銷售占比，往往在九成以上。

由此可見(jiàn)，其收入多寡，取決于公司的項(xiàng)目的推進(jìn)情況。

原本，背靠北京西城區(qū)國(guó)資，天恒置業(yè)在獲取資金方面是頗具優(yōu)勢(shì)的。比如“長(zhǎng)陽(yáng)站7號(hào)地西城區(qū)舊城保護(hù)安置房”（簡(jiǎn)稱“ 長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目 ”），項(xiàng)目總投資41.22億，政府按30%出資，它只需自籌剩余的70%。

與長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目類似，百萬(wàn)莊北里項(xiàng)目、光源里棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等，也都得到了政府的資金注入。但盡管如此，仍曾有報(bào)道指出，這些項(xiàng)目由于種種原因，推進(jìn)速度并不快。 去年三季度，其存貨周轉(zhuǎn)率由上年末的0.25，降到0.02。

不過(guò)，天恒并不將收入下降的原因歸結(jié)于此。

它解釋稱，2021年公司結(jié)轉(zhuǎn)的保障房項(xiàng)目較多，導(dǎo)致收入大幅增加，而2022年同期雖下滑很多，但與往年同期相比處于正常水平。預(yù)計(jì)2022年第四季，隨著收入的結(jié)轉(zhuǎn)，營(yíng)收、利潤(rùn)情況將得到改善。

近兩年，土拍市場(chǎng)上已鮮少見(jiàn)到天恒的身影。上一次在北京拿地，還要追溯到2021年5月。

那時(shí)候，它聯(lián)手首次入京的越秀地產(chǎn)以45.7億獲懷柔劉各長(zhǎng)地塊，項(xiàng)目名稱為越秀·天恒懷山府。當(dāng)年年底，該項(xiàng)目就已入市，但是一年多以來(lái)去化速度也較為緩慢。

地產(chǎn)薄利時(shí)代，天恒置業(yè)2019年、2020年、2021年的毛利率，分別為41.43%、25.77%及11.67%， 也有不小的下滑。這或許也是其利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)持續(xù)下降的原因之一。

同期，天恒的在手現(xiàn)金，分別為98.74億、125.8億、48.73億，有所起伏； 而其現(xiàn)金到期債務(wù)比（經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金/短期債務(wù)），為0.27倍、0.16倍、-0.76倍，不斷下降的指標(biāo)，表明其也有一定的償債壓力。

今年年初，它發(fā)布中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)顯示，該公司存續(xù)期間的債券共計(jì)201.97億元，其中中期票據(jù)98.58億元，定向債務(wù)融資工具55.00億元，公司債券29.96億元，ABS18.43億元。

天恒于今年1月發(fā)行第一期中票8.4億元，3月發(fā)行第二期中票11.60億元， 幾乎全部用于償還到期的債務(wù) 。

風(fēng)險(xiǎn)纏身

天恒置業(yè)充斥著訴訟、被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

資料顯示， 目前天恒置業(yè)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)217條。 今年3月，其控股公司北京天恒華意科技發(fā)展（簡(jiǎn)稱“天恒華意”）剛被北京市西城區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的20.36萬(wàn)元，并被限高。

該事件的緣由是天恒華意欠繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)20.36萬(wàn)元，被北京市西城區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心起訴，法院判定天恒華意應(yīng)自收到通知之日起5個(gè)工作日內(nèi)將2016年5月至2021年6月期間欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)交至申請(qǐng)執(zhí)行人。

但天恒華意逾期未按要求責(zé)改，而向天恒華意開(kāi)戶的銀行，查詢其存款賬戶，證明該公司截至當(dāng)日賬戶可用余額僅為33元，少于欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，且天恒華意未按規(guī)定提供擔(dān)保。

此外， 天恒置業(yè)旗下的北京山天置業(yè)、北京天恒房地產(chǎn)股份、北京天恒熱力等公司，也多次因違法違規(guī)行為被行政處罰。

如在2021年4月，北京山天置業(yè)因在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)出具的文件備案，被北京市懷柔區(qū)住建委處以30萬(wàn)元罰款。

去年3月，北京天恒熱力因自動(dòng)監(jiān)測(cè)設(shè)備未正常運(yùn)行、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，被北京市西城區(qū)生態(tài)環(huán)境局罰款4萬(wàn)元。

天恒置業(yè)旗下的多個(gè)項(xiàng)目，也多次卷入維權(quán)糾紛中。 如在2019年，有天恒旭輝7號(hào)院業(yè)主稱自己原本應(yīng)該在2018年底收房的新家，因?yàn)槭┕ぱ悠?、房屋漏等?wèn)題，延期一年無(wú)法正常收房入住。

去年8月，天恒置業(yè)旗下的共產(chǎn)房小區(qū)恒泰家園，也被業(yè)主質(zhì)疑收取“高價(jià)停車費(fèi)”。而小區(qū)防盜安全隱患、地面塌陷、噪音及周邊環(huán)境污染、廚房交付貨不對(duì)板等問(wèn)題，業(yè)主也已經(jīng)多次進(jìn)行投訴。

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